El centro comercial deja atrás el apocalipsis gracias a las ventas récord
Estos complejos llevan cuatro años con crecimientos de visitantes, atraen a los inversores e integran el comercio online
Hace unos años, justo antes de la pandemia de Covid-19, se extendió el término apocalipsis del retail para describir lo que estaban sufriendo los centros comerciales con el auge de las ventas online. Era un término que se originó en EE UU pero que rápidamente se extendió a Europa. La llegada del coronavirus daba un hachazo que parecía definitivo al modelo. Sin embargo, cuatro años después, las ventas en este tipo de complejos se sitúan por encima del récord de 2019, la afluencia de visitantes prácticamente se ha recuperado y los grandes inversores vuelven a meter a estos activos entre sus adquisiciones inmobiliarias.
Soledad López-Cerón, directora de gestión de propiedades de CBRE, desvela que las ventas de los 57 centros comerciales que administra esta consultora ya se situaron en 2023 un 6,1% por encima de los valores de 2019, aunque las afluencias de visitantes permanecían un 6,5% por debajo. “Esta dicotomía entre el comportamiento de las afluencias y la facturación ha cambiado en 2024, donde tanto las afluencias como las ventas están registrando incrementos medios de entre el 5% y el 6% respecto a 2023. Esta tendencia nos permite hablar de una recuperación total de los principales indicadores”, avanza.
En el conjunto de los centros en el país, las ventas se incrementaron un 13,2% entre 2019 y 2023, según datos de la Asociación Española de Centros y Parques Comerciales (AECC). En el primer semestre de este ejercicio se elevan otro 5%. “Además, de cara a los últimos meses del año, como viene siendo habitual en los últimos cursos, esperamos un muy buen fin de año en ventas con la llegada del Black Friday y la campaña navideña”, explica Eduardo Ceballos, presidente de la AECC. En el caso de las afluencias en 2023 todavía se estaba un 6,3% por debajo del récord de 2019, aunque en el primer semestre de 2024 se volvía a vivir un incremento de visitas del 1,5%.
Para López-Cerón, de CBRE, se habla ya de una nueva normalidad. “Esta tendencia se ejemplifica en los centros comerciales con un componente de ocio significativo dentro de su oferta comercial, donde las ventas han registrado mayores incrementos. Esta sinergia, sumada a las mejores previsiones macroeconómicas, hacen que el consumidor tenga mayor confianza a la hora de visitar un centro comercial e incrementar el gasto”, afirma. Sin olvidar que la inflación también ha hecho elevar los tiques medios de los clientes.
Los datos de CBRE indican que el tiempo medio de visita del cliente a este tipo de centros se sitúa en 56 minutos, aunque aumenta hasta los 71 en ubicaciones donde hay una elevada oferta de ocio. Un 64,8% de los visitantes son vecinos que viven cerca de estas tiendas, un 30,8% son turistas nacionales y el resto internacionales. Como curiosidad, el área de influencia de los centros comerciales alcanza hasta 68 códigos postales.
Laetitia Ferracci, directora general de Klépierre Iberia (uno de los grandes propietarios de centros en España), indica que a nivel general están en una situación de incremento de ventas de un 15%, a septiembre de este año, respecto a la época pre-Covid. “Hemos sabido evolucionar al ritmo que impone la sociedad e incluso adelantarnos en algunos casos a la propia sociedad. El sector de los centros comerciales ha innovado en sus espacios”, afirma.
Ferracci va más allá y deja claro lo que desde España siempre se dijo respecto a la apocalipsis del retail que provenía de EE UU. El modelo no era el mismo ni sufría de la misma forma. “Hay varias diferencias. A pesar del crecimiento, la densidad media de centros comerciales en España aún se encuentra por debajo de la media de EEUU, donde es cinco veces mayor el número por habitante”.
“Además, diría que hemos sabido complementarnos muy bien y fusionar a la perfección el comercio online y offline como un único ente, un centro comercial físico con una piel digital”, destaca Ferracci, de Klépierre. “Y otro factor importante son las costumbres. En España hay mucha cultura de socializar, de estar en la calle, de salir a comprar, comer y divertirse y los centros comerciales se han convertido en el punto neurálgico de estas actividades, en una extensión de las mismas, en el centro de la ciudad”, agrega.
“Hemos interiorizado que el comercio físico y online no compiten, sino que se complementan y pueden crecer simultáneamente”, coincide Ceballos, de la AECC, quien recuerda que, por ejemplo en EE UU, al haber esa mayor densidad, muchos centros se han quedado obsoletos. “En nuestro país invertimos muchos millones y gran esfuerzo en la renovación una buena parte de los centros. Por ejemplo, este año se están reformando más de un millón y medio de metros cuadrados de centros o parques, lo que supone en torno al 10% de la superficie total de los espacios comerciales”, añade.
Es de la misma opinión Cristina Macarrón, directora de marketing de Castellana Properties, otro de los grandes propietarios de centros en España. “En los años previos a la pandemia, parecía que el segmento de tiendas físicas estaba en caída y que el ecommerce iba a acaparar el sector en su totalidad. Sin embargo, se ha demostrado que el sector retail es un sector muy resiliente que aún tiene mucho que ofrecer”, asegura. “Así, el negocio online se ha visto obligado a adaptarse y encontrar el punto de convivencia con el comercio físico. Ambas partes se han estabilizado y ya, ni todo es 100% online, ni 100% offline”.
Recuperación en la inversión
Esta recuperación en el negocio también está trasladándose a las compras de estos activos. En los últimos años, el valor de este tipo de propiedades fue deteriorándose en todo el mundo, y en España también, por la falta de interés de los grandes inversores. Pero a medida que las ventas han mejorado y los propietarios han demostrado que el modelo funciona, algunos compradores se han dado cuenta que es un buen momento de comprar estos inmuebles a precios competitivos y con retornos que pueden situarse entre el 7% y el 8% en las adquisiciones de grandes centros.
De hecho, en los últimos meses se multiplican los ejemplos. Recientemente se ha sabido que Castellana Properties negocia con Unibail-Westfield-Rodamco (URW) la compra de Bonaire, el mayor centro comercial de Valencia. En esa provincia actualmente hay otra gran inversión pendiente en el segmento retail. Como informó Cinco Días, la promotora AQ Acentor ha salido al mercado para buscar un socio con el que construir el mayor centro comercial de la zona, en un proyecto bautizado como Infinity y que conlleva 400 millones de inversión.
Se han cerrado transacciones relevantes en tamaño como Islazul en Madrid, adquirido por Henderson Park por cerca de 200 millones o Espai Gironès en Girona, comprado por la inmobiliaria sudafricana Lighthouse a Commerzbank por 168 millones. Actualmente, Intu también tiene en proceso de venta su 50% en Madrid Xanadú y negocia con la gestora Rivoli la adquisición, también por cerca de 200 millones, y con capital procedente de clientes de banca privada de Santander.
Tampoco se puede olvidar la opa en curso del fondo Hines y Grupo Lar sobre la socimi (sociedad cotizada de inversión en el mercado inmobiliario) Lar España, actualmente la mayor empresa especializada en centros en España.
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