El centro comercial, de patito feo a cisne: 1.000 millones de euros en operaciones
Los grandes traspasos de Madrid Xanadú, Parque Corredor, Espacio Mediterráneo, Bonaire y Alcalá Magna se cerrarán previsiblemente en el primer semestre
El patito feo inmobiliario se va a convertir en cisne. Si desde hace unos años los inversores han repudiado la compra de grandes centros comerciales, por el auge del comercio electrónico, 2025 arranca en España con cinco operaciones cerca de cerrarse por un valor conjunto cercano a los 1.000 millones de euros. Bonaire (Valencia), Espacio Mediterráneo (Región de Murcia) y los madrileños Parque Corredor, Alcalá Magna y Madrid Xanadú están a punto de cambiar de manos, en operaciones que están previstas que se sellen en el primer semestre del año.
Los centros comerciales dejaron de interesar a los inversores —y la banca dejó de financiar operaciones— por una tendencia llegada desde EE UU. Al otro lado del Atlántico, la saturación por el alto número de activos y la fuerte competencia del comercio electrónico, hicieron concluir que no era una buena idea gastar recursos en este tipo de inmuebles. Y esa corriente de pensamiento se extendió a Europa y España. De hecho, la llegada de la pandemia del Covid-19 y el repunte aún mayor de la venta online ante las restricciones sanitarias dio la puntilla a las transacciones de este tipo de activos. No había dinero para centros comerciales.
Sin embargo, desde el sector en España siempre se dijo que la situación del mercado nacional no tenía nada que ver con el problema de EE UU, donde había una mucha mayor densidad de centros. Por eso confiaban en una recuperación, y el tiempo les ha dado la razón, ya que estos activos están en volúmenes de ventas y afluencias en máximos. En el conjunto de los centros en el país, las ventas se incrementaron un 13,2% entre 2019 y 2023, según datos de la Asociación Española de Centros y Parques Comerciales (AECC). En el primer semestre de 2024 se elevaron otro 5%.
En este impasse, el valor de los centros comerciales ha caído, por esa falta de apetito inversor, la escasez de financiación bancaria y la subida de tipos de interés entre 2022 y 2023. Por eso, aparecieron inversores pensando que, ante las buenas cifras en ventas y la corrección en las tasaciones, podría ser una buena idea adquirir este tipo de activos. Estas transacciones de grandes centros se están cerrando a una rentabilidad (o yield en inglés y en la jerga del sector) entre el 7% y el 8%, muy por encima del retorno de las oficinas prime o de la vivienda en alquiler, que se sitúa en el entorno del 4%, explican expertos del sector inmobiliario.
Es el caso de la firma de capital sudafricano Lighthouse, con domicilio fiscal en Malta y sede operativa en Países Bajos. Como publicó este diario esta semana, la inmobiliaria es la favorita por hacerse con Espacio Mediterráneo (en Cartagena), por alrededor de 140 millones. Sería el quinto centro para su cartera en España, en tan solo tres años, después de adquirir Torrecárdenas (Almería), Salera (Castellón), H2O (Madrid) y Espai Gironés (Girona). En este caso, el vendedor es Deka, una gestora de activos de las cajas de ahorros alemanas.
El empuje de Lightouse ya provocó que en 2024 la inversión inmobiliaria en retail (también incluye parques comerciales, locales y supermercados) ascendiera un 93% hasta los 2.000 millones, según datos de la consultora JLL.
Cinco Días también publicó este viernes que la familia alemana Otto, dueña de la inmobiliaria ECE entre otros negocios ligados al comercio, ultima cerrar la adquisición de Parque Corredor en Torrejón de Ardoz. Pagará alrededor de 250 millones a los propietarios: el fondo Ares y la gestora Redevco. La cifra que ECE puede pagar probablemente batirá el récord en una operación en este segmento comercial tras la pandemia de Covid-19. Superará los alrededor de 225 millones que Henderson Park y Eurofund abonaron en 2023 por Islazul, en el sur de la ciudad de Madrid.
Entre las grandes operaciones que se esperan que se puedan cerrar este semestre también se incluye el 50% del capital en unos de los principales centros del país: Madrid Xanadú, en Arroyomolinos. La inmobiliaria británica Intu, que controla la mitad del activo, está en liquidación y su administrador concursal lleva un largo tiempo intentando traspasar ese paquete accionarial. El otro 50% está en manos de la gestora estadounidense Nuveen, que acaba de surgir en la negociación como posible comprador por alrededor de 200 millones, lo que valoraría el conjunto en 400 millones. Hasta la fecha, el principal candidato para adquirir ese 50% de Xanadú a Intu era la gestora española Rivoli, que va a las conversaciones con capital de banca privada (grandes clientes) de Santander.
Otra de las grandes operaciones que se espera que se cierren en las próximas semanas es la adquisición de Bonaire en Aldaya. La socimi (sociedad cotizada de inversión en el mercado inmobiliario) Castellana Properties pagará entre 220 y 240 millones por este centro, según fuentes consultadas. Ya en octubre, esta inmobiliaria tenía muy avanzada la transacción con el vendedor francés UWR (Unibail-Westfield-Rodamco, uno de los grandes del sector), pero la dana de finales de ese mes en Valencia ha retrasado la firma. El activo fue impactado por las inundaciones tras la gota fría, por lo que UWR ha estado afrontando obras antes de su reapertura y venta.
Por último, también se prevé que la socimi Trajano se desprenda de Alcalá Magna, en Alcalá de Henares. Esta sociedad gestionada por DWS (vinculada a Deutsche Bank) puso a la venta en junio su cartera, que incluye también Nosso Shopping Vila Real en Portugal. A fecha de junio, Trajano tenía valorado en casi 100 millones el activo de Alcalá Magna. Se espera que la operación también se pueda cerrar en este primer tramo de 2025.
Tampoco se puede olvidar cómo ha aumentado el interés de los inversores si se tiene en cuenta la opa del fondo Hines y Grupo Lar sobre la socimi Lar España, actualmente la mayor empresa especializada en centros comerciales en España. Estos dos accionistas se han hecho con el 92% de esta inmobiliaria desembolsando alrededor de 570 millones y, actualmente, han lanzado una operación de venta forzosa por el resto del free float.
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