Anatomía del problema de la vivienda en España
Las casas serán asequibles si crece la oferta de VPO, un 34% más barata que la libre, y se multiplica el parque de alquiler privado y público, este para vivienda social
El punto de arranque del problema de vivienda en España, desigual entre comunidades, está en que los salarios actuales apenas dan para alquilar o comprar una casa. El salario medio bruto anual en España es de 25.165 euros (INE 2020), pero el salario bruto anual más frecuente es de 18.480 euros, que equivale a 12 pagas al año de 1.276 euros netos, para un joven menor de 30 años y sin hijos. Con ese salario es muy difícil encontrar vivienda asequible, en alquiler o propiedad, en las principales ciudades de España. Este problema se ha acrecentado en el último año con el aumento de los precios y la subida de los tipos de interés.
El estándar ideal de gasto presupuestario indica que no se debería destinar más del 30% a vivienda (alquiler o pago de hipoteca), lo que equivale a 383 euros del salario más frecuente. Con ese importe, una persona únicamente podría aspirar a vivir en un piso compartido y una pareja tendría serias dificultades para encontrar una vivienda con un alquiler mensual de 766 euros. De hecho, el Banco de España señala esta semana que los españoles dedican al alquiler una media del 40% de su renta disponible, con ninguna comunidad por debajo del 30%; el cuarto porcentaje más elevado de la UE, únicamente superado por griegos, holandeses y belgas, y muy lejos de los admirados alemanes, que dedican menos del 15%.
El encarecimiento del alquiler en España tiene que ver con un fuerte aumento de la demanda. El Banco de España calcula que en la última década ha aumentado en 800.000 el número de hogares (dos millones de personas) que vive de alquiler, de manera que ahora en 2021 el 24,2% de las familias vivía en residencias que no son de su propiedad, frente al 30% de media de la UE. Ese aumento del alquiler se debe a los jóvenes que se han incorporado al mercado laboral después de la pasada crisis financiera con sueldos bajos y alta inestabilidad. En 2021, el 42% de los hogares cuya persona de referencia tenía entre 30 y 44 años no era propietario de su vivienda, lo que supone quince puntos más que hace diez años.
Este aumento de jóvenes inquilinos se produce en un contexto de subida de precios por la mayor demanda no solo de este colectivo, sino por la expansión de los pisos turísticos e incluso los destinados a oficinas, y la práctica ausencia de vivienda social en alquiler. Según datos del Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana, España únicamente dispone de 290.000 viviendas de propiedad pública destinadas a alquiler social, lo que supone un ridículo 1,6%, que se compara con un promedio del 7,5% en la UE, donde destaca Países Bajos con un 34,1%. Este incremento del peso del alquiler es consecuencia directa de la dificultad para comprar vivienda, más que de un cambio de preferencias. La evolución de la venta en los últimos años está ligada a la crisis inmobiliaria desatada en 2009, que dejó un enorme parque de viviendas vacías (3,4 millones, según el INE de 2011) y sin terminar, que hundió la construcción en espera de digerir el stock acumulado.
En la década que va de 2010 a 2020, en España se han terminado 931.726 viviendas, la cuantía más baja en muchas décadas, mientras que en la década precedente, se terminaron 5,4 millones de viviendas. En esos 10 años (2000-2009) se hicieron la mitad de las casas construidas en los últimos 40 años (1981 a 2022). Además, se da la circunstancia de que ese boom de la construcción trajo consigo el práctico abandono de la vivienda de protección oficial, decisión determinante para que el precio de las casas se haya disparado.
Durante el periodo de 1982-1987, que coincide con los primeros años de gobierno del PSOE de Felipe González, más de la mitad de las viviendas que se construyeron eran de protección oficial, llegando al récord del 67,2% en 1985. En la década de la burbuja, el porcentaje de VPO bajó al 10%.
El precio medio de la vivienda libre en el año pasado estaba en 1.740 euros por metro cuadrado (2.050 euros para la vivienda nueva), lo que supone 600 euros más que el coste de la vivienda protegida. Por tanto, la VPO es un 34% más barata que la libre, que llega a ser la mitad en casos como la Comunidad de Madrid, Barcelona y País Vasco, con Guipúzcoa como caso más extremo, ya que cuesta un 60% menos la protegida que la liberada.
En los nueve primeros meses del año pasado, en España se finalizaron 76.597 viviendas, de las que tan solo 13.059, el 17%, son VPO, la mitad de ellas aún con calificación provisional. Sólo el 25% de la VPO va destinada al alquiler.
Por tanto, parece claro que si los Gobiernos (nacionales, autonómicos y municipales, que todos tienen competencias) quieren hacer frente a este problema, tienen que tomar medidas que impacten en dos ámbitos: el precio final y la cantidad de viviendas disponibles tanto para compra como para renta. El camino más corto y eficaz apunta a la construcción de más VPO para la venta y crear un parque de viviendas para alquiler de propiedad y gestión privado y otro público destinado a vivienda social que cubra a las familias en riesgo de exclusión.
La dinámica del mercado, y así lo señala el Banco de España, no va por intentar atajos cosméticos como imponer limitaciones de precios en determinadas zonas de actuación. Ya hay experiencias en otros países y aquí en Cataluña que demuestran que esto es ineficaz. Igualmente, tiene poco sentido facilitar la compra endeudando más a los compradores. Comprar una vivienda financiando el 100% del coste es jugar a la ruleta. Que avalen los padres o el Estado no libera del pago, salvo que se esté invitando a la informalidad. Es preferible dar subvenciones directas al alquiler o a la compra que tapar una insolvencia con una garantía que quizás haya que ejecutar.
La pandemia demostró que el hogar, en el hogar, a renta o en propiedad, es el mejor refugio del ser humano. Compitan por ofrecer soluciones, pero, por favor, no manoseen electoralmente el mayor sueño de una persona, de una familia.
Aurelio Medel es Doctor en Ciencias de la Información. Profesor de la Universidad Complutense
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