El sector inmobiliario, pendiente de la evolución de los tipos para volver al optimismo
Metrovacesa y Neinor Homes lograron una revalorización en Bolsa en 2023 superior al 30%. Entre las socimis, Lar España es la que más subió, un 60%
El sector inmobiliario atravesó 2023 con el viento en contra, recogiendo el impacto que la subida de los tipos de interés ha generado en el mercado. Esto se ha traducido en una caída en el volumen de las operaciones en España hasta niveles similares a los de 2018. A falta de datos oficiales, los expertos han hecho ya sus cálculos. La consultora Savills, por ejemplo, cifra las inversiones inmobiliarias en 9.440 millones euros el año pasado, mientras que BNP Paribas estima que los números finales rondan en torno a los 9.000 millones, para un decrecimiento de casi un 50% frente al año anterior, cuando se alcanzó un récord de inversión (17.494 millones).
El incremento en los tipos de interés ha impactado negativamente en las promotoras, generando un encarecimiento en los costes hipotecarios y desencadenando una reducción de la demanda. También las socimis –sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria– se han visto afectadas, experimentando “una disminución en la valoración de sus activos de aproximadamente entre un 5% y un 10%”, según Borja Ortega, CEO de BNP Paribas Real Estate.
A partir del segundo semestre, según los expertos, el panorama mejorará y habrá más demanda e inversión
Sin embargo, no todo ha sido negativo para estas sociedades, ya que el alza de los precios del alquiler y las elevadas tasas de ocupación han permitido a las socimis con una situación financiera sólida centrarse en obtener rentas de sus inversiones. Aunque, en general, no han podido expandir sus carteras de manera significativa.
“El año ha sido regular, sobre todo hasta septiembre, y a partir de los últimos meses las cosas han ido mejorando”, afirma Sonia Ruiz de Garibay, analista de Mirabaud Equity Research España. Los expertos coinciden en que la ligera mejoría del cuarto trimestre se debió a la convicción en el mercado de que la inflación y los tipos de interés habían tocado ya su techo. “Entre las socimis, en 2023, Lar España ha subido muchísimo en Bolsa, cerca de un 60%, y Colonial y Merlin han escalado un 10%-15%”, apunta Ruiz de Garibay. Aunque de manera general son las promotoras las que han logrado las mayores revalorizaciones, al mantener unos buenos niveles de ventas a lo largo del año.
“Las acciones de Metrovacesa se revalorizaron un 37% en 2023, incluyendo dividendos”, comenta el director de estrategia y relación con inversores de esta empresa, Juan Carlos Calvo. Por otro lado, Neinor, otra de las promotoras de referencia, también mostró un sólido desempeño en Bolsa, con “retornos totales por encima del 30%, respaldados por el interés por nuestro plan de negocio, que prevé desembolsar el mayor dividendo de las cotizadas nacionales en los próximos meses”, dice su CEO, Borja García-Egotxeaga.
Los expertos pronostican que los primeros meses del año que recién empieza serán similares a 2023, pero sostienen que el panorama mejorará hacia el segundo semestre, impulsado por una posible bajada de los tipos de interés. Alejandro Bermúdez, cofundador y CEO de Atlas Real Estate Analytics, opina que lo más probable es que los tipos no bajen demasiado, tal vez “entre medio punto y dos”, lo que permitirá que veamos, en cualquier caso, “más inversión que en 2023″.
La vivienda residencial, los hoteles y las residencias de estudiantes, entre las áreas más atractivas
Y al parecer, las expectativas positivas, claves en un sector que vive de saber anticiparse a los cambios de viento, parecen estar comenzando a surtir efecto. “Observamos que empieza a haber más procesos en el mercado, por lo que todo hace indicar que en 2024 habrá más operaciones y con mayor volumen, sobre todo en la segunda parte del año”, asegura el CEO de BNP Paribas Real Estate. Pero también matiza el optimismo: “Con todo ello, pensamos que la inversión puede incrementarse hasta los 10.000 millones”. Es decir, solo entre un 10% y un 15% más que el año anterior, precisa.
Entre las áreas que más inversión recibirán están el residencial “que va a seguir ahí como siempre”, predice Bermúdez. También “habrá bastante inversión hotelera, así como en flex living, residencia de estudiantes, y senior living, sobre todo este último. Y mucha compra de oficinas, de las típicas de ciudad en edificio residencial en primera planta para convertirlas en vivienda”, concluye.
Cuentas saneadas y poco apalancadas
Resiliencia. El sector inmobiliario está demostrando ser muy resiliente, radicalmente diferente al que era en 2008, señala Alejandro Bermúdez, CEO de Atlas Real Estate Analytics. “Ahora, las empresas están muy saneadas y poco apalancadas”, dice, aunque “en el futuro puede que sea más complicado si no hay más productos y suelos para desarrollar”, advierte.
Obra nueva. Metrovacesa proyecta que los precios de la vivienda de obra nueva se mantendrán estables en 2024 “y, en algunos casos, experimentarán subidas moderadas”, apunta el director de estrategia y relación con inversores de esta promotora, Juan Carlos Calvo. “El comportamiento de la vivienda nueva será mejor que en 2023”.
Costes. “Para 2024, en España se prevé un buen comportamiento del sector residencial, si bien en Neinor seremos muy cautos ante la incertidumbre del momento”, avisa su CEO, Borja García-Egotxeaga. “No esperamos incrementos significativos de los costes de construcción ni grandes variaciones en los precios de la vivienda”, indica.
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