BBVA no tendrá tan fácil encontrar un comprador fiable para Madrid Nuevo Norte

El giro en la situación económica y la complejidad y tamaño de la Operación Chamartín reduce los candidatos. El banco ha ganado a Merlin el arbitraje y podrá vender libremente las acciones

Carlos Torres, presidente de BBVA.Efe

Los comentarios en el sector inmobiliario sobre por qué BBVA decidió quitar el pasado año el derecho de tanteo y preferencia a Merlin Properties en la promotora Crea Madrid Nuevo Norte (Crea MNN) apuntaban a que, obviamente, el banco tenía algún candidato alternativo bajo la chistera para comprar la que será la gran operación de construcción de una city financiera de oficinas en la capital. La entidad financiera siempre lo ha negado, pero, además, un año después la situación macroeconómica y del mercado inmobiliario se le ha dado la vuelta, ahora con el viento en contra, por lo que el dilema de a quién puede interesar esa megaoperación llamada Madrid Nuevo Norte reduce a muy pocos candidatos posibles que asuman la gigantesca inversión y la complejidad urbanística. Sin olvidar que desde La Moncloa se mira con lupa a los protagonistas al considerarlo un proyecto de Estado en el que la empresa pública Adif se juega mucho.

Ayer se supo que BBVA ha ganado el arbitraje sobre su decisión, recurrida por Merlin, de quitar ese derecho preferente. De esta forma, el banco dificulta a su socio minoritario la compra de Crea MNN, la promotora que controlará la mayor parte de los solares de la anteriormente conocida como Operación Chamartín, en unos terrenos que todavía son de Adif, pero que Crea MNN comprará el año que viene. Si el banco presidido por Carlos Torres decide vender a un gran fondo, por ejemplo, la socimi capitaneada por Ismael Clemente no podrá hacer nada. En principio, lo que está claro, es que a la entidad financiera no le interesa permanecer a largo plazo como socio principal por los elevados desembolsos futuros en una actividad que no es la suya.

Actualmente, la entidad financiera controla el 75,54% del capital de Crea MNN, Merlin dispone del 14,46% de la inmobiliaria, por la que pagó 168,89 millones a Grupo San José, que mantiene, a su vez, el 10%. Esa adquisición del paquete minoritario valoraba en 1.167 millones a la promotora de la Operación Chamartín, aunque ese precio incluía realmente un precio elevado porque la socimi se hacía con el derecho de tanteo que ahora le ha sido arrebatado.

Sin embargo, quien quiera comprar Crea MNN no tendrá solo que desembolsar casi 1.000 millones de euros según esa valoración, sino que se enfrenta a una inversión multimillonaria en las próximas dos décadas. De primeras, tendrá que pagar 1.245 millones a Adif por el suelo (a pagar en 20 años), y alrededor de 5.500 millones en edificación e infraestructuras. Esas enormes cifras ya reducen bastante los candidatos posibles.

De todas formas, hay más razones que reducen el número de potenciales compradores. Si el pasado año el dinero internacional que fluía hacia el inmobiliario –en España y en el mundo– marcaba niveles récord, la subida de los tipos de interés ha provocado que el capital internacional busque otras alternativas y, además, ha endurecido las condiciones de financiación.

No hay que olvidar tampoco la complejidad extrema de un gigantesco proceso urbanístico, que afecta a cuatro nuevos barrios. Recuérdese que esta operación ha estado encallada durante casi tres décadas por motivos políticos, legales y de sucesivas crisis económicas. El trabajo que queda por delante es inmenso. ¿Con qué equipo llegaría, por ejemplo, un fondo soberano extranjero? ¿Estaría dispuesto a asumir la incertidumbre a largo plazo?

Y por último, y no menos importante, se encuentra el factor político, donde inicialmente el banco público Argentaria fue clave (después integrado en BBVA). El intento frustrado en 2019 de Merlin de hacerse con esta operación contaba con el visto bueno de La Moncloa y distintas Administraciones de diversos colores porque garantizaba la experiencia, el compromiso de permanecer hasta el final de la operación y cierta soberanía nacional sobre un proyecto que es clave para Adif y la alta velocidad española en la estación de Chamartín-Clara Campoamor. Desde la salida de Antonio Béjar (hombre de BBVA en Crea MNN), Merlin –a pesar de ser el accionista minoritario– ha sido el motor oculto de esa operación y la cara institucional bien valorada por las Administraciones.

¿Quién entonces puede comprar Crea MNN a BBVA? En el mercado financiero e inmobiliario se han repetido nombres como las principales aseguradoras internacionales, los grandes fondos inmobiliarios del mundo, fondos soberanos (la mirada lleva hasta Catar y a Singapur) e, incluso, alguna promotora española de capital familiar respaldada por la vieja guardia del banco. Tampoco es descartable que los actuales socios, Merlin y BBVA, regresen a la mesa de negociación tres años después de romper. A la socimi le interesa y puede verse beneficiada de la escasez de candidatos. Y el banco, tal vez, lo vea ahora con mejores ojos si se le cierran otras opciones fiables. Habrá que esperar a que BBVA muestre si tiene algo debajo de la chistera.