Los caseros de regiones que no apliquen la norma perderán la mitad de los incentivos fiscales
Dos de las bonificaciones se aplicarán en todo el país cuando la ley se apruebe en Cortes Otras dos, solo en las autonomías que declaren zonas tensionadas
El abanico de bonificaciones fiscales en el IRPF que ha diseñado el Gobierno en la nueva Ley estatal por el derecho a la vivienda, aprobada este martes por el Consejo de Ministros como anteproyecto de ley, amenaza con no llegar a todos los potenciales beneficiarios: los arrendadores con inmuebles en zonas caras o con precios del alquiler por encima de la media del mercado.
La razón es que para que los caseros puedan acogerse a la mitad de las deducciones previstas será necesario que la comunidad autónoma haya declarado previamente la zona en la que se ubica el inmueble como área de mercado tensionado en los términos que recoge la normativa estatal. Teniendo en cuenta que hasta la fecha las autonomías del Partido Popular han asegurado que no aplicarán la ley, todo hace indicar que los propietarios de estas regiones no podrán acceder a parte de las nuevas ventajas fiscales.
“Si una comunidad quiere declarar una zona tensionada para aplicar medidas de su marco competencial puede hacerlo, pero si quiere servirse de las bonificaciones recogidas en la ley [de competencia estatal por estar regidas por Hacienda] tendrá que aplicar todos y cada uno de los puntos”, resumen fuentes del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.
El Ejecutivo de PSOE y Unidas Podemos ha puesto en marcha una serie de bonificaciones de las que podrán beneficiarse los propietarios con personalidad física que cumplan una serie de requisitos. Por norma general, la bonificación genérica (hoy en el 60% de los rendimientos del alquiler) se reducirá al 50%, ampliable en función de una serie de requisitos.
La máxima deducción, del 90%, funcionará cuando el casero de un inmueble en un área tensionada rebaje el precio al menos un 5% sobre el contrato anterior. En un nivel inferior se sitúan los incentivos del 70%, que entrarán en juego cuando se alquile a jóvenes menores de 35 años, de nuevo en una zona tensionada, o cuando la casa se arrende a la Administración pública o una entidad del tercer sector, en este caso sin necesidad de que el inmueble esté en una de estas áreas. La última bonificación, del 60%, estará disponible si se ha rehabilitado el inmueble, esté donde esté, en los dos años previos a la firma del contrato.
Hay, por lo tanto, “dos incentivos fiscales que se aplicarían en todo el territorio nacional y otros dos que funcionarían únicamente en las regiones que hayan declarado sus zonas calientes como tensionadas”, sostienen las mismas fuentes. La pelota, de esta forma, quedará en el tejado de las autonomías.
La norma, aprobada este martes por el Gobierno como anteproyecto de ley y remitida al Congreso por vía urgente, establece por primera vez un marco estatal de definición en conceptos como área de mercado tensionada, vivienda digna o gran tenedor, a la vez que permite a las diferentes administraciones actuar para bajar o congelar los precios del alquiler o penalizar los inmuebles deshabitados.
Sin embargo, gran parte de las medidas, y no solo la que atiende a los incentivos en el IRPF, dependerán de que las regiones declaren sus zonas tensionadas como tal. Hoy, tras el Consejo de Ministros, la titular de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Raquel Sánchez, pidió a todas las administraciones servirse de los mecanismos recogidos en la ley, ya que “benefician a todos los ciudadanos”, “garantizan la función social” de la vivienda y “dan seguridad jurídica tanto a propietarios como a arrendatarios”.
En tal caso, los gobiernos regionales tendrán que esperar cerca de un año, cuando se prevé que la norma sea aprobada en Cortes. A partir de ahí, según las mismas fuentes, todos los puntos de la ley, salvo la limitación de precios a grandes empresas, entrarán en vigor.
Zona tensionada
Las comunidades podrán declarar un área tensionada por un periodo de tres años (prorrogable anualmente) si se cumplen dos requisitos. Por un lado, el precio medio de las hipotecas o de los alquileres de la zona, más los gastos y suministros básicos, debe superar “el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares”. Por otro, los precios de compra o alquiler deben haber subido en cinco años más de cinco puntos por encima del IPC autonómico.
Cuando una región establezca una zona como tensionada, sus caseros podrán optar a todas las bonificaciones en el IRPF planteadas, pero inmediatamente también se fijará una congelación de los precios para los pequeños caseros y los grandes propietarios (más de 10 inmuebles) con personalidad física. A su vez, los grandes tenedores con personalidad jurídica estarán sujetos a una limitación de los precios que se llevará a cabo mediante una herramienta oficial que verá la luz en un máximo de 18 meses desde la aprobación definitiva de la ley. El ministerio está trabajando en su puesta en marcha y estudia colaborar para ello con las diferentes autonomías.
Penalización de las casas vacías
La ley aprobada por el Consejo de Ministros también deja varias decisiones en manos de los ayuntamientos. Así, los consistorios podrán penalizar mediante un recargo de hasta el 150% en el IBI a “aquellas viviendas vacías durante más de dos años, con un mínimo de cuatro viviendas por propietario, salvo causas justificadas de desocupación temporal”. El recargo fija un 50% por tener una casa vacía, de otro 50% si la desocupación se prolonga durante tres años, y de otro 50% si el mismo propietario tiene dos o más inmuebles vacíos en la misma zona.
Fuentes del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana detallaron cuáles son los supuestos en los que una casa podrá permanecer vacía sin riesgo de ser gravada con el recargo. Así, no se contarán como tal las viviendas deshabitadas por el “traslado temporal de su habitante por temas laborales, formativos o de salud”. Tampoco lo serán las segundas residencias, con un “máximo de cuatro años de desocupación”, ni las casas que estén sujetas a obras o a intervenciones de rehabilitación. Tampoco contarán como tal “las que sean objeto de litigio o estén en venta, por un máximo de un año, o en alquiler, por un máximo de seis meses”.
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