Adif retrasa hasta 2023 la venta de los terrenos de Madrid Nuevo Norte

La empresa Crea MMN (BBVA) tiene que adquirirlos por 1.245 millones. El arduo proceso de registro vuelve a aplazar la compraventa

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No habrá proceso de venta en 2022 de los terrenos de Adif en la Operación Chamartín a Crea Madrid Nuevo Norte (Crea MNN), la empresa de BBVA que tiene la opción de compra sobre esos solares. De esta forma, se vuelve a retrasar un año más el traspaso (hasta 2023) valorado en 1.245 millones de euros, que se embolsará el administrador ferroviario.

Ya el pasado año se supo, tal como adelantó también este diario, que Adif necesitaba más tiempo para regularizar en el registro y en el catastro esos terrenos de origen ferroviario, que en el pasado correspondieron a Renfe (antes de la existencia de Adif). Para que la venta sea válida, el administrador ferroviario ha tenido que poner en orden la titularidad de todos esos terrenos previamente a traspasarlos a la empresa Crea MNN.

Pero ese proceso está siendo más complejo y lento de lo previsto, por lo que ambas partes volverán a prorrogar el acuerdo de compraventa hasta 2023, según confirman fuentes conocedoras de la situación.

Crea MNN (antigua empresa Distrito Castellana Norte o DCN) llegó a un acuerdo para adquirir esos terrenos por 1.245 millones a pagar en 20 años a la empresa pública. El convenio recoge que en el momento de la firma, la promotora de BBVA (que tiene también a la socimi Merlin y a la constructora San José como accionistas) deberá abonar 216,87 millones del primer pago (ver gráfico con el calendario de desembolsos). En dos décadas, tendrá que pagar 984,22 millones por el suelo y 261,23 millones en intereses.

Estos pagos son relevantes para el administrador ferroviario presidido por María Luisa Domínguez, ya que actualmente está inmerso en el proceso de reforma de la estación de Chamartín con un coste valorado en alrededor de 1.100 millones. El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana prevé en diciembre desvelar el ganador del concurso internacional del diseño de la reforma de la estación Chamartín-Clara Campoamor.

Recreación de Madrid Nuevo Norte.

La macrooperación urbanística –actualmente denominada Madrid Nuevo Norte– nació en 1993 precisamente para cerrar la brecha ferroviaria de esta estación al norte de la capital. Cuando Crea MNN concrete la adquisición, será el principal dueño de unos terrenos donde se prevé construir 10.500 viviendas, un gran parque sobre el cubrimiento de las vías y el que será el distrito financiero de la ciudad con nuevos edificios de oficinas.

En estos meses, Adif, Adif Alta Velocidad y Renfe han avanzado en el objetivo de escriturar la compraventa de los terrenos y aprovechamientos urbanísticos, así como para la constitución de la hipoteca que deberá suscribir Crea MNN. Según fuentes empresariales cercanas al proceso, el alcance de la operación precisa de una regularización registral y catastral de gran complejidad, a lo que se une la necesidad de avanzar con todas las garantías jurídicas.

Un portavoz de Crea MNN explica que ambas partes están trabajando para llegar a la fecha programada, para firmar antes de que acabe 2022, aunque la prioridad es la seguridad jurídica. Por eso, reconoce que la prorroga no es descartable y si es necesario, no habrá problema en acordarla, porque esa demora ya estaba contemplada en el contrato.

El acuerdo entre la promotora y el administrador ferroviario acabó inicialmente en 2021, aunque contemplaba una prórroga de 90 días. Como tampoco se llegó a ese plazo, en abril de este año se volvió a suscribir un aplazamiento, que ahora se extenderá a 2023.

Mientras tanto, la operación urbanística ya está dando los primeros pasos, con el inicio de las obras para el cubrimiento de las vías. A la par, se trabaja en el proceso de tramitación urbanística para avanzar en la constitución de las juntas de compensación (dueños de los terrenos encargados de la gestión), aunque hasta que Crea MNN no sea propietaria del suelo no podrá comenzar la inversión en las primeras obras de urbanización.

Ampliar capital

Para llevar a cabo el primer pago de Crea MNN a Adif, previsiblemente la promotora deberá ampliar capital para pagar los primeros 216,87 millones. Actualmente, la participación mayoritaria en esta empresa es de BBVA (75,54% del capital) y los socios minoritarios Merlin y San José (10%) controlan un 14,46% y un 10%, respectivamente. El pasado año, Ismael Clemente, consejero delegado de Merlin, recordó que, en proporción a su participación en esta sociedad, la socimi deberá desembolsar algo menos de 40 millones. En el caso de BBVA, el pago sería de alrededor de 160 millones.

Justamente estos dos socios, Merlin y BBVA, esperan en los próximos días el laudo del arbitraje sobre si el banco presidido por Carlos Torres puede retirar a los socios minoritarios el derecho de tanteo y compra preferente de los estatutos de Crea MNN, tal como aprobó en junta de accionistas el pasado año.