Las claves del pacto: más topes al alquiler y nueva definición de gran propietario y zona tensionada
La ley regulará todas las rentas en áreas calientes y obligará a una mayor reserva de vivienda protegida
El Gobierno de coalición y ERC y Bildu han cerrado definitivamente este viernes un acuerdo para aprobar la futura Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda. El pacto, que permite al Ejecutivo aprobar la normativa en el Congreso antes de que termine la legislatura, incluye una regulación de los precios del alquiler de todas las viviendas en aquellas áreas de mercado tensionado, así como una nueva definición de la figura del gran propietario y una notable relajación en los requisitos necesarios para que una administración pueda declarar una zona de mercado tensionado. También se incluyen medidas en torno a los desahucios y la “protección de los inquilinos”, según el documento que han presentado las dos fuerzas soberanistas.
El acuerdo incluye otra batería de medidas de diversa índole, como el mantenimiento de los incentivos fiscales diseñados para que los propietarios tengan alicientes para rebajar los precios o la creación de un sistema potestativo para las entidades locales, a través del IBI, para favorecer la movilización de las viviendas vacías, según explica el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. En paralelo, se mantiene la protección de los parques públicos de vivienda, prohibiéndose la venta a fondos de inversión, y se amplían las reservas de suelo a vivienda protegida.
Topes al alquiler
Todos los alquileres que se encuentren en áreas de mercado tensionado serán regulados y topados. Hay dos novedades fundamentales: la normativa afectará a las viviendas propiedad de grandes tenedores y de pequeños propietarios y regulará tanto los contratos de inmuebles que ya estén en el mercado como los nuevos, es decir, casas que entren por primera vez al mercado.
Estos topes, según el documento conjunto de ERC y Bildu, se establecerán dependiendo de la modalidad de contrato y propiedad. Así, los de los pequeños propietarios se regularán “mediante la indexación a la renta anterior en vigor”, mientras que en lo grandes se hará mediante la aplicación del índice de contención de precios. Este sistema entrará en vigor a partir de 2025, ya que hasta entonces seguirá funcionando el tope del 3% actual, puesto en marcha para aliviar a los inquilinos frente a la inflación. En el caso de una vivienda que entra por primera vez al mercado del alquiler y que pertenece a un pequeño casero, la referencia será el índice de precios.
Según ha explicado la diputada del Grupo Republicano, Pilar Vallugera, estas dos medidas contribuirán a “reducir y contener los precios del alquiler”.
Zona tensionada
La declaración de áreas tensionadas se podrá hacer efectiva cuando se cumpla una de las dos condiciones que la ley establece: que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares, o bien que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos tres puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada. En el texto inicial, el acumulado por encima del IPC ascendía a los cinco puntos.
Son dos modificaciones de gran calado. En un principio, según el anteproyecto inicial, para la declaración de zona caliente tenían que cumplirse ambos criterios de manera simultánea. Ahora, tras las negociaciones, “bastará con el cumplimiento de una de las dos condiciones para ello, en vez de ambas, como establecía el proyecto del Gobierno”.
Eso sí, tal y como sucedía antes, la declaración dependerá exclusivamente del ayuntamiento o comunidad autónoma correspondiente. Por ello, los partidos del Gobierno y sus socios habituales son conscientes de que la normativa creará fuertes distorsiones entre regiones, ya que varias de ellas, gobernadas por el PP, han dicho ya que no aplicarán esta medida.
Definición de gran propietario
Otro de los cambios de mayor calado que ya se pactó hace meses pero que se confirma este viernes es el rediseño de la figura de gran tenedor, que afectará tanto a personas físicas como jurídicas. Además, una vez que la ley se apruebe, las comunidades autónomas podrán, en función de sus competencias y atendiendo a sus respectivas realidades, rebajar la condición de gran propietario desde los 10 inmuebles establecidos por el proyecto del Gobierno a los cinco inmuebles. Así, los propietarios que posean cinco o más casas en área tensionada se considerarán grandes tenedores y estarán afectados por las medidas concretas. Rebajar hasta las cinco viviendas el umbral para esta definición también era una reivindicación de Unidas Podemos.
Fin del IPC
El IPC, ha señalado el portavoz adjunto de EH Bildu en el Congreso, Oskar Matute, “ha demostrado ser un índice que puede generar en pocos meses fluctuaciones enormes con aumentos disparatados que encarecen sin límite las rentas de alquiler al estar la renovación de los contratos indexados al mismo”. Por ello, y para evitar estos aumentos descontrolados, a partir de 2025 se creará un nuevo índice en estos términos, más estable e inferior a la evolución del IPC, que tope los aumentos de la renta por la renovación anual. En 2023 el tope está fijado en el 2% y en 2024, en el 3%.
También se ponen en marcha una serie de medidas destinadas a proteger al inquilino. Por ejemplo, “los gastos y honorarios inmobiliarios producidos por el alquiler de un inmueble correrán siempre a cargo del propietario”, según se recoge en el acuerdo difundido por las dos fuerzas soberanistas. A su vez, se prohíbe aumentar las rentas de alquiler por la vía de nuevos gastos, que obligarían a los inquilinos a abonar gastos de comunidad, tasas de basura o cualquier otro gasto no atribuible al inquilino que no estuvieran acordadas previamente.
Reserva de suelo
Según detalla el Ministerio de Transportes, los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida aumentan del 30% al 40% en el suelo urbanizable (actuaciones de nueva urbanización) y del 10% al 20% en suelo urbano no consolidado (actuaciones de reforma o renovación de la urbanización).
Desahucios
La ley, explica Transportes, también mejora la regulación de los desahucios y la protección de las familias vulnerables. En concreto, en los casos de desahucio se aplicará un sistema de arbitraje que “propicie el acuerdo entre arrendador y arrendatario”. De no haber consenso, se concede el tiempo necesario para que los servicios sociales puedan ofrecer soluciones habitacionales y se habilita al juez a establecer plazos superiores. ERC y Bildu, además, detallan que se prohíben los desahucios sin fecha y hora predeterminada y que se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, que aplazarán los procesos más de dos años.
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