Los inmuebles en los que viven los caseros son un 20% más caros que los que alquilan

El valor catastral de las casas arrendadas es hasta 25.000 euros inferior, según los datos de la Agencia Tributaria

Belén Trincado Aznar

Las estadísticas oficiales del impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) muestran una variante más acerca del funcionamiento del mercado de la vivienda en España: los propietarios de casas en alquiler viven en inmuebles que son mucho más caros que aquellos que arriendan. Los datos que ofrece la Agencia Tributaria, en concreto, indican que el valor catastral de las viviendas en las que reside habitualmente el dueño es un 20,4% superior al de las casas en las que habita un inquilino. Es una tónica prácticamente general en el conjunto del país.

La radiografía que presenta la AEAT, de la que se excluyen a Navarra y a las tres provincias vascas por contar con regímenes fiscales propios, muestra que esta tendencia se da en todas las regiones de España, con la única excepción de Cádiz, donde el valor de los inmuebles alquilados está un 1% por encima. Al otro lado, las mayores diferencias se dan en provincias como Pontevedra, con un valor un 37% superior, o Lleida, Girona y Tarragona, donde también se sobrepasa el 30%. En los grandes mercados del alquiler, como Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga o Sevilla, las diferencias oscilan entre el 16% y el 26%. En términos absolutos, por ejemplo en Madrid, esta brecha supone más de 25.000 euros de diferencia.

Cabe recordar que las cifras de la Agencia Tributaria parten del valor catastral de las viviendas declaradas por los contribuyentes y no del valor de mercado, del cual no existen datos oficiales. No obstante, permiten tomar una foto precisa de las diferencias entre unos inmuebles y otros. Tal y como explica Rocío García Ramírez, directora técnica de fiscalidad inmobiliaria en Euro-Funding, el valor catastral es la estimación monetaria que la Administración asigna a cada inmueble para determinar sus efectos fiscales, por lo que se basa en una serie de factores tasados y específicos que permiten evaluar las casas y sus prestaciones.

Se basa, prosigue García Ramírez, en una serie de factores de diversa índole que casi no dejan margen de error. Por ejemplo, los funcionarios del Catastro analizan si el inmueble está en una esquina con acceso a dos calles, si la casa tiene forma cuadrada o rectangular, si la casa es exterior, si el número en el que está situada es de los primeros de la calle o si tiene ascensor, aparcamiento, azotea o terraza, entre otros. Todos estos detalles, a los que se les añade otros como el tamaño, la altura de cada piso, el estado de conservación o el grado de protección del inmueble, hacen que el valor catastral sea mayor.

A todos estos datos, añade David Paramio, director de consultoría de Tinsa, se le une el valor del suelo, que es el otro gran indicador del que se compone la referencia catastral. “El valor del suelo se basa en unas ponencias de valores que se redactan en cada municipio y que asignan a cada zona o área una valía en función de factores como la cercanía al centro de la ciudad o a determinados servicios”.

Por todo ello, añaden los expertos consultados, los datos del IRPF, por lo general, reflejan que las viviendas alquiladas suelen ser más baratas, tienen peor calidad y se ubican en zonas y áreas de mercado menos valoradas. De media, el valor catastral de las casas en las que habita un inquilino se sitúa en los 57.113 euros, por debajo de los 68.772 euros de las residencias habituales de los propietarios.

Las declaraciones del IRPF también ofrecen números acerca de las viviendas a disposición, término en el que se engloban los inmuebles que no son residencia habitual del propietario pero que tampoco están afectos a una actividad económica como el alquiler. Es decir, son las segundas residencias.

El valor catastral de estas casas está muy por debajo tanto de las residencias habituales como de las viviendas alquiladas, algo que se explicaría, según los expertos consultados, porque suelen estar ubicadas en zonas de mercado más baratos.

Valor de mercado

El valor catastral es un indicador que sirve como base impositiva en tributos como el IBI, la principal fuente de financiación de los ayuntamientos. A diferencia del de mercado, que se da en un proceso de negociación libre, el catastral está construido en base a un método que se presupone objetivo. Sobre la teoría, el valor catastral no puede superar nunca el 50% del valor de mercado, algo que el Ministerio de Hacienda intenta que se cumpla con los coeficientes de actualización que corrigen los vaivenes inmediatos del mercado libre, mucho más volátil que la actividad catastral.

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