La ley de vivienda pasa el trámite final del Senado a diez días de las elecciones: estas son las claves
El Gobierno defiende una norma que ya puede publicarse en el BOE para entrar en vigor y que califica de “sólida jurídicamente” frente a las críticas de la oposición, el sector inmobiliario y algunas autonomías
Ya no hay paso atrás ni posibilidad de enmienda o cambio. La ley de vivienda impulsada por el Gobierno de coalición de PSOE y Unidas Podemos, cuyo debate en el seno del Consejo de Ministros arrancó hace más de tres años y que pasó más de un ejercicio aparcada en el Congreso a falta de los apoyos mínimos parlamentarios, ya está vista para su publicación en el Boletín Oficial del Estado. El Senado, tras rechazar todas las enmiendas presentadas, acaba de aprobar por una mayoría de 134 votos a favor una norma que entrará en vigor justo en la última semana de campaña electoral antes de las elecciones autonómicas y municipales del 28 de mayo. Se han registrado 117 votos en contra y una abstención.
Tras la mediación final de los grupos de ERC y Bildu en el Congreso, la ley ha podido solventar su visto bueno justo a tiempo para la cita electoral. Enfrente, buena parte del sector inmobiliario y la oposición de derecha, que la tildan de intervencionista y avisan de que no logrará reducir el precio de los alquileres. Incluso el socio morado del Gobierno quería ir más allá en las medidas que debía incorporar. El texto también da pie a una España partida en dos mitades, ya que todo apunta a que las autonomías gobernadas por el Partido Popular, en el uso de sus competencias, no aplicarán la norma en sus territorios. El líder de la bancada, Alberto Núñez Feijóo, ha criticado ampliamente la norma por no combatir la okupación y ha centrado sus esfuerzos en diseñar un plan que combata esta práctica. Madrid, por ejemplo, ha prometido en esta campaña crear una oficina contra la ocupación ilegal de inmuebles.
Sea como sea, el Gobierno se felicita por cerrar “un camino largo, difícil, de casi tres años”, en palabras de la ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Raquel Sánchez, en la defensa final de la norma.
Sobre las dudas sobre su viabilidad, que han venido también desde algunas autonomías, Sánchez ha defendido que es “sólida jurídicamente, que toma lo mejor de las regulaciones de otros países y que es socialmente ambiciosa”. También ha considerado que respeta el “derecho a la propiedad y las competencias del Estado en materia procesal y judicial con las de las comunidades autónomas en viviendas”. Estas son las principales medidas que trae el texto hoy aprobado.
Límites al alquiler
La medida estrella de la norma es la que permitirá a comunidades autónomas y ayuntamientos fijar en sus jurisdicciones zonas de mercado tensionado para, en ellas, establecer limitaciones a los precios del alquiler. Para que una zona sea considerada tensionada tendrá que cumplir uno de los dos requisitos fijados: que la carga media del coste del alquiler o hipoteca junto a los suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares, o que el precio de compra o de alquiler de vivienda haya aumentado al menos tres puntos más que el IPC autonómico en los cinco años anteriores. Esta medida, mediante diferentes fórmulas y grados, afectará a las viviendas propiedad de grandes tenedores y de pequeños propietarios y regulará tanto los contratos de inmuebles que ya estén en el mercado como los nuevos.
Los topes se establecerán dependiendo de la modalidad de contrato y propiedad. Así, los de los pequeños propietarios se regularán mediante la indexación a la renta anterior en vigor, mientras que en los grandes se hará mediante la aplicación del índice de contención de precios. Este sistema entrará en vigor a partir de 2025, ya que hasta entonces seguirá funcionando el tope del 3% actual, puesto en marcha para aliviar a los inquilinos frente a la inflación. En el caso de una vivienda que entra por primera vez al mercado del alquiler y que pertenece a un pequeño casero, la referencia será el índice de precios.
Gran tenedor
La ley también define la figura de gran tenedor, que afectará tanto a personas físicas como jurídicas propietarias de más de 10 inmuebles. Además, una vez que la ley se apruebe, las comunidades autónomas podrán, en función de sus competencias y atendiendo a sus respectivas realidades, rebajar el umbral a los cinco inmuebles.
Honorarios de inmobiliaria
La ley de vivienda prohibirá una práctica muy habitual a la hora de firmar el alquiler: que la inmobiliaria exija al nuevo inquilino el pago de sus honorarios. El texto obligará a que sea siempre el propietario quien, como contratante de los servicios de la inmobiliaria para arrendar su piso, deba hacerse cargo de pagar lo que corresponda a la empresa. La ley también fija que el pago de las mensualidades del alquiler debe hacerse siempre por medios electrónicos, acabando en la práctica con posibles abonos en negro.
En cuanto al reparto de los gastos de la vivienda, la ley establece que ambas partes podrán pactar que los gastos generales del inmueble y sus servicios sean a cargo del arrendatario, pero se prohíbe aumentar las rentas de alquiler por la vía de nuevos gastos, que obligarían a los inquilinos a abonar cualquier gasto no acordado con antelación.
Bonificaciones fiscales
La norma recoge un sistema de bonificación fiscal en el IRPF para aquellos propietarios que tengan viviendas en alquiler en zonas tensionadas. Se establece que en los nuevos contratos de arrendamiento, la reducción será del 50% y podrá incrementarse hasta el 90% en el caso de que se firmen nuevos contratos de arrendamiento de vivienda en zonas de mercado residencial tensionado que contemplen una bajada de al menos el 5% sobre el contrato anterior.
Esta reducción podrá alcanzar el 70% cuando se trate de la incorporación al mercado de viviendas destinadas al alquiler en zonas de mercado residencial tensionado y se alquilen a jóvenes de entre 18 y 35 años en dichas áreas, o bien, se trate de vivienda asequible incentivada o protegida, arrendada a la administración pública o entidades del tercer sector o de la economía social que tengan la condición de entidades sin fines lucrativos, o acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler. Finalmente, podrá alcanzar una bonificación del 60% cuando se hayan efectuado obras de rehabilitación en los dos años anteriores. Todas estas bonificaciones en el IRPF, no obstante, entrarán en vigor a partir del 1 de enero de 2024.
Vivienda vacía
Los ayuntamientos podrán aplicar un recargo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) en aquellas viviendas que estén vacías durante más de dos años. A partir de ese momento, la penalización sería de al menos el 50%, llegando a un máximo del 150% en función de la duración de la desocupación y del número de viviendas desocupadas que sean del mismo titular. El objetivo es que tenga un mayor efecto en la optimización del uso del parque edificatorio residencial. Las comunidades autónomas deberán informar al Ministerio de Transportes del número de viviendas vacías que hay en su territorio.
Reserva de suelo
El texto también amplía los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida, que aumentan del 30% barajado inicialmente al 40% en el suelo urbanizable (actuaciones de nueva urbanización) y del 10% al 20% en suelo urbano no consolidado (actuaciones de reforma o renovación de la urbanización). La norma también blinda el parque público de vivienda que pertenece a las comunidades autónomas, impidiendo su enajenación a fondos y empresas privadas.
Desahucios
La ley mejora la regulación de los desahucios y la protección de las familias vulnerables. Se aplicará un sistema de arbitraje que “propicie el acuerdo entre arrendador y arrendatario”. De no haber consenso, se concederá el tiempo necesario para que los servicios sociales puedan ofrecer soluciones habitacionales. En estos casos, las autoridades deberán promover su adecuado realojo y acceso a la vivienda digna, “atendiendo a sus condiciones de vulnerabilidad social y económica, así como a sus circunstancias personales y familiares”. Para ello, se podrán utilizar los fondos de los planes estatales de vivienda o cualquier otra política. Además, se prohíben los desahucios sin fecha y hora predeterminada y se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, que aplazarán los procesos más de dos años. En paralelo, las comunidades autónomas podrán diseñar mecanismos de mediación y alternativa habitacional.
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