El fondo israelí MDSR protagoniza una megacompra de supermercados Carrefour
Adquiere 22 establecimientos a la gestora AEW por 120 millones. Se trata de una de las mayores operaciones de este tipo en los últimos años
En medio de la atonía en el mercado de inversión inmobiliaria, el fondo israelí MDSR ha protagonizado una de las mayores compras de supermercados de la historia reciente. Esta firma se ha hecho con 22 establecimientos, de los que 21 están operados por Carrefour, que estaban hasta ahora en manos de la gestora AEW. El comprador ha pagado cerca de 120 millones de euros por esta cartera, según confirman dos fuentes de mercado.
El portfolio traspasado se encuentra repartido en Madrid y Barcelona y otras ciudades españolas. Los 22 supermercados suman 110.000 metros cuadrados de superficie bruta alquilable. En esta operación, las consultoras Savills y JLL han asesorado a AEW en la venta, un proceso que salió al mercado el pasado año, tal como adelantó entonces Cinco Días. Por su lado, CBRE ha asesorado al comprador.
El comprador, el fondo MDSR, se está convirtiendo en uno de los grandes propietarios de supermercados e hipermercados en España. Esta firma ya se hizo en 2017 con un portfolio de establecimientos de Carrefour y Eroski por 150 millones. En 2021, MDSR -que tiene a Annalaura Benedetti como directora general en España desde 2015- compró una cartera de 27 tiendas de Mercadona por alrededor de 100 millones. En 2022, en su última operación conocida, desembolsó 180 millones por nueve hipermercados de Carrefour, de los que cinco estaban ubicados en España y cuatro en Italia, en una adquisición a su entonces propietario Amundi. En ese momento, MDSR contaba con 63 activos en su cartera.
Tras esta operación, MDSR se consolida como uno de los grandes de este sector de supermercados y suma más de 400.000 metros cuadrados de superficie alquilada a operadores de alimentación en España, Italia y Portugal. Entre los activos adquiridos a AEW, se encuentra uno en el centro de Barcelona y cinco en la primera corona de la capital catalana, tres en la almendra central de Madrid y otros tres en su área metropolitana, además de inmuebles en Santiago de Compostela, Vitoria, Castellón, Guadalajara, Jerez (Cádiz), Tarragona, Palencia y Logroño, según confirman desde Savills y JLL. En esta operación, además, como asesores legales han actuado Cuatrecasas para AEW y Pérez-Llorca para MDSR.
“Las ubicaciones de los activos han sido clave y esto ha permitido optimizar el beneficio para ambas partes”, afirma Salvador González, director de inversión en retail de Savills. Por su parte, Augusto Lobo, director de mercado de capitales de retail de JLL, indica que la transacción evidencia “el fuerte apetito inversor” por los activos de alimentación por su capacidad de generar rentas estables independientemente del ciclo económico. “Sin embargo, la escasez de grandes carteras en el mercado limita los volúmenes de inversión en un tipo de activo muy atractivo”, agrega.
En la pandemia de Covid-19 que comenzó en 2020, este tipo de activos se pusieron de moda entre los inversores como activo fuertemente defensivo y ese interés se ha ido manteniendo en el tiempo. Solo la falta de oferta de tiendas y la subida de tipos de interés afectó a las operaciones el pasado año. En 2020, el volumen de inversión en supermercados alcanzó los 595 millones, según datos proporcionados por JLL; en 2021 fue de 571 millones; en 2022 fue de 709 millones, y en 2023, sin embargo, cayó a los 181 millones. Solo la transacción protagonizada por MDSR supone ya el 66% de todo lo invertido el pasado año.
Este interés de los inversores ha servido para que grandes operadores como Carrefour, Mercadona, Dia o Eroski se desprendan de supermercados e hipermercados y así hacer caja. También lo han hecho grandes inmobiliarias como Merlin Propierties, que traspasó tiendas de Caprabo a Realty por 100 millones.
En la operación de MDSR, es AEW la que hace caja por unos activos gestionados por la gestora para inversores institucionales franceses. AEW Capital Management es una gestora de fondos inmobiliarios, con sede central en Boston, vinculada al grupo francés Natixis y que tiene relevante presencia inversora en el mercado inmobiliario español. El pasado año vendió a la Mutualidad de la Abogacía el edificio de oficinas del número 106 de la calle Francisco Silvela, una propiedad que brevemente fue ocupada por la firma de oficinas flexibles WeWork.
El precio de esta operación cerrada por AEW se hace a una rentabilidad (o yield, en inglés y en la jerga habitual del sector inmobiliario) de alrededor del 6,5%, según calculan las fuentes consultadas.
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