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Claves de la ley de vivienda: límites al precio del alquiler, protección contra desahucios y nueva definición de gran propietario

El Congreso aprueba la norma, que finalmente sale adelante sin los topes al alquiler turístico que había propuesto Podemos

desahucios
Vista de los carteles de alquiler en un piso de Madrid.Jennifer Gómez (EFE)
Denisse López

La nueva Ley de Vivienda, que el Congreso ha aprobado este jueves con 176 votos a favor, 167 en contra y una abstención, incluye nuevos conceptos que hasta ahora no habían formado parte de ninguna normativa, como la regulación de los precios del alquiler de zonas tensionadas, una nueva definición de la figura de los grandes propietarios y la creación de un índice de referencia que determinará las rentas que se pagan por los pisos. También se ha elevado la protección en torno a los desahucios de personas en situaciones de vulnerabilidad y una relajación de los requisitos para que la administración pueda declarar una zona de mercado tensionado.

El texto, que ha estado bloqueado más de un año en el trámite parlamentario, también contempla un distinto reparto de los gastos iniciales entre inquilino y casero e incentivos fiscales diseñados para que los propietarios tengan alicientes para rebajar los precios o la creación de un sistema potestativo para las entidades locales, a través del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), para favorecer la movilización de las viviendas vacías. En paralelo, blinda por primera vez los parques públicos de vivienda, prohibiéndose la venta a fondos de inversión, y se amplían las reservas de suelo a vivienda protegida.

Límite al precio del alquiler

El tope al alquiler determinará el precio máximo al que los caseros podrán actualizar la renta de sus inquilinos y se trata de uno de los puntos más importantes de la ley. Actualmente, el techo está fijado en el 2% para todas las viviendas en alquiler, pero se trata de una medida temporal que estará en vigor hasta finales de este año con el objetivo de mitigar los efectos de la inflación, que alcanzó el 8,4% en 2022. El año que viene se subirá al 3% y a partir de 2025 entrará en vigor un nuevo índice, que solo afectará a las zonas calientes. La normativa afectará a las viviendas que sean propiedad de grandes tenedores y de pequeños propietarios y regulará tanto los contratos de inmuebles que ya estén en el mercado como los nuevos, es decir, casas que entren por primera vez al mercado. Estos topes se establecerán dependiendo de la modalidad de contrato y propiedad. Así, los de los pequeños propietarios se regularán “mediante la indexación a la renta anterior en vigor”, mientras que en los grandes se hará mediante la aplicación del índice de contención de precios. En el caso de una vivienda que entra por primera vez al mercado del alquiler y que pertenece a un pequeño casero, la referencia será el índice de precios.

El fin del IPC

Hasta ahora, las actualizaciones del alquiler solían coincidir con el IPC medio. Sin embargo, a raíz de la fluctuación que ha tenido en los últimos años se ha decidido modificar el índice de referencia a fin de evitar aumentos descontrolados. Por ello se diseñará un nuevo índice que sea más estable y que entre en vigor en 2025.

Zona tensionada

Los requisitos para que los gobiernos regionales y locales consideren una zona tensionada se rebajan. En un principio tenían que cumplirse dos criterios, siempre de manera simultánea. Por un lado, la carga media del coste de la hipoteca o el alquiler más los suministros básicos debía superar el 30% de los ingresos medios de la zona. Por otro, el precio de la vivienda, ya sea de compra o alquiler, en los cinco años previos a la declaración, debía haber experimentado un porcentaje de crecimiento acumulado al menos cinco puntos porcentuales superior al del IPC autonómico. Ahora, con el nuevo texto, la declaración se podrá hacer efectiva cuando se cumpla tan solo una de las dos condiciones que la ley establece: que el esfuerzo financiero supere el 30% de la renta media —una condición que se mantiene—, o que los precios hayan aumentado al menos tres puntos por encima del IPC. La declaración de la zona tensionada la debe hacer la comunidad autónoma o el municipio y se revisará cada tres años, aunque podrá revertirse antes en caso de que el mercado se haya relajado. Además, se hará por zonas equivalentes a los distritos censales.

Desahucios

La ley mejora la regulación de los desahucios y la protección de las familias vulnerables. Se aplicará un sistema de arbitraje que “propicie el acuerdo entre arrendador y arrendatario”. De no haber consenso, se concederá el tiempo necesario para que los servicios sociales puedan ofrecer soluciones habitacionales. En estos casos, las autoridades deberán promover su adecuado realojo y acceso a la vivienda digna, ”atendiendo a sus condiciones de vulnerabilidad social y económica, así como a sus circunstancias personales y familiares”. Para ello, se podrán utilizar los fondos de los planes estatales de vivienda o cualquier otra política. Además, se prohíben los desahucios sin fecha y hora predeterminada y se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, que aplazarán los procesos más de dos años. En paralelo, las comunidades autónomas podrán diseñar mecanismos de mediación y alternativa habitacional.

Bonificación en el IRPF

La norma recoge un sistema de bonificación fiscal en el IRPF para aquellos propietarios que tengan viviendas en alquiler en zonas tensionadas. Se establece que en los nuevos contratos de arrendamiento, la reducción será del 50% y podrá incrementarse hasta el 90% en el caso de que se firmen nuevos contratos de arrendamiento de vivienda en zonas de mercado residencial tensionado que contemplen una bajada de al menos el 5% sobre el contrato anterior.

Esta reducción podrá alcanzar el 70% cuando se trate de la incorporación al mercado de viviendas destinadas al alquiler en zonas de mercado residencial tensionado y se alquilen a jóvenes de entre 18 y 35 años en dichas áreas, o bien, se trate de vivienda asequible incentivada o protegida, arrendada a la administración pública o entidades del tercer sector o de la economía social que tengan la condición de entidades sin fines lucrativos, o acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler. Finalmente, podrá alcanzar una bonificación del 60% cuando se hayan efectuado obras de rehabilitación en los dos años anteriores.

Gran tenedor

Otra novedad es el rediseño de la figura de gran propietario, que afectará tanto a personas físicas como jurídicas. La norma da la opción a las comunidades autónomas de rebajar de 10 a cinco el número de viviendas que tiene que poseer un casero en una zona tensionada para ser considerado gran tenedor. Cuando alquilen en estas áreas se les aplicará un índice de contención de precios.

Reparto de gastos y honorarios

Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, no del inquilino. Las partes podrán pactar que los gastos generales del inmueble y sus servicios sean a cargo del arrendatario, pero se prohíbe aumentar las rentas de alquiler por la vía de nuevos gastos, que obligarían a los inquilinos a abonar cualquier gasto no acordado con antelación.

Reserva de suelo

Los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida aumentan del 30% al 40% en el suelo urbanizable (actuaciones de nueva urbanización) y del 10% al 20% en suelo urbano no consolidado (actuaciones de reforma o renovación de la urbanización).

Recargos por viviendas vacías

Los ayuntamientos podrán aplicar un recargo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) en aquellas viviendas que estén vacías durante más de dos años. A partir de ese momento, la penalización sería de al menos el 50%, llegando a un máximo del 150% en función de la duración de la desocupación y del número de viviendas desocupadas que sean del mismo titular. El objetivo es que tenga un mayor efecto en la optimización del uso del parque edificatorio residencial. Las comunidades autónomas deberán informar al Ministerio de Transportes del número de viviendas vacías que hay en su territorio.

Sin topes al alquiler turístico

Pese a la insistencia de Unidas Podemos por imponer topes al alquiler turístico en las zonas tensionadas, esta norma no aparece en la ley. La propuesta contemplaba un número de pisos máximo para alquiler vacacional en los barrios donde los precios ya fueran muy altos. Además, exigía más inspecciones a fin de garantizar que todas las viviendas de uso turístico tengan la correspondiente autorización previa y respeten las normas de convivencia. La medida no fue incorporada porque se trata de una competencia exclusivamente autonómica.

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Sobre la firma

Denisse López
Es redactora de la sección de Economía de EL PAÍS y CINCO DÍAS. Escribe habitualmente de macroeconomía y coyuntura. Se incorporó a esta casa en 2022, después de haber trabajado en distintos medios digitales en México. Estudió Relaciones Internacionales en la Universidad Nacional Autónoma de México, y el Máster de Periodismo UAM-El País.

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