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¿Dos millones por habitación en el Four Seasons de Madrid? Sí, pero nadie quiere la galería comercial

El hotel, en el complejo de Canalejas, interesa a potenciales inversores y puede reventar un récord en España, que ostenta por ahora el Villa Magna Rosewood, con 1,4 millones de euros por habitación

Four Seasons en el Centro Canalejas de Madrid.
Four Seasons en el Centro Canalejas de Madrid.

El Four Seasons de Madrid es una joya que cualquier gran inversor quiere tener en sus manos. En el sector inmobiliario ya se habla de que el importe a pagar por el inmueble en venta puede alcanzar los 400 millones de euros por el hotel, lo que significaría dos millones por habitación y, así, reventar el mayor precio jamás pagado por un establecimiento de lujo en Madrid. Ese cinco estrellas está atrayendo a inversores dispuestos a desembolsar un elevado montante, el problema que está surgiendo es que el activo turístico se incluye dentro del Centro Canalejas, cuya galería comercial, zona de restauración y aparcamiento son, ahora mismo un lastre.

“La ciudad empieza a ver reflejado en sus cifras el impacto de la creación de más de 1.000 habitaciones en el segmento lujo, que antes sencillamente no existían. Creemos que a medida que estos productos hoteleros se estabilicen los precios hoteleros de la capital convergerán con el de las principales ciudades europeas. Sigue habiendo un recorrido notable al alza”, señala Gonzalo Gutiérrez, director general de hoteles en la consultora inmobiliaria Colliers.

Los dueños al 50% de Centro Canalejas, la constructora OHLA y la sociedad Mohari (Mark Scheinberg) pusieron desde hace meses a la venta el complejo ubicado junto a la Puerta del Sol y las calles de San Jerónimo, Alcalá y Canalejas. Para pilotar el proceso, encargaron la búsqueda de posibles compradores a Santander y a Rothschild, sobre todo este último banco con capacidad para llegar a grandes inversores de cualquier parte del mundo.

Venta hoteles en España Gráfico
Belén Trincado Aznar

El precio deseado por OHLA y Mohari es alguno que se acerque a los 900 millones, algo muy complejo en el entorno de atonía inmobiliaria actual y, sobre todo, en un mercado secundario a nivel global como es Madrid.

Hay unanimidad de los expertos inmobiliarios consultados. El Four Seasons, con sus 200 habitaciones, interesa y mucho. Podría ser apetecible fundamentalmente para las grandes fortunas de Oriente Medio y Asía, así como fondos soberanos y family offices de esas ubicaciones. El hotel, que empezó al ralentí por la pandemia, fue capaz de alcanzar en 2022 el hito de una tarifa media por noche de 934,9 euros (un 30% más en un año) y para 2023 esperaba lograr los 961,6 euros (3% más), según se recogía en las cuenta de la empresa operadora.

Ese interés podría suponer 400 millones. Pero, ¿cuánto vale la galería comercial, la zona de restauración y el aparcamiento? Los más optimistas hablan de 200 millones, es decir, un total de 600 millones, muy lejos de los 900 millones que ha llegado al mercado. El mayor problema del activo es la zona comercial, de 15.000 metros cuadrados, distribuida en tres plantas. La planta cero, a nivel de la calle con entrada por Alcalá y Carrera de San Jerónimo, alberga boutiques de lujo y es la que mejor funciona. Sin embargo, en la planta primera se pueden ver locales aún vacíos. Allí conviven marcas como Louis Vuitton, Dior, Jimmy Choo, Saint Laurent, Omega, Rolex, Cartier, Valentino y Zegna, entre otros.

Como mayor inconveniente, los promotores han tenido que crear un polo del retail de lujo desde cero, ya que en Madrid el principal eje para estas marcas se encuentra entre Serrano y Ortega y Gasset. Además, la zona de food hall, de 4.000 metros cuadrados, está lejos de convertirse en un caso de éxito. La ubicación, en la planta sótano, hace que sea menos apetecible a turistas y vecinos de Madrid. “Hace falta un trabajo de reposición del food hall”, explica un experto conocedor. Así que un potencial comprador debe asumir que tiene por delante el reto de reposicionar la galería y la zona comercial para sacar mayores retornos.

Además, el desarrollo de Canalejas también se ha visto marcado por las diferencias entre accionistas. OHLA y el fundador de PokerStars fueron en julio del año pasado a un arbitraje ante la Corte Internacional de París en el que la constructora discrepa de la interpretación que realiza la otra parte de un pacto de socios que cumple ya seis años. Para la constructora de los Amodio es vital esta venta, en la medida que tiene vencimientos de bonos por 200 millones en 2025 y por otro tanto en 2026.

Cinco operaciones que superan el millón de euros por habitación

Desde que arrancó la fiebre por comprar hoteles en España se han cerrado cinco operaciones en España en las que se ha superado el precio de un millón de euros por habitación, según los datos facilitados por Colliers. Un techo de cristal que se rompió en marzo de 2016 cuando el hotel Villa Magna fue adquirido por el grupo turco Dogus por 180 millones de euros, lo que supuso un récord histórico de 1,2 millones de euros por habitación. Solo dos años y medio después, Dogus le vendió el mismo hotel al grupo mexicano RLH Properties por 210 millones de euros, estableciendo la que hasta ahora es la cifra más alta pagada por una habitación de hotel (1,4 millones de euros). Incluso hubo una tercera adquisición, ya que el fondo Sancus Capital Partners compró a RLH Properties el 51% del hotel en noviembre de 2022 por un precio que nunca ha trascendido y que con toda seguridad fue el más alto tanto en términos relativos y absolutos.

En plena pandemia (diciembre de 2020) se cerró la segunda operación más importante como fue la compra del hotel Formentor por parte del fondo Emin Capital a Barceló, por el que la segunda hotelera española por número de habitaciones se embolsó 165 millones de euros o 1,29 millones de euros por habitación. El proyecto de Emin Capital incluía, precisamente, la construcción del segundo hotel Four Seasons en España que, tras distintas vicisitudes, ha abierto sus puertas este mes con tarifas superiores a los 1.000 euros por habitación.

RLH Properties se ha significado como el inversor más activo a la hora de comprar hoteles en España ya que, al margen de hacerse con el Villa Magna (posteriormente renombrado como Rosewood Villa Magna), también adquirió en julio de 2021 el hotel Bless de Madrid, propiedad de Palladium, por 115 millones de euros y 1,03 millones por habitación.

Archer Hotel Capital, el vehículo de inversión hotelera participado por el fondo de Singapur GIC y el fondo de pensiones holandés APG, protagonizó la compra del quinto activo hotelero cuyo precio superó el millón de euros por habitación. Se trata del hotel Edition en Madrid por el que pagó 205 millones de euros, a una media de 1,025 millones por habitación, a KKH Y Perella en febrero de 2021. Ambas firmas hicieron un negocio redondo con este inmueble, ya que adquirieron la antigua sede de Caja Madrid en diciembre de 2016 donde se ubica el hotel por 78 millones de euros (410.526 euros por habitación) y lo acabaron vendiendo por más del doble. “España y sus principales ciudades siguen siendo el destino preferido para los inversores. Por un lado, el crecimiento de la demanda para productos de lujo sigue disparado y, por otro lado, la consolidación de las marcas nacionales e internacionales muestran incrementos de rentabilidad. Por todo ello, estas inversiones son muy atractivas”, remarca Bruno Hallé, socio y codirector de Cushman & Wakefield Hospitality en España.

En el gráfico que acompaña esta información no figura el hotel Mandarin Oriental de Barcelona, de 120 habitaciones, que fue adquirido por el fondo saudí Olayan por 200 millones de euros en junio de 2023. El precio medio por habitación que arroja sería de 1,6 millones de euros, pero la transacción también incluía un conjunto residencial sin especificar.

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