La inversión inmobiliaria se hundirá en 2023 un 50% hasta los 9.000 millones

El sector no prevé una recuperación en las transacciones hasta 2024

Carlos Cortinas Cano

La inversión inmobiliaria en 2023 cerrará en mínimos de al menos una década. La subida de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE), llevando a un 4,25% el precio del dinero, ha frenado en seco las compras de propiedades como hoteles, viviendas para alquiler, centros comerciales y logística. El cálculo de la consultora inmobiliaria Colliers para Cinco Días pronostica que el volumen a final del ejercicio se quedará entre los 9.000 y 10.000 millones de euros, lo que supone una caída de hasta el 50% respecto a 2022, que fue el segundo año más fructífero en transacciones de la serie histórica tras el de 2018.

Alberto Díaz, director de mercado de capitales de Colliers, apunta que tras un primer trimestre aceptable en términos de volumen de inversión, durante el segundo trimestre del año se ha producido una ralentización muy significativa de la actividad. De enero a marzo, las transacciones sumaron 2.988 millones y de abril a junio se quedaron en 2.161 millones. Comparado con el año anterior, el semestre completo ya refleja un relevante frenazo, del 49,6%, hasta quedarse en 5.150 millones.

“De cara al segundo semestre de 2023 y principios de 2024, prevemos un repunte de la actividad impulsado por la amplia liquidez del mercado y la conclusión de la subida de los tipos de interés, que infundirá confianza entre inversores y propietarios, acercando sus posiciones de precio y rentabilidad”, señala Díaz. “Desde Colliers pensamos que lo peor del mercado quedará atrás tras el segundo semestre de 2023″, agrega.

Julián Bravo, responsable de inmobiliario de ING España y Portugal, por su parte, incide en que las subidas de los tipos de interés “seguirán ejerciendo presión sobre la compra y frenarán la demanda” en 2023.

El alza de tipos ha tenido como consecuencia que la financiación de los proyectos se encarezca, por lo que los potenciales compradores exigen un menor precio (por tanto, una mayor yield o rentabilidad) de los activos, algo que los vendedores no están dispuestos a asumir en general. Esa falta de acuerdo en la valoración de los activos también está frenando las operaciones.

Ajuste de precios

Igualmente, los cálculos de los compradores son complicados de hacer hasta no saber en qué porcentaje se estabilizarán los tipos de interés. “Nuestras perspectivas son que continuarán las subidas de interés por parte del Banco Central Europeo, aunque de una manera más moderada en comparación con las expectativas que había hace unos meses”, destaca Bravo, de ING.

El segmento de las oficinas sigue en horas bajas por el desinterés de los inversores

En la medida que se estabilice el precio del dinero, esa perspectiva ya se despejará. Pero los expertos consultados indican algún otro problema para el caso español, concretamente el ajuste de precios. En el sector existe la convicción de que el mercado nacional ajusta muy lentamente la caída en las tasaciones de las propiedades, frente a mercados como Reino Unido y EE UU, que reconocen de forma rápida el descenso en las valoraciones y, por tanto, agilizan que las transacciones vuelvan a arrancar.

“Para el segundo semestre de año esperamos que la actividad inversora mejore respecto al segundo trimestre”, asevera Díaz, de Colliers. “Aunque existe mucha liquidez en el mercado, buena parte de los inversores se encuentra en una posición de wait and see, esperando una estabilización del mercado, y otros, los que quieren invertir en este momento, están exigiendo en sus operaciones unas yields mucho más elevadas, entre 150 y 200 puntos básicos superiores a las de hace un año, que los propietarios aún no están dispuestos a asumir”, añade.

Manuel Ibáñez, director de inmobiliario de DWS (gestora ligada a Deutsche Bank) coincide en que la actividad inversora está en mínimos en una década. “Creemos que los precios de los inmuebles prime alcanzarán un mínimo durante el segundo semestre de este año y que el crecimiento se reanudará en todos los sectores a partir de 2024″, pronostica. Avanza, además, que las inversiones transfronterizas, sobre todo de Asia, se han frenado.

“En general, estamos viendo apetito inversor, aunque las decisiones de compra se hacen con cautela”, reconoce Bravo, quien asegura que el inversor sigue todavía en espera de un entorno económico más favorable y estable con menor volatilidad tanto en las yields como en los valores de mercados de los activos. “Sin embargo, este ajuste en los yields sigue sin reflejarse del todo en los precios. La previsión es que haya un cambio de tendencia y empecemos a ver mayor número de operaciones en los próximos seis a 12 meses”, afirma. Ibáñez cree que los precios de los inmuebles pueden haberse ajustado entre un 15% y un 20%.

El experto de Colliers enumera también otras razones por las que la inversión se ha parado, como las dos elecciones consecutivas celebradas en España –las municipales y autonómicas en mayo y generales en julio–; el aumento de los rendimientos de los bonos soberanos; el incremento de los costes de construcción; las incertidumbres sobre las consecuencias geopolíticas y económicas derivadas de la invasión rusa de Ucrania; un IPC subyacente todavía muy elevado, y la posible disminución del ahorro y del consumo que puede afectar en la cuenta de resultados de las empresas.

Interés en hoteles, logística y activos alternativos

“El interés de los inversores se centra en los hoteles urbanos y vacacionales”, indica Alberto Díaz, de Colliers, debido al buen comportamiento del sector turístico. De hecho, en el primer semestre, este tipo de activos ha sido el segmento con el mayor volumen de transacciones, con 1.382 millones de euros en operaciones (aun así, un 15,9% menos que el año anterior).
Alternativas.  El experto de Colliers también destaca que los inversores se sienten atraídos por los conocidos como activos alternativos, por ejemplo residencias de estudiantes, residencias de mayores y en infraestructuras como los data centers. 

“Esperamos que la recuperación esté liderada por la vivienda y la logística” afirma Manuel Ibáñez, de DWS. “Estos sectores no sólo han experimentado un importante aumento de la rentabilidad, sino que también siguen teniendo algunos de los fundamentos de ocupación más sólidos”, indica.  El residencial para alquiler, por ejemplo, ha sido el segundo segmento con más inversión hasta junio, con 1.258 millones.

El segmento de oficinas, hasta hace unos años el más relevante en inversión, sigue en horas bajas. No está de moda para los inversores tras el auge del teletrabajo, especialmente los ubicados en zonas secundarias. “Anticipamos una fuerte polarización entre activos prime y secundarios”, afirma Julián Bravo, de ING.

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