La inversión inmobiliaria vive un punto de inflexión en 2024 y vuelve a remontar
El volumen en compras de grandes activos para alquiler como hoteles, oficinas o edificios de viviendas alcanza los 10.200 millones, un 2% más que en 2023, según las cifras de JLL. Las transacciones se reactivan tras la bajada de tipos de interés
La inversión en el mercado inmobiliario vuelve a remontar. Las grandes transacciones para el mercado de alquiler (edificios de oficinas, hoteles, viviendas, residencias de estudiantes, logística...) han vivido este año un punto de inflexión gracias a la senda de bajadas de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo desde junio. La consultora JLL calcula, en datos exclusivos para Cinco Días, que el año cerrará con 10.200 millones de euros en operaciones, lo que supone un punto de inflexión y un 2% de crecimiento respecto a 2023.
En las cifras recogidas por JLL se incluyen operaciones de más de cinco millones y se excluye suelos, inversión en desarrollo y fusiones y adquisiciones sin colateral inmobiliario.
De igual forma que el pasado año, el sector hotelero es el que mayor cifra de compraventas suma, concretamente 2.400 millones, según JLL. Aunque es casi un 40% inferior (ver gráfico) que en 2023, que fue un ejercicio excepcionalmente bueno en este tipo de transacciones. Y es que el incremento sostenido de llegada de turistas y de tarifas hoteleras han convertido a este segmento como el que más ha interesado a los grandes inversores en los últimos años.
De hecho, ni siquiera la subida de tipos de interés a partir de mediados de 2022 hizo mella en las adquisiciones de este tipo de activos, ya que en 2023 esa cifra sumó los 3.947 millones. Y desde el mercado se indica que los importes no son mayores porque escasea más producto a la venta.
En este negocio destaca, por ejemplo, la reciente compra del hotel Miguel Ángel de Madrid. La hotelera canaria Lopesan junto al fondo Stoneweg se han hecho con este clásico establecimiento de cinco estrellas por 210 millones, según la cifra que trascendió en el momento de la adquisición.
El sector del retail, que incluye centros, parques y locales comerciales, se ha recuperado claramente en 2024 y ha sido el gran protagonista del mercado, en gran parte porque han vuelto las grandes operaciones de adquisición de centros. Después de varios años en los que este tipo de activos no interesaban a los inversores -por una tendencia que venía de EE UU por el auge del comercio electrónico-, se han vuelto a cerrar relevantes operaciones, debido a que en España estos activos han sufrido la caída en el importe de sus tasaciones (dando rentabilidades -o yields- relevantes entre el 7% y 8%) y están funcionando a buen ritmo de ventas entre los consumidores.
Destaca, como impulsora de la inversión, la inmobiliaria de origen sudafricano Lighthouse, que ha protagonizado algunas de las grandes operaciones del año. Esta compañía se hizo con el centro comercial Salera de Castellón por 171 millones, con Espai Gironés en Salt por 168 millones y con H2O en Rivas (Madrid) por 121 millones.
Un segmento que se ha recuperado ligeramente en 2024 es el de las oficinas, que cerrará el año con alrededor de 1.700 millones en transacciones, según las cifras de JLL. Este sector es el que hasta hace poco más inversiones atraía, pero el desinterés que también se ha trasladado desde los inversores de EE UU por este tipo de inmuebles por el auge del teletrabajo, ha afectado a las adquisiciones. Aún así, la bajada de tipos -que marca nuevos niveles de precios y facilita la financiación- ha provocado un alza del 12,4% en las transacciones en 2024.
Precisamente, entre las mayores operaciones del año en el sector inmobiliario se encuentra la recompra de un portfolio de oficinas por parte de la Junta de Andalucía, que pagó 328 millones, según fuentes del sector inmobiliario, por hacerse con 70 edificios que había vendido al fondo WP Carey en 2014 por 300 millones. Según el Gobierno de Juan Manuel Moreno Bonilla, de esta forma se ahorra 35,6 millones en alquileres en inmuebles donde trabajan unos 8.600 funcionarios.
La bajada de tipos de interés insufló ánimos al sector inmobiliario a partir del tercer trimestre, esperando un mayor volumen de transacciones. Aunque finalmente, según los datos de JLL, el alza ha sido únicamente del 2%. Los expertos reconocen que la recuperación ha sido algo más lenta de lo que se esperaba en el final del año, y con operaciones que pasarán a cerrarse en 2025, aunque sí esperan un próximo ejercicio mucho más dinámico.
Una de las actividades que más han interesado a los inversores, como ha ocurrido en los últimos años, es todo lo ligado con el residencial (vivienda en alquiler, residencias de estudiantes, flex living...), que suma en sus diferentes categorías 2.611 millones de inversión, lo que significa un crecimiento del 31%.
Una parte de este crecimiento viene provocado por la mayor operación inmobiliaria del año, protagonizada por la gestora Azora y el fondo soberano de Singapur GIC, que recientemente han adquirido a EQT Exeter una cartera de 12 residencias de estudiantes. La transacción se cerró por 460 millones. El conjunto de operaciones en este mercado se prevé que alcance a final de año los 756 millones, un 972% más.
Esta compra supone el regreso de Azora al sector de las residencias de estudiantes, un mercado que lideró hace más de una década al establecer el mayor portfolio en Europa continental, que vendió entonces a CBRE IM y Axa. Azora tiene la intención de utilizar esta plataforma recién adquirida como base para expandir un nuevo vehículo, con el objetivo de alcanzar aproximadamente 10.000 camas en ubicaciones clave del sur de Europa. La cartera de residencias de estudiantes de EQT se había convertido en la cuarta mayor del país, tan solo dos años después de crear el proyecto.
Para los inversores también está muy de moda, aunque con cifras más humildes, el concepto de flex living, que arrastrará este año 525 millones en traspasos. Se trata de inmuebles destinados al alquiler residencial a medio plazo, no más de 12 meses, y que últimamente se han desarrollado en suelos terciarios en algunas localidades.
Por otra parte, el sector de activos sanitarios y de mayores alcanzará a final de año 315 millones en transacciones, superando así en un 12% el volumen registrado respecto a 2023, destacando la compra de 11 residencias de mayores por parte de Romano Senior y la compra por parte de Sanitas de ocho centros Ibermedic.
Por último, la inversión logística se prevé que se sitúe cerca de los 1.500 millones, cifra muy similar a la registrada en 2023 y al volumen medio transaccionado en la última década. A lo largo del año, la actividad transaccional ha mostrado un importante repunte en los últimos dos trimestres superando en un 140% el volumen acumulado en los dos trimestres previos.
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