¿Ganan dinero los bancos con las hipotecas fijas ultrabajas?
Las entidades impulsaron estos préstamos con tipos incluso de alrededor del 1%, lo que supone un riesgo si no se cubrieron ante la subida de tipos
El cambio de la política monetaria finalmente ocurrió en julio de 2022, tras seis ejercicios de tipos cero o negativos. El repunte de los tipos de interés marcado por el Banco Central Europeo (BCE) supone una bombona de oxígeno para el sector financiero, que ve aumentar sus ingresos recurrentes, principalmente gracias a las hipotecas a tipo variable (referenciadas al euríbor, que se actualizan habitualmente una vez al año). Pero, ¿qué ocurre con aquellas hipotecas ultrabajas que concedió el sector en el último lustro? ¿Gana o pierde dinero con ellas? La respuesta sexi es que la banca siempre gana. Pero la más certera es que sí son rentables, aunque con matices.
La gestión del riesgo es clave en estos casos. Las entidades cuentan con una herramienta para protegerse del riesgo de estos préstamos fijos: los swaps. Se trata de una cobertura que, en la práctica, elimina el riesgo del crédito a tipo fijo y lo convierte en variable. “Hay un elevado stock de hipotecas fijas baratas que ahora mismo es un problema porque a los bancos se les ha encarecido el pasivo, lo que afectará a aquellos que no se hayan cubierto”, explica Joaquín Maudos, director adjunto del IVIE y catedrático de la Universidad de Valencia.
El supervisor, ya en los últimos ejercicios previos a las alzas de tipos, hizo llegar a la banca su preocupación por unas ofertas hipotecarias a tipo fijo muy agresivas. Se generalizó la venta de estos préstamos alrededor del 1%, bajando incluso en muchos casos ese umbral. Es cierto que, a cambio, vincularon a esos usuarios con productos muy rentables que compensaban en parte ese bajo interés (seguros de hogar, de vida, alarmas...). Pese a ello, el Banco de España les trasladó sus dudas.
“Había inquietud por si las subidas de tipos del BCE pondrían en pérdidas las carteras hipotecarias con tipos más bajos. En este sentido, la respuesta debe ser negativa porque los bancos se han cubierto”, asegura Francisco Uría, socio responsable global de banca y del sector financiero de KPMG España.
La alerta del supervisor llegó durante los años de tipos cero, cuando era más complejo vislumbrar los riesgos futuros. En muchas entidades se priorizaba entonces lo urgente a lo importante: tenían que mantener su nivel de ingresos de alguna forma para compensar la pérdida de negocio recurrente por una política monetaria anémica. Por el lado de los costes ya se habían apretado el cinturón para maximizar la eficiencia de sus operaciones mediante recortes de estructura y despidos. No quedaba mucho más margen.
Resurgir del tipo fijo
En ese contexto, los bancos sacaron del cajón las hipotecas a tipo fijo. Estos préstamos estaban denostados en España, donde se habían primado los firmados a tipo variable. En cambio, apostaron por el cambio para, al menos, asegurarse un margen mínimo en unos años en los que el euríbor era incluso negativo (entre febrero de 2016 y marzo de 2022).
De esta forma, mientras las entidades se financiaban casi gratis en el mercado interbancario, prestaban para la compra de vivienda con un tipo de alrededor del 1% en las ofertas más baratas. Una rentabilidad asegurada, aunque fuese mínima, hasta que la política monetaria se ha dado la vuelta.
“Si el banco cubrió todas las hipotecas fijas que hizo entre 2019 y 2021, cuando el swap a 15 años estaba a cero o incluso un poco negativo, aunque los préstamos fuesen al 1%, esa cartera sería tan rentable como otra variable”, argumenta Ignasi Viladesau, director de inversiones de MyInvestor. Es decir, si los bancos se protegieron del riesgo al completo, las subidas de tipos no son una amenaza.
Pese a ello, como suele ocurrir en un sector tan complejo y regulado como el financiero, hay multitud de aristas. Lo primero que se debe tener en cuenta es que no toda la cartera de préstamos a tipo fijo está cubierta. Según las cifras del BCE, de forma agregada, en el Viejo Continente solo está protegida alrededor de un tercio. “Si no se cubren, suelen ganar más, aunque tienen más riesgos”, añade Viladesau. Y justo ahora estamos en un momento de riesgo en los que la moneda sale cruz.
Hay un ejemplo reciente de un exceso de riesgo en balance que ha terminado con la caída de una entidad. “Las rápidas e intensas subidas de tipos también generan pérdidas, como se demostró con el Silicon Valley Bank”, recuerda Maudos. La entidad californiana sufrió una caída latente del valor de un activo (deuda soberana) que se materializó en pérdidas al necesitar liquidez.
Otras vías
Los grupos financieros, eso sí, se pueden proteger por otras vías. “Las coberturas ante subidas de tipos pueden ser, sobre todo, vía swaps para conseguir variabilizar la cartera hipotecaria, pero también pueden usar los fondos de cuentas corrientes, un pasivo casi insensible a la subida de tipos”, añade Leopoldo Torralba, economista de Arcano Economic Research.
La banca española cuenta con una ventaja en este aspecto, al ser eminentemente minorista. De hecho, según los datos del Banco de España, más del 90% de los depósitos de las familias en julio estaban a la vista. Es decir, casi sin remunerar (la rentabilidad de estas cuentas corrientes fue entonces de solo del 0,12%, según cifra el supervisor). Y se trata de unos fondos muy estables.
Además, las entidades pueden completar su protección con otras herramientas del balance. Por ejemplo, con activos muy líquidos como las letras del Tesoro. También podrán compensar la parte sin cubrir con el exceso de liquidez (el diferencial entre los depósitos y el crédito), aunque esto les resultaría menos rentable que depositarlo directamente en el BCE.
Descuadre: riesgo u oportunidad
El precio de los swaps varía en el tiempo y lo marca el mercado en función de las expectativas futuras. Por ejemplo, las coberturas a 15 años están ahora alrededor del 3%, mientras que en los años previos a las subidas de tipos de interés estaban en el 0%. De ahí que en la actualidad sea mucho más importante el momento de la contratación del seguro que antaño, cuando su precio era más estable.
En la práctica, los bancos no contratan un swap por cada hipoteca fija, sino que la cobertura es por una cantidad determinada que protege la cartera de forma agregada. “Los modelos de riesgo funcionan mucho mejor así que si se hiciera una cobertura de forma individual, algo que sería inviable por coste”, explica Viladesau.
De esta forma, se pueden dar casos de bancos que tengan espacio para que entren más hipotecas a tipo fijo y otros en los que haya exceso y cuenten incluso con una parte sin cubrir. Por tanto, cuando las entidades están sobrecubiertas, se trata de una oportunidad (tendrían margen para ofrecer mejores condiciones a sus clientes). “Hubo varios bancos que rompieron el mercado así”, critica un alto dirigente del sector en España. En caso contrario, si no lo tiene todo cubierto, la entidad debe ajustar sus cuentas, asumir el riesgo de una parte o cubrirlo por otras vías. Y, sobre todo, seguir de cerca los prepagos anticipados y la nueva producción para tratar de volver a cuadrarlo.
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