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Los caseros perderán la reducción del 60% en el alquiler sin poder acogerse a las rebajas de la ley de vivienda

La nueva norma limita el descuento general al 50% y contempla incentivos de hasta el 90% en zonas tensionadas. Las autonomías no han declarado áreas calientes

Una mujer camina por la calle frente a un cartel de alquiler de vivienda.
Una mujer camina por la calle frente a un cartel de alquiler de vivienda.

El abanico de bonificaciones fiscales en el IRPF que diseñó el Gobierno en la ley de vivienda amenaza con quedarse en papel mojado, al menos el próximo 2024. La normativa contempla una serie de jugosos incentivos para estimular el arrendamiento a precios asequibles, recortando la actual reducción del 60% sobre el rendimiento del alquiler en 10 puntos porcentuales y aumentándola hasta un máximo del 90% en el caso de que los caseros rebajen la renta en las zonas tensionadas. El problema es que a día de hoy ninguna comunidad autónoma ha declarado áreas de mercado caliente ni se ha publicado el índice de precios de referencia para la actualización anual de los contratos. Ambas, condiciones indispensables para tener derecho a las nuevas reducciones.

Las bonificaciones que contempla la ley están previstas únicamente para aquellos caseros con personalidad física que tengan sus inmuebles en zonas de mercado caliente, es decir, aquellas en las que los precios de la vivienda hayan aumentado al menos tres puntos por encima del IPC o en las que la carga media del coste de la hipoteca o el alquiler más los suministros básicos supere el 30% de los ingresos medios de los hogares.

La categorización de zona tensionada depende de los gobiernos regionales y desde sus inicios ha sido rechazada por los presidentes autonómicos del Partido Popular. De hecho, distintos territorios, entre ellos Madrid, Andalucía e Islas Baleares, han presentado recursos de inconstitucionalidad contra numerosos artículos de la norma, al considerar que son contrarios al régimen de distribución de competencias en materia de ordenación del territorio, urbanismo y vivienda, o que vulnera los derechos de propiedad.

Los recursos han sido admitidos por el Tribunal Constitucional, pero falta que aclare si la nueva normativa invade o no las competencias autonómicas. Mientras eso ocurre, las comunidades dirigidas por el PP (11 de 17) amenazan con boicotear la ley de vivienda y evitar declarar zonas tensionadas a fin de limitar el precio del alquiler.

El nuevo Ministerio de Vivienda insiste en que las bonificaciones fiscales sí se producirán en 2024, siempre y cuando “las comunidades declaren zonas tensionadas, el ministerio las acepte, y se publiquen las bonificaciones en el Boletín Oficial del Estado”, según fuentes del departamento que dirige Isabel Rodríguez. En cuanto al índice de precios de referencia, insisten en que es de sus competencias y que estará disponible a partir de enero. En cualquier caso, esto abre la puerta a que las reducciones de IRPF puedan aplicarse en años posteriores, pero no el próximo, en el que la rebaja general ha quedado reducida al 50%.

La rebaja más importante que se perdería sería la del 90% a cambio de reducir el alquiler en más de un 5% con relación al contrato de arrendamiento previo, siempre en las zonas tensionadas. Pero también se quedaría sin efecto la bonificación del 70% cuando el contribuyente alquile por primera vez la casa y el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años o “cuando el arrendatario sea una Administración Pública o entidad sin fines lucrativos”, tal y como detalla el texto de la ley.

Hay una última reducción del 60% que sí podría tener efecto, y que la ley contempla en los casos en los que la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación “que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del contrato de arrendamiento”, en este caso sin importar si el inmueble está ubicado en una zona tensionada.

Pérdida de ahorro

De no tener efecto estas reducciones, los arrendadores dejarían de ahorrarse hasta 500 euros al año, según un ejercicio de simulación hecho en abril por el Registro de Asesores Fiscales (REAF) del Consejo General de Economistas. El ejemplo que cogieron de referencia era una vivienda con un precio de compraventa de 300.000 euros que se alquila por 1.000 euros al mes (12.000 euros al año). En caso de que aplicara una rebaja del 6%, los ingresos obtenidos por el arrendamiento pasan a los 11.280 euros al año, una caída de 720 euros. Esta pérdida era inferior al ahorro que los caseros lograban en el IRPF al aplicar la rebaja máxima permitida.

Según recuerda la Agencia Tributaria, la reducción se aplica a los arrendamientos de bienes inmuebles destinados a vivienda habitual y nunca a otros, como los apartamentos turísticos. En concreto, el rendimiento neto positivo declarado, calculado por la diferencia entre la totalidad de ingresos íntegros y los gastos necesarios que tengan la consideración de deducibles, se reducirá en un 50% sin importar la edad del casero. En el año 2021, último con datos disponibles en la estadística de la agencia, más de 1,9 millones de personas se acogieron a esta rebaja en el IRPF. El importe total rozó los 5.300 millones de euros, una media de 2.733 euros de ahorro por propietario.

Otras normas de la ley sin efecto

La ley también deja varias decisiones en manos de los ayuntamientos. Una de ellas, la penalización a los propietarios que tengan casas vacías. Así, los consistorios podrán castigar mediante un recargo de hasta el 150% en el IBI a “aquellas viviendas vacías durante más de dos años, con un mínimo de cuatro viviendas por propietario, salvo causas justificadas de desocupación temporal”. El recargo fija un 50% por tener una casa vacía, de otro 50% si la desocupación se prolonga durante tres años, y de otro 50% si el mismo propietario tiene dos o más inmuebles vacíos en la misma zona.

Para que las sanciones ocurran, cada gobierno local debe decidir si actúa o no sobre los inmuebles desocupados en su jurisdicción. Según los últimos datos del Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF) del Consejo General de Economistas, con cifras del año 2018, la factura media en España aumentaría desde los 315 euros que supone el pago corriente del IBI hasta los 472,8 euros, los 630,4 euros y los 788 euros en función del tipo de recargo aplicado. En ciudades como Madrid o Castellón la factura máxima superaría los 1.050 euros por vivienda, mientras que en Barcelona, Tarragona o Lleida el recargo máximo elevaría la cuota por encima de los 900 euros. Todas las cifras son medias y aproximadas, ya que la base imponible del IBI depende del valor catastral del inmueble y el tipo impositivo suele actualizarse por cada ayuntamiento.

La normativa contempla una serie de excepciones que permiten al propietario tener su vivienda vacía sin sufrir ningún tipo de penalización. Entre estas se encuentra el traslado temporal por razones laborales o de formación o el cambio de domicilio por situación de dependencia o salud. También se libran los inmuebles destinados a segunda residencia con un máximo de cuatro años de desocupación continuada.

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