¿Quién compra edificios de vivienda para alquiler? El 80% de la inversión es capital extranjero
El residencial atrae con fuerza a los grandes inversores por la alta demanda. El pasado año se cerraron adquisiciones por 1.600 millones
La alta demanda de alquiler está atrayendo con fuerza a los grandes inversores, que en los últimos años han decidido que el residencial pese más en sus carteras de propiedades para arrendamiento frente a los tradicionales sectores de oficinas, retail, hoteles o logística. Pero, ¿quién está comprando y construyendo edificios de viviendas para arrendar en España? Fundamentalmente capital extranjero, proveniente de gestoras de fondos y con un perfil conservador -alejado del riesgo-.
Así se recoge en el informe El mercado ‘multifamily’ en España de la consultora JLL, adelantado por este diario. Se trata de un negocio de inversores, no particulares, que compran edificios residenciales para alquiler en un segmento que agrupa tanto inmuebles ya operativos como build to rent (o construir para alquiler).
El perfil del comprador (ver gráfico) en 2023 es en un 80% extranjero, según el origen del capital. Por tipología, el 44% de esas inversiones proceden de gestoras de fondos (como por ejemplo podrían ser firmas como Blackstone o DWS) y el 38% es privado (capital familiar). En menor medida entran las aseguradoras (10%), como por ejemplo AXA (activa en este mercado), socimis (sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario) con el 3%; promotores (2%); gestores de activos (2%) y operadores de viviendas (1%).
Por tipo de rentabilidad que buscan, en el sector predomina el capital core (42%) y core plus (34%), es decir, el más conservador y que solicita retornos no muy elevados, pero sí seguros, por lo que está dispuesto a pagar más en las adquisiciones a cambio de buenos inmuebles. Detrás del capital core suelen estar aseguradoras y fondos de pensiones (aunque puedan invertir a través de terceros, como las gestoras de fondos).
El perfil del vendedor de este tipo de inmuebles, ya operativos o para construir, es, sin embargo, de capital nacional (97%), fundamentalmente promotores de vivienda (91%), por delante de socimis (4%), gestoras de fondos (3%) y capital privado (2%).
Fuerte demanda
En 2023, este sector atrajo 1.600 millones de euros de inversión, según los datos de JLL, lo que es un 31% menos que un año antes, fundamentalmente por el freno que ha supuesto el alza de tipos de interés y porque en 2022 se había alcanzado un récord debido a la adquisición de 1.500 viviendas por Patrizia a Becorp y por 737 unidades de Axa a Testa. Sin embargo, los niveles siguen siendo elevados respecto al histórico debido a la fuerte demanda. “El residencial en alquiler será el sector que antes se recupera en cuanto entremos en el ciclo de bajada de tipos. Sigue siendo y será el activo inmobiliario más seguro”, opina Juan Manuel Pardo, director de residencial de JLL.
“Las tendencias sociodemográficas globales, como el crecimiento de la población urbana y la necesidad de flexibilidad y movilidad por parte de las personas, junto con el desequilibrio entre la oferta y demanda de viviendas, continuarán impulsando las estrategias de inversión en el sector residencial a nivel mundial, incluyendo España”, se destaca en el informe de la consultora estadounidense.
En 2023, Madrid y Barcelona concentraron el 74% de las operaciones, pero desde JLL se indica que otras ciudades como Málaga, Valencia, Bilbao y Alicante adquieren un creciente protagonismo. Estas ubicaciones se convertirán en los principales puntos de atracción, ya que como recoge el informe de JLL, el 50% de la población se concentrará en las principales provincias en los próximos cinco años.
El estudio de la consultora inmobiliaria recoge que debido al desequilibrio entre oferta y demanda, los precios de los alquileres siguen disparados: Valencia (18,8% más en el último año), Palma (18,2% más), Madrid (17,6%), Málaga (14,7%) y Barcelona (12,15%). El 36% de los hogares españoles en alquiler afronta tasas de esfuerzo que superan el 40% de su renta disponible, muy por encima de los niveles de la zona del euro, se afirma en el informe. “Todos estos datos reflejan la urgente necesidad de una oferta regulada de vivienda protegida en España, para hacer frente a la alta proporción de población que actualmente se enfrenta a una tasa de esfuerzo muy por encima de niveles razonables”, se añade.
Por eso, desde la consultora se pide una mayor implicación en la colaboración público-privada para levantar vivienda de alquiler asequible. Pone como ejemplo los 90 proyectos lanzados en los últimos años por la Comunidad de Madrid y el Ayuntamiento de Madrid, de los que 75 ya están en desarrollo. “Las iniciativas publico-privadas para promover vivienda en alquiler son necesarias, pero representan un pequeño alivio en comparación con lo que el mercado necesita”, señala Pardo.
Precisamente esta vivienda asequible ha atraído a los inversores en los últimos meses. Palatino, la sociedad conjunta de Bankinter y la promotora Vía Ágora, compró una cartera de estos proyectos en construcción en Madrid a Culmia y a Avintia-Pecsa. También la gestora DWS (ligada a Deutsche Bank) se hizo con un portfolio de Culmia.
Entre los protagonistas del año también destaca la gestora inmobiliaria Greystar, que se convirtió en el socio mayoritario de una joint venture creada junto a la promotora Vía Célere para construir 2.400 viviendas para alquiler.
Respecto a la rentabilidad (o yield en inglés y en la jerga del sector) que buscan estos inversores en residencial en las mejores ubicaciones y activos (prime) en alquiler, JLL calcula que se sitúa en el 4% en Madrid y en el 4,25% en Barcelona, lo que significa 50 puntos básicos más que en 2022 por el alza de tipos de interés.
“Seguimos viendo un gran interés en el mercado, ya que el sector residencial se considera cada vez más un activo refugio debido a la alta demanda de viviendas”, asevera en el informe Silvia Damiano, directora de valoraciones de JLL para el Sur de Europa. Amadeo Giménez, responsable EMA de deuda de esta firma, coincide que el interés de los inversores sigue fuerte, ya que está “soportado por las tendencias macro y por unos resultados de explotación excelentes”.
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