La tormenta sobre la vivienda traerá la primera caída de precio a final de año
Los analistas ven indicios de moderación y algunos prevén rebajas de entre el 2% y el 5% antes de 2024. La compraventa seguirá disminuyendo
Han sido casi 10 años de subidas en el precio de la vivienda, pero el cierre de año pondrá fin a este ciclo alcista. Los analistas barajan escenarios de moderación de los valores actuales e incluso rebajas de hasta el 5% como consecuencia de la subida de tipos hipotecarios, la persistencia de la alta inflación subyacente y el endurecimiento del crédito bancario, que ha desanimado a muchas personas a comprar una casa. Nadie prevé un gran abaratamiento, pero da margen para que el cambio de paso sea más marcado de cara a 2024.
Los expertos prevén que la subida de tipos siga presionando a la baja el negocio hipotecario y las compraventas, aunque no se trata de ninguna debacle, puesto que el 2022 fue un año extraordinario para la adquisición de casas. Por otra parte, algunos de ellos creen que el cambio de color político en el Gobierno podría alterar el mercado inmobiliario en caso de la derogación de la nueva ley de vivienda, el refuerzo de las medidas antiocupación, o la suma de medidas para mejorar el acceso a pisos en alquiler.
Sin importar la formación que llegue al poder, la próxima legislatura deberá resolver el problema de acceso a la vivienda al que se enfrenta la sociedad española. Esta es la lectura que ofrece Sandra Daza, directora general de Gesvalt; Gonzalo Bernardos, profesor de Economía y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona; Beatriz Toribio, directora adjunta de Masteos; José García Montalvo, catedrático de Economía Aplicada de la Universidad Pompeu Fabra de Barcelona; María Matos, directora de estudios y portavoz de Fotocasa y Cristina Arias, directora del servicio de estudios de Tinsa España.
Evolución de precios: alquiler al alza y un respiro a los costes de venta
La evolución de los precios residenciales durante los próximos meses continúa enmarcándose en un entorno general de desaceleración. En el mercado de la compra, Tinsa y Fotocasa esperan que el precio se estabilice hacia finales de año, aunque no precisan una cifra. Beatriz Toribio cree que la caída no va a ser generalizada sino en determinadas zonas. En un balance general, cree que 2023 terminará con una leve subida de entre el 0,5% y el 1%. Montalvo, en cambio, prevé que el valor de venta terminará en una tasa negativa de entorno al -2%. Gonzalo Bernardos va más allá y estima una bajada del precio del 5% para final de año y un 3% adicional para la primera mitad de 2024. La vivienda de segunda mano podría acabar el año con incrementos de alrededor del 7% y una bajada más acuciada en el medio plazo que entre la obra nueva.
En cuanto al mercado del alquiler, Toribio asegura que seguirá la senda alcista como consecuencia de la dificultad para comprar una casa. María Matos coincide en que su valor seguirá subiendo, aunque se han quedado atrás esos cambios abruptos del primer semestre, en lo que algunas comunidades tuvieron repuntes interanuales de casi el 20%. Han cesado los dos dígitos de cara a la temporada estival y el año terminará con subidas de en torno al 6% a nivel nacional, teniendo en cuenta el inicio del curso en septiembre y el refugio en el arrendamiento de los compradores frustrados.
Pendientes de legislatura: más presupuesto para obra pública y seguridad jurídica
El repunte de los precios en el alquiler está siendo impulsado por la escasez de vivienda para satisfacer una demanda que va en aumento. En algunas zonas del país se han alcanzado cifras similares a las que se registraron durante la burbuja inmobiliaria y todo apunta a que mantendrán esa senda alcista. Los expertos creen que se trata de “una bomba de relojería” que el próximo Gobierno deberá solucionar mediante la ampliación del parque público.
Montalvo y Bernardos lamentan que España construya poca vivienda protegida y mal enfocada a solucionar los problemas de accesibilidad residencial. Los datos muestran que en 2022 solo se terminaron 9.221 viviendas de protección oficial (VPO), y de esas poco más de 2.300 fueron para alquiler o alquiler con derecho a compra.
Toribio advierte de que “no tiene sentido cambiar de política de vivienda según quién gobierne”, así que pide medidas a largo plazo que contemplen un presupuesto ambicioso para el impulso de pisos sociales y asequibles. También ve necesario dotar de más seguridad jurídica al sector privado, buscar el consenso entre todos los actores sociales y frenar la temporalidad y los sueldos bajos que “empeoran las dificultades de acceso que ya sufre el país”. En general, los analistas consideran que fijar un control de precios no soluciona el problema, y que por el contrario, impulsa un mercado negro.
Hipotecas y compraventa: vuelta a la normalidad previa a la pandemia
Los expertos coinciden en que en la segunda mitad del año, y posiblemente en 2024, se seguirá moderando el volumen de compraventas. María Matos prevé que el año cierre en torno a las 500.000 operaciones, unas 150.000 menos que en 2022, según las cifras del Colegio de Registradores.
Aunque el volumen de nuevas hipotecas sí se ha resentido de forma más pronunciada como consecuencia de la subida de tipos, Cristina Arias descarta desplomes en la actividad. En una visión general, el consenso apunta a que se trata en realidad de una vuelta a la normalidad prepandémica, pues el año pasado lo que se vivió fue una auténtica bacanal de ventas. De hecho, hay que remontarse a 2007, antes del estallido de la burbuja inmobiliaria, para encontrar un ejercicio más abultado.
Tanto Sandra Daza como Arias coinciden en que la vivienda continúa canalizando ahorros y la resistencia del empleo hasta la fecha otorga confianza a los hogares en la estabilidad de sus ingresos y sostiene su solvencia. Esto les permite a algunas familias acceder a una propiedad, incluso en este contexto de precios más elevados y endurecimiento de préstamos hipotecarios. Pese a ello, Matos cree que el perfil del comprador se especializará en los próximos meses y se enfocará en la inversión por parte de los grandes tenedores. También cree que los extranjeros cobrarán protagonismo gracias a su mayor poder adquisitivo.
Deducción fiscal: ¿Ayuda a las familias o medida discriminatoria?
A finales de 2022, El líder del PP, Alberto Núñez Feijóo, trajo al debate público la posibilidad de recuperar la deducción del IRPF en la compra de vivienda habitual como medida para ayudar a las familias ante la subida de las hipotecas. La medida, sin embargo, no convence a los expertos. Aunque podría ayudar a incentivar la compra en un momento en el que el cambio de política monetaria ha puesto trabas al acceso de la financiación bancaria, lo cierto es que privilegia a las rentas más altas frente a las familias más necesitadas. Así lo explica Bernardos, quien pone el acento en que la deducción hace más atractiva la compra frente al alquiler, lo que al final impacta en la oferta y en los precios.
Además, debido a que las rentas más bajas tienen dificultades para obtener préstamos hipotecarios, es menos probable que puedan beneficiarse de la deducción fiscal. De acuerdo con Montalvo, existe un amplio consenso entre los organismos internacionales en que las deducciones son capturadas por los constructores, promotores y entidades financieras, por lo que lo único que hace es encarecer la vivienda.
Los entrevistados creen que hay medidas más efectivas para ayudar a las familias a acceder a una vivienda, como la liberalización del suelo, que representa hasta el 50% del valor de una casa, o incentivos fiscales para los propietarios que alquilen a ciertos segmentos de la población.
Eficiencia energética: hacia una rehabilitación sostenible
El país está en plena puesta en marcha del programa para el fomento de la eficiencia energética y la sostenibilidad en la vivienda. La rehabilitación del parque es un mandato europeo que se debe cumplir, pero existe el riesgo de que se convierta en un factor de encarecimiento de los pisos nuevos y en alquiler. Distintos estudios de portales inmobiliarios apuntan a que las casas con el certificado energético más alto (A) pueden ser hasta un 20% más caras.
De acuerdo con Montalvo, esto terminaría impactando negativamente en las familias con las rentas más bajas, que no podrían asumir el sobrecoste. Para evitarlo, los analistas creen que la transición debe ir acompañada de ayudas y subvenciones que estimulen las reformas y garanticen que los gastos adicionales no fomenten desigualdades en el mercado. Este es el objetivo de las ayudas europeas.
Más allá de la transición energética, Toribio recuerda que, a día de hoy, hay otros factores que ejercen una presión alcista, como la falta de mano de obra, el sobrecoste de los materiales y la subida de tipos. El acero, la madera, el cemento o el hormigón han visto dispara su precio a doble dígito y se prevé que se mantengan así. Los analistas creen que estas circunstancias mantendrán congelada la obra nueva en el corto y medio plazo, lo que inevitablemente hará de las casas nuevas un lujo frente a las de segunda mano.
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