La inversión inmobiliaria se hunde un 60% por el alza de tipos de interés
En lo que va de año, el volumen de las transacciones de inmuebles cae hasta los 5.875 millones. JLL vaticina una mejoría si el precio del dinero se mantiene estable durante dos trimestres
El volumen de transacciones en inmuebles destinados al alquiler (como oficinas, hoteles, comercial o viviendas) se encuentra en mínimos, a niveles no vistos desde la crisis financiera que azotó a España hasta 2014. La inversión ha caído un 60% en lo que va de año, hasta final de este tercer trimestre, quedándose en los 5.873 millones de euros, según datos facilitados a Cinco Días por la consultora inmobiliaria JLL.
La razón principal para el hundimiento es la subida de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE), continua en los últimos meses, hasta el nivel del 4,5%. “Ha habido un cambio de ciclo”, reconoce Sergio Fernandes, responsable del mercado de capitales de JLL, por el alza del precio del dinero, que ha supuesto que ni compradores ni vendedores tengan claro cuál es el precio de los inmuebles, “lo que ha provocado que se frenen en seco las operaciones”.
El alza en el precio del dinero, además de la incertidumbre para determinar un valor en los inmuebles, ha complicado la financiación para proyectos. Esto ha conllevado que las cifras de inversión se acerquen más a las disponibles del final de la crisis financiera. Por ejemplo, en 2014, el volumen transaccionado en el año completo fue de 7.207 millones. A partir de ese ejercicio, con la estabilización del euro y de la prima de riesgo –y gracias también a la aparición de la figura de las socimis– la inversión fue creciente.
De esta forma, desde 2017, a año completo, la inversión ha superado anualmente los 12.000 millones, excepto en el inicio de la pandemia de Covid-19 en 2020 (ver gráfico), cuando se quedó en 8.927 millones. El hundimiento de los volúmenes hasta finales del tercer trimestre, y dado el parón que continúa en el mercado, anticipan uno de los peores ejercicios en operaciones de la última década.
Sin embargo, Fernandes considera que habrá una recuperación de la inversión en cuanto haya dos trimestres consecutivos de tipos de interés estables. “El freno solo ocurre en operaciones, pero en ocupaciones de activos estamos en máximos y las rentas [alquileres pagados por los inquilinos] están también en máximos y con capacidad de crecimiento, como reflejo de una economía en crecimiento”, asegura. “Sigue habiendo apetito inversor y los fundamentales de la economía real son buenos”, agrega, por lo que cree en la recuperación en cuanto haya una estabilización en el precio del dinero que dé certidumbre a compradores y vendedores.
En el congreso inmobiliario de The District celebrado en Barcelona la semana pasada, los expertos coincidieron en esa apreciación si hay estabilización de tipos de interés. “Veremos una fuerte recuperación de la inversión en el tercer trimestre de 2024″, aseguró, por ejemplo, Adolfo Favieres, responsable de inmobiliario de BlackRock en España. “Creo que veremos una recuperación en la inversión a partir del segundo semestre de 2024″, coincidió Teresa Marzo, consejera delegada de la gestora Elix (controlada por Allianz).
Caída generalizada
La caída en lo que va de 2023 es generalizada en todo tipo de sectores. El que menos ha sufrido es el turístico. Estos establecimientos siguen siendo un tipo de activo, según el informe de JLL, con gran atractivo gracias a la resiliencia demostrada durante la pandemia y en el escenario de inflación actual. “A pesar de los actuales desafíos macroeconómicos, y gracias a sus fundamentales sólidos, el mercado de inversión hotelera sigue mostrando fortaleza”, se destaca desde la consultora estadounidense.
Así, las transacciones hoteleras se quedaron en 1.950 millones hasta septiembre, según la previsión de JLL a falta de dos días para el cierre del trimestre, lo que supone un descenso interanual del 24%.
Fernandes apunta a que la recuperación será prácticamente generalizada en todos los sectores, excepto en oficinas, que siguen sin atraer las miradas de los compradores, fundamentalmente por la ola llegada de EE UU respecto al enfriamiento del interés inversor por el auge del teletrabajo tras la pandemia de Covid-19. En el extremo opuesto se encuentra el residencial o living (en la jerga del sector y que incluye viviendas, residencias de estudiantes y de mayores), debido a la falta de oferta y la fuerte demanda. El responsable de JLL también afirma que espera una sólida recuperación en los inmuebles destinados al retail.
Descensos de más del 60% en logística y ‘retail’
“A pesar del fuerte apetito inversor por el sector logístico, el descenso de la actividad inversora que ya comenzó a finales de 2022 ha continuado durante el tercer trimestre de 2023, como consecuencia del encarecimiento de la financiación y de la cautela mostrada por los inversores”, se señala en el documento elaborado por JLL. Por eso, el volumen transaccionado se hundió un 64%, hasta los 768 millones de euros.
En la adquisición de superficies comerciales el hundimiento es aún mayor, del 77%, hasta una cifra de 558 millones, ante la escasez de operaciones de venta de centros y locales comerciales y la reducción, asimismo, de los niveles en supermercados –que en los últimos años habían tirado de la inversión–. El comparable con 2022 también refleja una caída porque el pasado año la socimi Merlin Properties revendió a BBVA oficinas bancarias por cerca de 2.000 millones.
En edificios de oficinas, la caída es del 37%, hasta 1.239 millones, y en residencial de un 35% (1.321 millones). En este caso, en vivienda para alquiler, continúa el goteo de inversiones por la alta demanda, por ejemplo de M&G y de Aviva en el tercer trimestre.
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