La ley de vivienda no convence a los expertos, que piden más vivienda social y menos limitación de precios

Valoran los pasos dados por el Gobierno para sacar vivienda asequible a través de la Sareb, pero lo consideran escaso para solucionar los problemas del mercado

Vista panorámica de la ciudad de Málaga.Jorge Zapata (EFE)

El acuerdo alcanzado el pasado viernes entre el Gobierno de coalición y los socios habituales -ERC y EH Bildu- para aprobar la futura Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda antes de la finalización de la actual legislatura, tras más de un año en el dique seco, no convence a los actores intervinientes en este mercado ni a los expertos conocedores de cómo se mueve este sector.

Los analistas consultados coinciden todos ellos es en que, al menos, la norma abre un debate en el que se pone de relieve como el verdadero problema del mercado de vivienda en España es la falta de oferta de alquileres y urge la búsqueda, cuanto antes, de una solución. Otro punto de consenso se basa en la mayor reserva de suelo para la construcción de vivienda social, aunque reconocen que ello llevará su tiempo.

El acuerdo recoge una regulación de los precios de alquiler de todas las viviendas que se sitúan en aquellas zonas de mercado tensionado, es decir, donde el precio del alquiler está disparado, lo que la nueva ley tratará de evitar con la puesta en marcha de medidas de control de precio. Se redefine la figura del gran propietario, rebajando de diez a cinco las propiedades que hay que tener para ser considerado tal, y se relajan los requisitos para que una administración pueda declarar una zona de mercado tensionado.

Competencias de la Ley de Vivienda

Precisamente, el aspecto de que son las administraciones las que tienen la última palabra sobre la definición de las zonas tensionadas, y por tanto sobre la aplicación de medidas correctoras, es lo que desde el Sindicato de Inquilinas de Madrid critican. “La vivienda es un derecho, el pacto plantea que la Ley será una herramienta que las comunidades pueden utilizar o no, por lo que no se garantiza el derecho, sino que es una baza electoral”, afirman fuentes del inquilinato. La presidenta de la Comunidad de Madrid, Isabel Díaz Ayuso, advirtió ayer que “donde no sea obligatorio”, no aplicará los preceptos de la nueva Ley, como el nuevo baremo de zona tensionada.

El Inquilinato de Madrid afirma que hay diversos aspectos técnicos que sí suponen un paso adelante, como la nueva inclusión de zonas tensionadas o que sean los propietarios de las viviendas en alquiler los que tengan que abonar los honorarios de las agencias inmobiliarias, pero consideran que, al no abordar los alquileres no residenciales, la Ley no solucionará el “principal problema” de los arrendamientos.

El profesor de Economía y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona, Gonzalo Bernardos, considera que este es también uno de los grandes puntos ciegos del acuerdo de vivienda. “El laboratorio fue Barcelona”, afirma Bernardos en referencia a los topes al alquiler que estuvieron en vigor un año y medio desde diciembre de 2020. Debido a los topes, “los caseros pasaron al arrendamiento de temporada, lo que antes eran viviendas de alquiler ahora son habitaciones de alquiler”. El economista afirma que, a largo plazo, es posible que la norma modere “relativamente” los precios, sin embargo, duda de que los costes de los arrendamientos se vayan a reducir significativamente en el corto y medio plazo, limitando su subida.

Intervención en el mercado

Para Beatriz Toribio, directora adjunta de Masteos, empresa especializada en el asesoramiento de inversión en vivienda de alquiler, “el acuerdo viene a empeorar aún más si cabe este mercado y lo hace más intervencionista sin dar una respuesta al problema del alquiler en España”. En su opinión la falta de oferta de vivienda en alquiler no mejorará con el control de los precios, más al contrario, lo que se traducirá en nuevas subidas de precios. Un ejemplo claro de ello, afirma Toribio, se encuentra en Berlín, donde se puso en práctica un conjunto de medidas al alquiler, que finalizaron con la subida de los mismos.

Otro problema de la ley es que es “altamente proteccionista con el inquilino, pero en este mercado hay dos partes y la otra son los particulares. No introduce seguridad en los impagos, ni en las ocupaciones ni en los posibles desperfectos que pudiesen producir”, indica Toribio.

Una cuestión a la que hace referencia esta experta es la cuestión de la exención en el tope de los alquileres, si se llevan a cabo reformas en la vivienda, lo que podría ser “un agujero al llevarse a cabo muchas reformas con el propósito de no aplicar el tope a los alquileres”. Para solucionar el problema, Toribio ve necesario en el sector la colaboración de la iniciativa privada, para llevar a cabo proyectos de colaboración público-privado.

Del mismo modo, Jaime Cabrero, presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Madrid (CoapiMadrid), el nuevo texto acordado para la futura ley, no ha logrado aclarar las expectativas de incertidumbre que tenía en ella el mercado durante estos dos años y agrava los temores de freno de la inversión, principalmente por la adopción de medidas intervencionistas, como es la limitación de las rentas del alquiler, lo que anuncia un impacto negativo en todo el mercado, tanto en la compra de vivienda como en el alquiler.

Un mercado de particulares

“La intervención de precios del alquiler al extenderse a más zonas geográficas, por la ampliación del alcance de las zonas tensionadas, afectará a más contratos de alquiler”, afirma Cabrero. Esta injerencia en el mercado, según el catedrático de Economía Aplicada de la Universidad Pompeu Fabra de Barcelona, José García Montalvo, “retirará oferta” de vivienda de arrendamiento, debido a que el mercado tiene mucha demanda y poca oferta: “El control de precio es adecuado hacerlo cuando hay un monopolio, pero en España hay 2 millones de declarantes con renta inmobiliaria”. “No hay una sola empresa que controle los precios, lo que hay son muchas personas por cada casa que quieren comprar o alquilar”, explica.

Según especifica Cabrero, “se está agravando el círculo vicioso en el que se adoptan medidas que en realidad restringen la oferta de vivienda, lo que en realidad provoca subidas de precios y genera recelos en la confianza de los inversores hacia el mercado español”. Añade que la limitación de las rentas del alquiler producirá “el efecto ya conocido de restricción de la oferta de vivienda disponible en el mercado, por lo que agravará la actual espiral de subida de precios, incrementándolos aún más, porque se ha ampliado el abanico de la intervención de precios, ya que incluso se aplicará para contratos en vigor como para nuevos contratos”.

Sin embargo no todas las medidas son negativas. El presidente de CoapiMadrid valora la previsible mayor reserva de suelo para que haya más vivienda social, “esto sí es un elemento positivo para el mercado, pero se trata de una previsión que tardará en hacerse realidad y el mercado necesita soluciones más inmediatas”, explica. Por otra parte, Montalvo opina que la movilización de las viviendas vacías a través de la creación de un sistema potestativo para las entidades locales, a través del IBI, sin ser negativas, tendrán un impacto ínfimo sobre el mercado, ya que el porcentaje de casas vaciadas en zonas tensionadas son ínfimas, indica el académico.

Más vivienda pública

Una posible solución va en línea con el anuncio del Gobierno de sacar de la Sareb 50.000 viviendas para alquileres asequibles. “Entendido conceptualmente, esta medida va en la dirección correcta. Aumenta la oferta de vivienda a precio reducido, aunque no de forma tan grandilocuente como se plantea”, advierte.

La edad de Sareb, de más de 10 años, hace opinar a la directora adjunta de Masteos, Beatriz Toribio, que la institución ya ha enviado al mercado los activos más interesantes, por lo que pueda tener ahora se encuentra “en pequeños municipios” donde la demanda no es importante lo que aliviaría poco el problema. La disponibilidad de las viviendas del Sareb también hace opinar a Montalvo que el impacto de la medida será limitado. El economista indica que, por ejemplo en Cataluña, “el 52% de las viviendas de Sareb están en zonas tensionadas, pero en esas zonas vive el 80% de la población”, explica. Aunque indica que “por algún sitio hay que empezar”.

El espíritu de la ley es “positivo”, ´según Sandra Daza, directora general de Gesvalt, ya que trata de mejorar las condiciones de acceso a la vivienda o incluir, por ejemplo, medidas para solucionar el grave problema que supone el “sinhogarismo” en España. “Sin embargo, creemos que el foco de las acciones del Gobierno debe ser el de fomentar la creación de una oferta de vivienda asequible y de calidad, especialmente en los mercados más tensionados, para que de forma natural, funcione la regulación de los precios”, indica Daza.

“Hemos comprobado cómo, en otros mercados, una intervención directa de los mercados a través de los precios ha supuesto una reducción de la oferta y, por tanto, impacta de forma negativa en ese objetivo de la regulación”, concluye la directora de Gesvalt.

Las tres mayores experiencias a nivel europeo

Berlín.

En la capital alemana se puso en marcha a partir de 2020, la fijación de un precio máximo de los alquileres y su congelación para todos los apartamentos construidos antes de 2014. Esto se tradujo en la existencia de dos mercados distintos: el de la regulación de los apartamentos de antes de 2014 y el de los edificios relativamente nuevos que no se vieron afectados por la medida. La conclusión fue que bajó la oferta de los alquileres regulados, lo que provocó un traslado a los pisos no sujetos al límite de renta, lo que provocó el aumento de los alquileres.

Suecia.

En el país nórdico los alquileres son negociados por la Unión Sueca de Inquilinos y los propietarios, lo que no deja de generar consecuencias negativas. La experiencia demuestra que el control de los alquileres ha provocado un exceso de demanda en las viviendas más atractivas, lo que ha provocado grandes listas de espera de acceso, gestionada por la agencia de vivienda municipal sueca.

Viena.

El parque de vivienda pública de alquiler de la capital austríaca lleva 110 años en práctica y moviéndose en la  isma línea sin tener en cuenta quien gobierne, por lo que está dando sus frutos.

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