Hipotecas: La banca apuesta otra vez por el tipo variable sin dejar de lado el fijo
La fuerte subida del euríbor, que ya descuenta un aumento de tipos más rápido de lo previsto, da un vuelco al mercado hipotecario
La inflación en España roza ya el 10%. La crisis energética a raíz de la guerra de Ucrania ha acelerado una subida de precios que amenaza la recuperación económica. Así, el mercado espera que el BCE endurezca antes de lo previsto su política monetaria. Esta posibilidad ha disparado el euríbor, provocando un encarecimiento de la financiación hipotecaria y un cambio repentino en la oferta bancaria.
El BCE se encuentra en la encrucijada de controlar la inflación subiendo los tipos tras seis años en el cero sin dañar el crecimiento. “Aunque un alza de tipos puede ser inminente debido a las crecientes presiones inflacionistas, y más aún si la guerra continúa, esa misma subida podría lastrar aún más la producción”, explica Ima Sammani, analista FX en Monex Europe. Desde Ebury sostienen que el BCE “no podrá ignorar el aumento de la inflación durante mucho más tiempo” y esperan una primera subida de tipos en septiembre y otra en diciembre, posiblemente de 25 puntos básicos. El consenso ve los tipos en el 0,5% a finales de 2022.
El BCE mantiene un discurso ambiguo sobre una posible subida de tipos, pero el hecho de que los bancos centrales empiecen a mirar la inflación como “una gran amenaza” se ha trasladado a la renta fija y al euríbor, apunta el analista de XTB, Joaquín Robles. El índice hipotecario por excelencia, el euríbor a 12 meses, ha recogido las expectativas del mercado. Las entidades financieras europeas ya están aplicando unos intereses más altos a los préstamos que se conceden entre ellas. Así, el índice escala a gran velocidad hasta casi entrar en positivo, ya en el -0,048%.
El rally alcista del euríbor, que sube sin apenas tregua desde que el BCE abriera la puerta a un alza de tipos a comienzos de febrero, ha impactado de lleno en el mercado hipotecario. El panorama ha cambiado bastante en apenas unas semanas pese a la incertidumbre sobre lo que está por venir. Las perspectivas no son halagüeñas para cuatro millones de hipotecados a tipo variable, que representan 400.000 millones de euros de saldo vivo hipotecario. Los hipotecados a tipo variable empiezan a ver cómo se incrementan sus cuotas –unos 190 euros de media anual–, dado que el euríbor es ahora superior al de hace un año. “No sería de extrañar que, de seguir esta tendencia, acabemos el año con el euríbor en valores positivos”, comenta el director de hipotecas de iAhorro, Simone Colombelli. “Los tipos negativos del euribor tienen los días contados”, añade Juan Gómez Bada, director de inversiones de Avantage Capital.
Cada vez más expertos auguran que el euríbor entre en positivo este ejercicio, algo que no ocurre desde 2016. En Bankinter estiman que rondará el 0,4% en diciembre de 2022 y el 0,8% en 2023. CaixaBank Research pronostica que aumentará al 0,13% este año y alcanzará el 0,85% el que viene.
En este contexto, la banca está reorganizando su oferta de hipotecas. La estrategia ha cambiado y la batalla por el cliente se libra de nuevo en la modalidad variable. “Los bancos están anticipándose al escenario previsto en los próximos años”, asegura Juan Villén, responsable de hipotecas de Idealista. La mayoría de entidades está relanzando los intereses variables para hacerlos más apetecibles y endureciendo los fijos, aunque aquí todavía las subidas no son muy agresivas. “Varios bancos están apostando ya claramente por las hipotecas variables, sencillamente porque en un escenario de tipos al alza serán más rentables para ellos que las fijas”, apostilla Villén. “Cada vez más bancos encarecen sus tipos fijos para redirigir las contrataciones a la modalidad variable. La lógica de la banca es puramente estratégica: si el euríbor sigue subiendo, obtendrán más beneficios en el corto y medio plazo que con los tipos fijos”, destacan en el comparador HelpMyCash.
Desde la AHE creen que la oferta seguirá “repartida” porque la opción fija es “más cara pero más segura”
El presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), Santos González, cree que, ante los ajustes que está llevando a cabo el sector bancario, “es probable que el tipo fijo pierda puntos porcentuales en relación al volumen de contratación”. Actualmente, el 70% de las nuevas hipotecas son a tipo fijo, el porcentaje más alto de la historia, según Estadística. Con todo, piensa que la subida de los tipos fijos “no será trepidante” y que el mercado seguirá “bastante repartido” porque “la opción fija es más cara pero más segura”. De hecho, no son pocos quienes consideran que es un buen momento para cambiar la hipoteca variable al tipo fijo para librarse del euríbor y pagar una cuota todavía asequible. “La duda no es tanto si subirán los tipos, sino la velocidad de esta subida”, dice González.
Más de diez entidades se han adelantado a un alza de tipos del BCE. Bankinter y BBVA fueron la avanzadilla a mediados de febrero. La primera rebajó los precios de su hipoteca variable por primera vez en dos años, reduciendo el tipo fijo de salida del 1,99% al 1,25% y el diferencial hasta el 0,85%. Por su parte, el banco que preside Carlos Torres redujo aún más el tipo inicial, del 1,99% al 0,99%, y llevó el diferencial al 0,89%. Ambas subieron sus ofertas a tipo fijo.
Siguieron sus pasos Coinc y Openbank, también con recortes competitivos en las propuestas variables y aumentos en las fijas. La segunda quita un 0,10% si la operación es superior a 150.000 euros. Santander mejoró las condiciones de las hipotecas variables en función del préstamo y las bonificaciones y ajustó al alza el tipo fijo. A 30 años ofrece 1,98% los primeros seis meses y después el 0,88% más euríbor. En fijo, da el 1,95% a 30 años. Ibercaja también rediseñó su oferta. En vez del 1,50% TAE a 20 años, ahora comercializa el 2,26% a 25 años, con condiciones.
Pibank, Unicaja y Evo Banco brindan los diferenciales más baratos, por debajo del 0,8%
Evo Banco dejó intactos los tipos fijos y anunció el diferencial más bajo de su historia, del 0,79%. Así, su opción variable es de las más baratas del momento, junto con la de Pibank, que además de eliminar las vinculaciones bajó el tramo fijo del primer año hasta el 0,98% y el diferencial hasta el 0,78%. También el préstamo variable de Unicaja Banco se sitúa entre los más asequibles, con un interés los primeros 12 meses y el resto de años del 0,79%. La entidad no ha tocado su oferta fija.
Por su parte, ING subió primero la hipoteca fija, al 2,41% TAE a 25 años, y después rebajó el interés inicial de su opción variable, del 1,99% al 1,05%, dejando el diferencial en el 0,89%. En las nuevas hipotecas, el neobanco MyInvestor recortó un punto el tipo fijo del primer año, al 1,49%, y mantuvo el diferencial del 0,89% sobre el euríbor. Además, subió los tipos fijos de todos los plazos unificándolos al 1,88% TAE.
Para José Manuel Cartes, CEO de la startup Libeen, que facilita comprar un piso con el pago del alquiler, “los tipos de interés en España, aun subiendo, siguen siendo bastante atractivos”. Según los últimos datos de Estadística, el interés medio de las hipotecas variables se sitúa en el 2,25%, mientras que el de las fijas marca el 2,80%. Colombelli ve “difícil” que vuelva a repetirse un momento con los precios fijos tan bajos como actualmente.
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