El alza de tipos puede hacer caer el precio de las casas y debilitar la economía

El mercado inmobiliario español ha comenzado ya a resquebrajarse y entra en un escenario de caídas sustanciales en los precios

Desde hace unos años, los precios de la vivienda en el mercado español han subido de forma significativa. En algunos casos, con incrementos de hasta el 50% desde que tocaran fondo en 2014, mientras que los precios globales subieron un 19% desde 2014. Una subida llamativa de precios que se debe a una serie de factores: el aumento de la demanda, la oferta limitada y los bajos tipos de interés. Sin embargo, las fuertes subidas de tipos de interés recientes para luchar contra la inflación han extendido la preocupación por el posible impacto negativo del endurecimiento monetario en el mercado inmobiliario español.

Los tipos de interés en España han permanecido en niveles históricamente bajos en los últimos años. El Banco Central Europeo (BCE) mantuvo los tipos cercanos a cero en un esfuerzo por estimular el crecimiento económico en la eurozona. Las condiciones monetarias laxas facilitaron el endeudamiento de particulares y empresas, contribuyendo a impulsar la demanda de vivienda. Además, los bajos tipos reforzaron el atractivo de la inversión inmobiliaria, porque los inversores podían conseguir financiación barata.

Sin embargo, en julio de 2022, el BCE anunció que elevaba los tipos por primera vez en 11 años. La inflación en la zona euro había ido en aumento, un aviso de que se podrían producir nuevas subidas de las tasas. Quizá por ello, la expectativa actual dominante en los mercados financieros es que los tipos de refinanciación del BCE suban hasta el 4% para septiembre. Siguiendo esta línea ascendente, los tipos de interés de los préstamos a hogares están creciendo rápidamente. Desde el 1,09% en diciembre de 2021 al 2,34% en enero de 2023, incluso podrían acercarse al 5% si el BCE sigue incrementando las tasas. El descenso que se tendría que producir en los precios de la vivienda para compensar las cuotas de un préstamo hipotecario al 1,09% en diciembre de 2021, frente a una hipoteca al 5% tras las subidas esperadas en los tipos, debería ser el 39%. Una caída tan fuerte que provocaría un tipo de dolor muy parecido al que sintieron los propietarios de bonos a 30 años en el año 2022, cuando los tipos de interés subieron bruscamente desde niveles muy bajos.

Si observamos lo que sucedió la última vez que subieron los tipos, antes de la crisis financiera global, podemos hacernos una idea de lo que podría pasar. Si calculamos la caída de precios necesaria para equiparar los pagos del tipo hipotecario de 2005 (2,88%), al tipo de 2008 (5,88%), el resultado es una caída de precios del 30%. Que fue prácticamente lo que bajaron los precios de las casas entre 2009 a 2014. La última vez fue diferente, porque la burbuja inmobiliaria fue mucho mayor, pero ello también provocó que la bajada de tipos de interés después de la crisis financiera global fuera masiva, lo que ayudó a contener la caída.

Los estudios académicos sugieren que se produce una bajada del 6,5% en los precios de la vivienda cada vez que los tipos suben un 1%. Según el estudio The impact of interest rates and income on real house prices, de John M. Quigley y Robert J. Shiller, publicado en The American Economic Review en 1996, un incremento del 1% en los tipos provocaba siempre una caída del 6,5% en los precios de las casas, manteniendo constantes el resto de factores. Se trata de un estudio hecho en EE UU que no es directamente trasladable a España, pero puede dar una idea.

El BCE apuntaba en su boletín de septiembre de 2022 que “la evidencia empírica sugiere que la dinámica del mercado de la vivienda es muy sensible a los tipos hipotecarios. Se utiliza un marco de proyección local lineal para arrojar luz sobre el impacto que el aumento de los tipos hipotecarios tiene sobre los precios de la vivienda y la inversión inmobiliaria en la zona euro. Según el modelo estimado, un aumento de un 1% en el tipo hipotecario conduce, en igualdad de condiciones, a un descenso de los precios de la vivienda de alrededor del 5% al cabo de unos dos años”. Este escenario se ha convertido en muy probable si tenemos en cuenta lo que sucedió en 2008. Aunque ahora los tipos hipotecarios están subiendo a un ritmo mucho más rápido, lo que significa que el cambio de ciclo de los precios de la vivienda probablemente llegue antes.

Por tanto, la caída de los precios de las casas es ya un fenómeno global... Están cayendo claramente en EE UU, mientras que The Guardian informó recientemente de bajadas de dos dígitos en los mercados inmobiliarios de Estocolmo, Sídney, Auckland, San Francisco y Toronto.

Aunque suele haber un desfase entre las subidas de tipos y las bajadas de precios, parece que el mercado español ya ha empezado a resquebrajarse tras los últimos datos de diciembre de 2022, cuando tanto las transacciones como las aprobaciones de hipotecas cayeron interanualmente por primera vez desde la pandemia. Pese a que se requieren más datos para confirmarlo, estamos probablemente en un escenario en el que se avecinan caídas importantes y sustanciales de los precios.

Aproximadamente el 60% de los 509.000 millones de euros en préstamos hipotecarios en vigor en España son de tipo variable. Si los tipos suben un 4%, la renta discrecional se verá afectada en 20.000 millones de euros, un 1,5% del PIB. Este es uno de los principales mecanismos de transmisión que utiliza la política monetaria para frenar la economía: a menor gasto discrecional, menor construcción de viviendas y menor actividad constructora en general, que es el motor de la economía. Por tanto, menor demanda de mano de obra, salarios y, finalmente, menores precios.

Como conclusión, podemos decir que hasta ahora la campaña de endurecimiento monetario ha devaluado activos o reventado burbujas especulativas en SPAC, criptos, acciones tecnológicas no rentables, bonos del Estado y especialmente gilts (deuda pública soberana) del Reino Unido. Pero pronto, la crisis que se está gestando golpeará posiblemente más cerca de los hogares, a través de la caída del gasto discrecional y de los precios de la vivienda. El tsunami monetario sigue cobrando fuerza a medida que los bancos centrales continúan subiendo los tipos en una economía que se debilita. Aunque no podemos estar seguros de cuánto bajará el valor de las casas ni de cuánto sufrirá la economía, la historia nos ha dado algunas pistas. Se recomienda apretarse el cinturón.

John Tidd es director de Hamco Financial e investment advisor del fondo Hamco Global Value Fund

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