El capital internacional disparará a 2.000 millones la inversión en ‘retail’ en 2024
Fondos y patrimonios familiares protagonizan el regreso a las compras de centros y locales comerciales
La inversión en activos inmobiliarios destinados a retail (o comercio minorista) vuelve a crecer y a situarse en la media de los últimos cinco años, y lo hace gracias al capital internacional y a los patrimonios familiares. Así lo calcula la consultora inmobiliaria JLL, que apunta que para final de este año el volumen de transacciones en este tipo de propiedades alcanzará los 2.000 millones de euros, según el estudio llamado 2024, el año de la inversión en retail en España.
JLL estima que en lo que va de año la inversión alcanza los 1.675 millones, a los que sumar otros 325 millones hasta final de diciembre. Esta categoría de retail engloba centros comerciales, locales en calles principales de tiendas (o high street en la jerga del sector), parques de medianas a las afueras de las ciudades (tipo Ikea o Decathlon) y supermercados.
Se espera que este año la inversión sea un 17% superior a la de la media de los últimos cinco años. Solo 2022 fue excepcionalmente activo en transacciones debido a la venta de la cartera de sucursales bancarias de Merlin Properties adquiridas por BBVA por casi 2.000 millones.
El capital internacional es el que ha dinamizado las adquisiciones de este tipo de activos, ya que firma el 69% del volumen de todas las operaciones. Sobre el tipo de comprador, los principales actores son las gestoras de fondos (34%), patrimonios privados o familiares (31%) y sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario o socimis (29%).
En el caso del tipo de activo, la recuperación de la inversión proviene, precisamente, de la activación del mercado de los centros comerciales, al alcanzar un volumen de 1.022 millones en lo que va de año, frente a los escasos 121 millones del año anterior.
Los centros comerciales habían sufrido la falta de apetito de los inversores, primero, por el miedo al auge del comercio electrónico (incluida la etapa de las restricciones por la pandemia de Covid-19) y por la subida de los tipos de interés y falta de financiación a partir de 2022. Sin embargo, en los últimos meses se han cerrado varias operaciones debido a que este tipo de activos han perdido algo de valor y, sin embargo, están dando buenos resultados de visitas y ventas, lo que ha animado a algunos inversores.
Ha sido así en el caso de la inmobiliaria sudafricana Lighthouse Properties, que se ha hecho este año con el centro comercial Salera de Castellón por 170 millones, con H2O de Rivas Vaciamadrid por 120 millones y Espai Gironès por otros 170 millones. Entre las transacciones relevantes también se sitúan la adquisición por parte de inversores privados mexicanos de tres centros a Patron Capital y Eurofund, o la adquisición de Islazul en Madrid por parte de Henderson Park y Eurofund por 225 millones.
Augusto Lobo, director de mercado de capitales en el área de retail de JLL explica que este tipo de activos tienen un desempeño operativo muy sólido, ya que la corrección de las valoraciones de ejercicios anteriores ofrece un punto de entrada muy atractivo para inversores. “Es lógico que los volúmenes de inversión hayan crecido de manera significativa. Hay apetito inversor en el mercado y seguiremos viendo numerosas operaciones en los próximos meses”, afirma.
Respecto a las previsiones para 2025, desde JLL se indica que continuará la entrada del capital privado en el sector de los centros comerciales, que también atraerán a lo que se denomina como inversores core (los más estables a largo plazo y los que más pagan por activos prime). Desde esta consultora asimismo se vaticina un fuerte protagonismo de las socimis francesas sobre todo en parques de medianas, la vuelta de la inversión hacia los locales de high street y la importante demanda que tienen los supermercados.
Entre las operaciones de 2024, destaca la compra de la israelí MDSR a la gestora AEW de una cartera de 22 supermercados alquilados a Carrefour por 120 millones. En lo que respecta a un único activo de high street (a pie de calle), la mayor operación ha sido la adquisición del edificio de Gran Vía 18 de Madrid, donde se ubica la tienda de WOW, en una compra realizada por Gregorio Jiménez, presidente de Restaurant Brands Iberia (Burger King) por cerca de 70 millones.
Entre otras operaciones, igualmente destaca la venta del centro comercial Moraleja Green de Madrid, adquirido al fondo Kennedy Wilson por la gestora Rivoli con dinero de clientes de banca privada de Santander por 70 millones. Precisamente, Rivoli actualmente negocia una operación similar con capital privado del Santander para hacerse con el 50% de Madrid Xanadú que permanece en manos de Intu por alrededor de 200 millones.
España se ha comportado este año como la quinta ubicación que más dinero ha atraído en este tipo de inversiones en comercial, con el 8% del volumen, Por delante se sitúan economías mayores como Reino Unido (24,7%), Alemania (22,5%), Francia (11%) e Italia (8,9%). “El mercado español está en una posición muy buena frente a otros países europeos”, apunta Lobo.
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