El fondo inmobiliario Hines y Grupo Lar lanzan una opa sobre la socimi Lar España por 677 millones
El precio ofrecido de 8,10 euros por acción se abonará en efectivo y supondrá un desembolso máximo de 609 millones. Los compradores abren la puerta a un exclusión de Bolsa y cierran la puerta, de momento, a su competidor Castellana Properties
Nueva opa en el sector inmobiliario en el mercado continuo. Tras la anunciada en mayo por Safra sobre Árima, este viernes el fondo inmobiliario Hines y Grupo Lar han anunciado la presentación de una oferta pública de adquisición (opa) por la totalidad del capital de Lar España, a razón de 8,10 euros por acción, según informaron a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV). El precio ofrecido, que se pagará íntegramente en efectivo, supone un desembolso máximo de 609 millones de euros, ya que Grupo Lar controla ya un 10%. En total, la operación valora a Lar España en 677 millones de euros y si se tiene en cuenta la deuda, la transacción valora la empresa en 1.142 millones.
El precio de la acción de Lar España cerró en la sesión bursátil con una subida 17,74%, hasta 8,23 euros, algo por encima de lo ofrecido por Hines y Grupo Lar.
Lar España fue una de las primeras socimis (sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario) que se crearon bajo esa figura fiscal y debutó en Bolsa hace 10 años. Fue impulsada por Grupo Lar y ha estado gestionada externamente por esta empresa de la familia Pereda. La firma está especializada en la propiedad de activos retail. Concretamente cuenta con nueve centros comerciales, entre ellos Lagoh en Sevilla o Gran Vía de Vigo, y tres parques de medianas, como Megapark en Barakaldo (Vizcaya), con una valoración de esos inmuebles en casi 1.400 millones.
Para realizar la operación, ambos socios han creado la sociedad Helios. En esta sociedad, el 62,5% corresponde al vehículo Hines European Real Estate Partners III, con capital levantado por Hines entre inversores institucionales y family offices. El restante 37,5% del capital social del oferente es propiedad directa de Grupo Lar.
Hines y Grupo Lar, además, abren la puerta a un exclusión de Bolsa de la inmobiliaria: “Lar España continuará cotizando en el mercado continuo español, a menos que se llegue a los umbrales que permiten ejercitar el squeeze-out [exclusión]”, informa un portavoz. Ese umbral es del 90% según la normativa.
Dado que uno de los oferentes es ya accionista de Lar España, la oferta se dirige a la totalidad de las acciones de Lar España a excepción de los títulos que poseen tanto Grupo Lar como su consejero Miguel Pereda, que se han comprometido irrevocablemente a no aceptar la oferta.
Tras conocerse la operación, Lar España envió un comunicado a la CNMV en el que indica que “no existe ningún tipo de acuerdo con Hines o Grupo Lar en relación con la oferta”. Añade que el consejo de administración “se reunirá próximamente para examinar el anuncio previo publicado por el oferente”. Además, informa que ha designado a JP Morgan y Lazard como asesores financieros independientes y a Uría Menéndez como abogados para analizar la opa.
Actualmente, Lar España cuenta como mayor accionista al fondo sudafricano Vukile, que tiene un 25,523% del capital, según los registros de la CNMV. Grupo Lar controla un 10%, la sociedad Adamsville cuenta con el 5,204% y Brandes otro 5%. Blackrock y el fondo de pensiones de Utah tienen cerca del 3%. Por tanto, la oferta se dirige de manera efectiva a un total de 75.196.924 acciones, representativas del 89,85% de su capital social.
Precisamente, desde que entrara Vukile en 2022 se ha venido especulando con este fondo sudafricano podría lanzar una opa sobre Lar España, ya que controla la socimi Castellana Properties, rival de la inmobiliaria en el campo de los centros comerciales. De momento, con esta opa, Hines y Grupo Lar cierran esa puerta.
Según los potenciales compradores, el precio de la opa implica una prima del 16% sobre el precio de cierre de la acción el día antes del anuncio, una prima del 17% sobre el precio medio ponderado del último mes y una prima del 25% sobre el precio medio ponderado ajustado por dividendo de los últimos seis meses.
La opa implica, no obstante, un descuento del 20% sobre la tasación real de los activos o valor neto (descontando la deuda, conocido como NAV en el sector). Casi todas las socimis, actualmente, están cotizando por debajo del valor neto de sus propiedades.
Gracias al anuncio de la opa y a la recuperación del segmento inmobiliario de los centros comerciales en los últimos meses, el valor de la acción de Lar España se sitúa en máximos, en valores equivalentes a su debut bursátil hace 10 años. Pero Hines y Grupo Lar están convencidos “de que las acciones de Lar España se perciben ahora como menos atractivas para inversores” que en su estreno en Bolsa, explican en un comunicado conjunto. Y lo achacan a varias razones: “Pequeña/mediana empresa por tamaño de capitalización dentro de un contexto inmobiliario cotizado más amplio, y ello a pesar de ser el mayor operador de parques y centros comerciales en España”. Además opinar que el valor tiene una liquidez limitada, “con un volumen de capital negociado acumulado en el mercado en los dos últimos años equivalente a sólo el 24% el total de acciones en circulación”.
Uno de los objetivos de los dos futuros accionistas, si la oferta triunfa, es elevar la deuda de la compañía, hasta un apalancamiento del 60% respecto al valor de los activos. Ese nivel de endeudamiento deseado es actualmente muy castigado por los inversores en Bolsa, pero al ser dos únicos accionistas se podrían permitir esa estructura de capital para repartir más dividendo o realizar más compras. A fecha de 31 de marzo, el apalancamiento respecto al valor de los activos (LTV) es solo del 29,5%.
La oferta está condicionada a que al menos sea aceptada por el 50% de las acciones a las que se dirige. La operación tiene que recibir el visto bueno de las autoridades de supervisión de mercado (CNMV) y de competencia (CNMC).
La socimi obtuvo en el primer semestre de 2023 un beneficio neto de 35,1 millones de euros, lo que supone un descenso de casi el 36%.
Otros movimientos
Otra socimi del mercado continuo, Árima Real Estate, está a punto de cambiar de manos y pasar a ser controlada por un único inversor. J. Safra Sarasin, gestora de capital y banco de inversión suizo de la familia brasileña Safra, anunció en mayo una opa sobre Árima, que se espera que se concrete en los próximos días. La oferta, realizada a través de la socimi JSS Real Estate, por el 100% supondría un desembolso de 223,7 millones de euros, al dejar fuera un 8% de autocartera que Árima tendría que absorber. Árima es una socimi creada en 2018 por Luis Alfonso de Herrera Oria después de que su anterior socimi llamada Axiare fuera opada, en ese caso, por Inmobiliaria Colonial en 2017.
También en el campo de las socimis, Colonial culminó a inicio de mes la ampliación de capital suscrita íntegramente por CriteriaCaixa, que ha pasado a ser el principal accionista con un 17,3% de los títulos.
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