Adif traspasará después de verano los terrenos de Madrid Nuevo Norte tras décadas de retrasos
La empresa Crea Madrid Nuevo Norte deberá abonar 1.245 millones al administrador ferroviario
Está a punto de suceder lo que lleva décadas planificándose. En las próximas semanas, tras multitud de retrasos por diferentes motivos políticos y económicos, los suelos del administrador ferroviario público Adif pasarán a manos privadas, concretamente a la empresa Crea Madrid Nuevo Norte (controlada por BBVA), según fuentes consultadas conocedoras del proceso. Así dará comienzo la gran operación público-privada para cerrar la brecha de la Estación de Chamartín y crear el principal distrito de negocios de la ciudad. Además, abrirá la caja para que el gestor ferroviario pueda recibir el primer pago de los 1.245 millones por la venta de esos suelos.
Desde 2021, una vez aprobado el proyecto políticamente, Adif y Crea Madrid Nuevo Norte (Crea MNN) han venido trabajando en la adecuación de los solares que estaban en manos de diferentes sociedades ferroviarias para inscribirlos, registrarlos y así poder traspasarlos a Crea MNN. El plazo inicial era ese 2021, pero se ha tenido que prorrogar anualmente hasta noviembre de 2024 por el arduo trabajo y la lentitud burocrática en algunos casos. Hay que recordar que el convenio firmado por Renfe con la empresa predecesora de Crea MNN (primero Duch y luego Distrito Castellana Norte) para la venta de los terrenos data de 2005. Debido a que Renfe se disolvió en Renfe Operadora y Adif, ha habido mucho trabajo de identificación del propietario final y comprobación de que esas fincas no tenían uso ferroviario.
Diferentes fuentes consultadas por este diario indican que, ahora sí y después de varias prórrogas, el trabajo de registro e inscripción está prácticamente acabado, con apenas un 2% del cometido por terminar. Por eso, vaticinan que por fin la transmisión de los terrenos se acometerá a la vuelta del verano, presumiblemente en septiembre u octubre (el plazo antes de solicitar una nueva prórroga es noviembre). Desde ese momento, Crea MNN será el dueño de los solares y podrá trabajar en las juntas de compensación (órganos de gestión que agrupa a los dueños de los terrenos) para avanzar en los distintos barrios de Madrid Nuevo Norte.
Desde Crea Madrid Nuevo Norte se explica que trabajan junto a las entidades públicas ferroviarias para poder efectuar la transacción en el plazo acordado “con las máximas garantías y plena seguridad jurídica”.
Este megaplan urbanístico nació a inicios de los años noventa. Cambios de gobierno, crisis inmobiliaria, choques entre partidos (e incluso entre las populares Esperanza Aguirre y Ana Botella) y dudas finales de la propia Botella en 2015, han retrasado la conocida anteriormente como Operación Chamartín. Fue Manuela Carmena (Ahora Madrid) la que puso de acuerdo a las partes (Adif, Administraciones y Crea MNN) para un nuevo proyecto, y en 2019, ya con José Luis Martínez Almeida (PP) como alcalde, se aprobó la iniciativa por unanimidad política, con el visto bueno de la Comunidad de Madrid un año más tarde.
Adif transmitirá ahora a Crea MNN (presidida por Álvaro Aresti) el 49% de los 2,3 millones de metros cuadrados de la operación. Según el calendario que avanzó en exclusiva CincoDías, el administrador ferroviario recibirá en 20 años el pago por esos terrenos, a semejanza de una hipoteca.
En el primer momento, Adif recibirá 216,27 millones. En los próximos cuatro ejercicios, Crea MNN solo pagará 23,02 millones anualmente como intereses. A partir del quinto año, ya se combina el pago del principal con los intereses. Así, 20 años después habrá pagado los citados 1.245 millones, de los que 984,22 millones es el principal del crédito y el resto el coste del dinero.
Además de la próxima transmisión de los terrenos de Adif a Crea MNN, la operación también ha visto despejado su camino legal. En abril, el Tribunal Supremo dio vía libre judicial a la macrooperación. El Alto Tribunal inadmitió entonces los tres recursos pendientes, que se sumaron al rechazo ya dictaminado en enero contra el escrito de Ecologistas en Acción.
Los socios de Crea MNN... ¿y otros futuros?
La empresa que se quedará con el 49% de los terrenos (el resto pertenecen mayoritariamente al Ayuntamiento y Comunidad de Madrid junto a sus empresas públicas) pertenece en un 75,54% a BBVA, la socimi (sociedad cotizada de inversión en el mercado inmobiliario) Merlin dispone de un 14,46% y Grupo San José otro 10%. BBVA decidió quitar en la última modificación de los estatutos de la sociedad el derecho de tanteo y preferencia de Merlin para comprar la participación del banco si decide venderlo a un tercero. La inmobiliaria de Clemente ha mostrado en público su interés en el pasado por incrementar su participación en esta operación, aunque en la actualidad todos sus esfuerzos se centran en un plan de inversión de 2.000 millones en data centers.
Es probable que cuando se transmitan los terrenos después de verano, los socios de Crea MNN tengan que suscribir una ampliación de capital para afrontar ese primer pago. Está por ver cómo a partir de ahora, cuando haya que desembolsar más capital para afrontar la construcción del proyecto, cuál va a ser el papel de BBVA, un banco que en principio no debería destinar sus recursos a grandes operaciones urbanísticas. La entidad financiera presidida por Carlos Torres podría vender toda o parte de su participación en Crea MNN, pero no existe en el mundo muchos potenciales inversores para este tipo de planes urbanos. Ahí queda la duda de si Merlin querrá ahora aumentar su peso y a qué precio.
Dinero para Adif y la nueva estación
La transmisión de los terrenos coincide con la inversión necesaria de Adif y del Ministerio de Transporte y Movilidad Sostenible en la estación de Chamartín-Clara Campoamor, que no solo se reformará según el concurso internacional ganado en 2022, sino que está ya en plenas obras para ampliar su capacidad de líneas de alta velocidad, mejora de Cercanías y de los vestíbulos. Ya en 2022, el ministerio dio por arrancado Madrid Nuevo Norte con los trabajos en la estación y la colocación de los primeros pilares que en un futuro sujetarán el gran parque central del plan.
Cómo es el nuevo distrito
Está previsto que Madrid Nuevo Norte sea fundamentalmente el nuevo distrito financiero de la capital, donde se construirán un gran número de edificios de oficinas. Esta actuación comprende 2,4 millones de metros cuadrados de suelo con una edificabilidad de 1,1 millones de metros cuadrados residenciales (para 10.500 viviendas), 1.,6 millones de metros cuadrados terciarios (en gran parte edificios de oficinas) y de usos mixtos.
Uno de sus barrios, el llamado Centro de Negocios Chamartín, acogerá 30 edificios de oficinas y ocho nuevos rascacielos de más de 30 plantas, de los que uno será el de mayor altura de la Unión Europea, de 300 metros y 70 plantas.
El proyecto arrastrará una inversión de 25.197 millones de euros y generará 350.000 empleos, según cálculos de Crea MNN y la Universidad Autónoma de Madrid. De esa cifra de inversión, 14.128 millones de euros corresponden a la compra de inmuebles. En adquisición de suelos, el dato alcanza los 3.765 millones, en construcción otros 4.023 millones y en infraestructura sufragada por capital privado llega a los 1.468 millones. Si se resta el montante por compra de inmuebles, el capital necesario para levantar el proyecto es de 9.256 millones.
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