El robo de clientes dispara las cancelaciones hipotecarias en el primer semestre a su máximo desde 2008
Las rescisiones registrales superaron las 230.000 entre enero y junio. Los endeudados a tipo variable tratan así de protegerse del alza del euríbor
Los clientes de hipotecas se mueven con todo el arsenal a su alcance para sortear el repunte de los gastos financieros. Por un lado, han aumentado las amortizaciones para pagar menos intereses y contener las cuotas mensuales. Y, por otro, las cancelaciones registrales de los préstamos para la compra de vivienda se dispararon en el primer semestre de este año hasta las 231.412, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). Esto es, su mayor nivel desde los seis primeros meses de 2008, al comienzo de la Gran Recesión.
Se trata de un reflejo más de la reacción de los endeudados a tipo variable, los que tienen hipotecas que se actualizan habitualmente una vez al año. Y también de una estrategia comercial de la banca que ha tratado de pescar en río revuelto y robar clientes a la competencia. Con el ascenso fulgurante del euríbor, a lomos de las alzas de tipos del Banco Central Europeo (BCE), las cuotas se han encarecido y el cambio de condiciones ha sido una de las grandes bazas de los usuarios. Un contexto que la mayoría de entidades quieren aprovechar. En concreto, el incremento de las cancelaciones ha sido de casi un 26% respecto al semestre anterior, según los datos del INE.
Esto se explica por tres motivos fundamentales: los hipotecados a tipo variable han buscado ofertas, ya sea en su banco o en la competencia. También pesa el intento de entidades por robar clientes a sus rivales (cuando se produce la modificación o el traslado, se suele cancelar un contrato y formalizar otro nuevo). Y, por último, en la actualización del Código de Buenas Prácticas se incluyó la supresión de la penalización por amortización anticipada o por cambiar la hipoteca de variable a fijo durante 2023. Esto es, se redujeron los costes y se facilitó la movilidad.
Una parte de las cancelaciones se produce por contratos que ya llegaron a su fin. Se suman a los préstamos a punto de concluir que las familias deciden amortizar para quitarse la deuda. Pese a ello, en el grueso de los casos las modificaciones se producen en préstamos para compra de vivienda con unos 10 años de vida que buscan un préstamo a tipo fijo o mixto, según coinciden las fuentes del sector consultadas y altos cargos del Banco de España. “Los que ya tienen una hipoteca fija no se van a cambiar, porque han sido muy bajas en los últimos años”, explica un directivo de la banca española.
De este modo, los clientes han tirado especialmente de las amortizaciones y del cambio de condiciones para combatir un entorno complejo. Se trata, además, de un paso intermedio que les permite no deshacerse del inmueble ante una posible asfixia financiera. Es decir, una medida preventiva para no llevar las cuentas de la familia al límite. Para poner en contexto las cifras de lo que va de 2023, entre febrero y junio se encadenan cinco meses con más rescisiones que firmas de nuevas hipotecas.
Las entidades no desagregan estos datos. Pero a la luz de lo que dieron a conocer en sus últimos resultados, en el caso de CaixaBank se constata el interés que existe: el banco catalán realizó hasta junio 3.500 modificaciones de préstamos hipotecarios de tipo variable a fijo de los ya clientes. Y acordó 2.000 refinanciaciones, que si se contabilizan desde julio de 2022 ascienden a 10.000.
Cambio de tendencia
Estos movimientos ponen igualmente de manifiesto un cambio claro de tendencia. “Está habiendo una especie de guerra entre bancos y mucho interés de los clientes. Para incentivarlos, se les llega a ofrecer el pago del coste de la cancelación”, confirman fuentes de otra entidad cotizada. La llamada guerra por el ahorro se está demorando más de lo previsto en hacerse presente, pero la competencia sí se deja sentir con las hipotecas.
El viraje en el comportamiento de los clientes comenzó en la parte final de 2022, tras el inicio de las subidas de tipos en julio, ante el encarecimiento que se les venía encima. “Desde entonces se ha visto mucho más movimiento, tanto para cambiar las condiciones hipotecarias dentro del banco como para buscar ofertas fuera. Y las entidades se han puesto manos a la obra”, reconocen fuentes de un banco del Ibex. Soraya San Matías, responsable del departamento financiero de Dcredit de la zona sureste de Madrid, confirma esta predisposición: “Nos llegan muchas consultas y petición de ofertas para cambiar si les conviene más”.
Se trata de otra de las consecuencias derivadas del cambio de la política monetaria del BCE en su lucha contra la inflación. La espiral alcista de precios se está controlando, pero a costa de dañar la economía. De hecho, en las últimas semanas se encadenan datos tanto del INE como del Banco de España que muestran el parón en el mercado inmobiliario, lo que también repercute sobre la actividad en general y sobre el negocio bancario en concreto.
Por ejemplo, el saldo vivo hipotecario bajó en julio del medio billón de euros por primera vez desde mayo de 2006, según el supervisor. Las familias retiraron la mayor cantidad de sus depósitos bancarios en el último año desde 2012, principalmente por el repunte del coste de la vida y de los gastos financieros. Y la firma de préstamos para compra de vivienda de enero a junio cayó un 13% respecto al mismo periodo de 2022, según el INE.
Código de Buenas Prácticas
El Gobierno y las patronales bancarias, a finales de 2022, pactaron una red de auxilio preventiva ante las dificultades financieras que pudieran llegar tras la abrupta subida de tipos. El miedo era un fuerte repunte de la morosidad, como ocurrió en la crisis de 2008, aunque por el momento sigue sin aflorar (los impagos cerraron este junio en el 3,5%).
El acuerdo para ampliar el Código de Buenas Prácticas contaba con ayudas, como una carencia de cinco años del capital con un tipo de interés reducido o el alargue en hasta siete años de los préstamos para ajustar las cuotas. Este escudo incluyó la eliminación de la comisión por amortización anticipada y por cambiar la hipoteca de variable a fijo durante 2023. Así, se facilitaba el cambio para que los clientes se protegiesen del euríbor, clave para el impulso de las modificaciones de los últimos meses.
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