Más de media España podrá ser considerada como área tensionada con la nueva ley de vivienda
La norma relaja los requisitos para que las autonomías declaren una zona caliente
El nuevo texto pactado el viernes entre el Gobierno, ERC y Bildu y que dará forma a la futura ley de vivienda incluye entre sus novedades un cambio de gran calado. Si antes era necesario que se cumpliesen dos requisitos para que los gobiernos regionales y locales pudiesen declarar una zona como tensionada, ahora las exigencias serán mucho más laxas. Esta modificación abre la puerta a que 28 capitales de provincia, más de media España, puedan ser consideradas como áreas con precios calientes, según los últimos datos de urbanData Analytics.
El cambio no es baladí. La declaración de área de mercado tensionado pone en marcha una serie de medidas entre las que se incluye la regulación del precio de todos los alquileres de la zona, sea una ciudad, un distrito censal o una calle. En esta limitación entrarán las casas que ya hayan sido alquiladas previamente y también las que entren por primera vez al mercado. También serán reguladas las rentas de todo tipo de caseros, ya sean grandes o pequeños tenedores.
Este cambio de tercio se explica por la nueva redacción del texto. En un principio, según el anteproyecto inicial que ha servido como base en las negociaciones, para la declaración de zona tensionada tenían que cumplirse dos criterios, siempre de manera simultánea. Por un lado, la carga media del coste de la hipoteca o el alquiler más los suministros básicos debía superar el 30% de los ingresos medios de la zona. Por otro, el precio de la vivienda en los cinco años previos a la declaración debía haber experimentado un porcentaje de crecimiento acumulado al menos cinco puntos porcentuales superior al del IPC autonómico.
Estos dos criterios, que tenían que cumplirse a la vez, reducían las posibilidades de las autonomías y ayuntamientos para tomar la decisión. Ahora, con el nuevo texto, la declaración se podrá hacer efectiva cuando se cumpla tan solo una de las dos condiciones que la ley establece: que el esfuerzo financiero supere el 30% de la renta media –una condición que se mantiene–, o que los precios hayan aumentado al menos tres puntos por encima del IPC –un requisito que se relaja en dos puntos–.
Según los datos que ofrece la empresa de big data inmobiliario, el 53% de las capitales de provincia españolas cerraron el año 2022 con una tasa de esfuerzo financiero en la compraventa superior al 30%, por lo que cumplirían con uno de los criterios y permitirían la declaración. Mientras que en 2021 “había 17 capitales de provincia cuyo esfuerzo de compra sobrepasaba el 30% de la renta del hogar disponible, el límite recomendado por los expertos, tan solo un año después este grupo aumentó a 28 ciudades”, explica Raquel Gómez, jefa de valoraciones en urbanData Analytics. Es una subida anual de 21 puntos porcentuales.
En este grupo entrarían las capitales que tradicionalmente registran los mayores precios y tasas de esfuerzo, como Madrid, Barcelona, Palma, Bilbao o Málaga, y también otras como Zaragoza, Vitoria, Valladolid, Santiago de Compostela, Badajoz u Oviedo, cuyas tasas de sobrecarga se encontraban en 2021 muy por debajo del límite máximo recomendado del 30%.
Este repunte, señala Gómez, se explica por las sucesivas subidas de los tipos de interés, “que han impactado en el pago de la hipoteca medio anual con el que calculamos el esfuerzo de compra”. A su vez, “observamos que mientras la tipología de inmueble en oferta de alquiler se ha mantenido más o menos estable, en el mercado de compraventa se ha incrementado el número de inmuebles ofertados con grandes superficies”. Esto “ha incrementado el ticket medio de venta y consecuentemente la tasa de esfuerzo para nuevos compradores”.
En el mercado del alquiler la tasa de esfuerzo también aumenta, pero solo superan la barrera del 30% ciudades como Barcelona, Palma, Madrid, Málaga y Valencia.
La declaración de zona tensionada por la administración competente tendrá una vigencia de tres años prorrogables. Además de la limitación de los precios, este movimiento permitirá rebajar el umbral que define al gran propietario desde las 10 a las 5 viviendas, obligará a los grandes caseros a suministrar información relevante y pondrá en marcha una serie de bonificaciones fiscales en el IRPF destinadas a que los propietarios mejoren la vivienda o la abaraten, según el borrador del nuevo anteproyecto. A su vez, con la declaración, la administración se compromete a alcanzar en el plazo de 20 años un parque mínimo de viviendas destinadas a políticas sociales del 20%.
La declaración de una zona de mercado caliente, no obstante, dependerá de los gobiernos regionales y locales, por lo que tanto el Ejecutivo como sus socios habituales prevén que en muchas de las potenciales zonas tensionadas no se apliquen las medidas recogidas en el texto. El Partido Popular, que gobierna en varias regiones y ciudades que cumplen los requisitos fijados, ha avisado en varias ocasiones que haciendo uso de sus competencias no recurrirá a las palancas que permite la normativa.
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