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Comprar una vivienda para alquilar, un negocio sólido y rentable

Los retornos brutos por alquiler se mantienen inmutables en niveles del 7% pese al alza de tipos y el encarecimiento de la vivienda

La rentabilidad bruta del alquiler en las capitales de provincia de España

El negocio de comprar vivienda para su posterior alquiler sigue sólido y la expectativa, al menos para este año, es que se mantenga esa fortaleza. Ni la vertiginosa subida de los tipos desde julio de 2022 hasta septiembre de 2023, ni las limitaciones a la actualización del precio del alquiler, ni la ley de vivienda que entró el pasado mayo en vigor han logrado restar atractivo a una práctica que comparten inversores grandes y pequeños, nacionales y extranjeros. El nuevo índice al alquiler presentado por el Gobierno este marzo para topar los precios no será efectivo este ejercicio, además de depender su aplicación de las comunidades autónomas, donde, de momento, solo Cataluña se ha mostrado interesada. Mientras, el acceso a una vivienda para el ciudadano de a pie resulta cada vez más difícil, en lo que ya se ha convertido en una emergencia nacional.

Según Idealista, la rentabilidad bruta (sin descontar gastos) por alquiler de vivienda en España cerró el pasado año en el 7,1%, solo una décima menos que al término de 2022. Ni el alza de tipos, que encarece las hipotecas, ni el aumento del precio de compra de las casas han logrado minar esa rentabilidad. El precio medio de la vivienda se situaba en febrero de 2022 en 1.801 euros por metro cuadrado y en febrero de este año ha llegado a los 2.056 euros, basándose en los datos de Idealista. Pero este encarecimiento –que podría llegar a poner en peligro la rentabilidad del arrendamiento– se ha visto ampliamente compensado por el alza de los precios del alquiler: en febrero de 2022 alcanzaban, de media, los 10,4 euros por metro cuadrado y el pasado febrero estaban en 12,6 euros. Es decir, mientras la vivienda subía un 14% en este periodo –en el que los tipos pasaron del 0% al 4,5% actual–, los alquileres se encarecían el 21%.

Para lograr una rentabilidad neta es obligado descontar los gastos a los que se enfrenta el arrendador, tanto los asociados a la compraventa como los derivados de la propiedad, tales como la comunidad, el IBI, los seguros, los gastos de las reformas, incluida la hipoteca si la tuviera. Y descontado todo, se obtienen los ingresos netos. “Estos gastos se pueden deducir en la declaración de la renta, pero todos ellos con factura detallada a nombre de los titulares”, explica Carlos Smerdou, CEO de Foro Consultores Inmobiliarios. Para este experto, “vivimos en un momento creciente del mercado de alquiler, hay más demanda que oferta, y esto genera importantes oportunidades de inversión en este segmento de mercado”.

“Al contrario de lo previsto en un primer momento, la economía española se ha mantenido razonablemente fuerte tras la subida de tipos, especialmente en relación al empleo. Esto ha facilitado el dinamismo de la demanda de vivienda en alquiler y compra en los principales mercados, mientras que la nueva oferta está en niveles insuficientes. La regulación y las trabas burocráticas limitan el aumento de la oferta, por lo que se prevé que esta situación continúe en el futuro, incluso de forma agravada en aquellas zonas con mayor inseguridad jurídica por la aplicación de la ley de vivienda”, indica Miguel Cobreros, director asociado de la consultora inmobiliaria Colliers.

La falta de oferta tanto en venta como en alquiler mantiene tensionados los precios del sector residencial y es una de las claves de su elevada rentabilidad frente a activos financieros en la misma escala en cuanto a riesgos. Una vez descontados los gastos a ese 7% de media –fruto de calcular la renta anual percibida por el arrendador respecto al precio de compra–, la rentabilidad del alquiler supera, por ejemplo, a los bonos a 10 años, que ahora se mueven en el 3,2% anual o al 3,47% del plazo de un año en la deuda. Eso sí, una comparativa con activos más arriesgados como las acciones pone en peor lugar al negocio del alquiler, ya que la Bolsa va ganando un 10% en el primer trimestre y, por supuesto, sus gastos son muy bajos dado que se limitan a las comisiones y depositaría.

Dentro del mercado inmobiliario, los expertos de Idealista apuntan que “aquellos particulares que busquen la mayor rentabilidad posible a su inversión encontrarán que los mejores productos para este fin son las oficinas y los locales comerciales. La inversión en oficinas para luego alquilarlas ofrece en España un 11,8%, mientras que en el caso de los locales la rentabilidad bruta es del 9,9%. Aquellos que opten por los garajes se encontrarán un rendimiento del 7,2%, muy similar al de las viviendas”, concluyen.

Una encuesta de este mes de marzo, publicada por el departamento de análisis del portal inmobiliario Fotocasa bajo el título “El segmento inversor en el mercado inmobiliario en 2023″, destaca que “los inversores invierten en vivienda, ya que da una rentabilidad que ahora no ofrece otro producto financiero. Así lo comparten el 86% de los encuestados, un porcentaje 12 puntos por encima del medido en 2022″, recoge el estudio. “El aumento de peso de los inversores en el conjunto de demandantes de vivienda va acompañado de una mayor percepción, por su parte, de las ventajas de la rentabilidad que ofrece el alquiler y confían en que los precios seguirán subiendo. La inversión a largo plazo y la propiedad como una forma de hacer patrimonio son motivos de compra que están ganando peso en este escenario”, comenta María Matos, directora de estudios de Fotocasa.

Los inversores siguen poniendo el foco en la vivienda de alquiler. Según un estudio de la plataforma especializada en inversión inmobiliaria Inviertis, el volumen de inversores en vivienda de alquiler crece este año al 5% interanual, “pese a la entrada en vigor de la ley de vivienda y a la posibilidad de que en el futuro se puedan topar las rentas en las zonas que se declaren tensionadas”, señala Rebeca Pérez, CEO de la plataforma. Y añade: “España sigue siendo una referencia internacional y uno de los países que más inversión extranjera atraen por la competitividad de sus precios y su alta demanda para el alquiler de viviendas”.

De la entrada de nuevos inversores en el mercado residencial también advierte la directora del servicio de estudios de Tinsa, Cristina Arias, tras subrayar la fortaleza del empleo, la recuperación del poder adquisitivo en 2023 y la esperada bajada de tipos en 2024. “Todo ello puede impulsar la demanda en el corto y medio plazo. En el más corto, parte de esta demanda, en vez de ser mayoritariamente de uso, como lo ha sido hasta la fecha, puede tener un carácter de inversión más especulativo cuya evolución habrá que vigilar”, indica.

Oportunidades

De acuerdo con los datos de Idealista, que colocan la rentabilidad media del alquiler en el 7,1%, este porcentaje surge de comportamientos muy diferentes entre provincias. Así, las mayores rentabilidades se hallan en Lleida (8,5%), seguida de Murcia (7,9%), Huelva (7,3%) y Jaén (7,2%). Entre las grandes capitales, el rendimiento bruto es del 7% en Valencia, el 6,1% en Málaga, el 6% en Sevilla, el 5,9% en Barcelona, el 5,2% en Madrid y el 4,8% en Palma.

Sin embargo, el experto de Foro Consultores Inmobiliarios sitúa la rentabilidad bruta en torno al 6,5%. “Madrid, Barcelona o Málaga y en general la Costa del Sol son zonas con una demanda de vivienda en alquiler superior a la oferta. En el caso de Madrid y Málaga, son ciudades que, además, elevan la población cada año. También pueden ser buenas opciones Valencia o Zaragoza, y localidades cercanas a grandes urbes que estén bien conectadas”, ilustra. Y sostiene que los núcleos urbanos son una opción segura: “El alza de precios ha dejado fuera del mercado de adquisición a mucha gente que no puede acceder a la compra ante la falta de ahorros o los tipos de interés, y esto ha aumentado la necesidad de vivienda en arrendamiento”.

Otras de las variables a considerar por parte del inversor es el tipo de alquiler que elige. Así, los de larga estancia (los tradicionales) tienen una rentabilidad bruta inferior, ya que requieren menor gestión, pero a la vez el inmueble está menos tiempo vacío. Por el contrario, el alquiler de temporada, por ejemplo, es menos estable, pero el rendimiento es mayor porque los precios son más elevados.

El responsable del área de inversión y patrimonio de Alquiler Seguro, Jesús Martí, cree que “el alquiler temporal ha ganado protagonismo en los últimos años ante la actual incertidumbre jurídica, pero genera mayor rotación e inseguridad en la proyección de los ingresos futuros. En cuanto al arrendamiento turístico, solo puede ser más interesante en lugares con gran demanda turística y tasas de ocupación muy altas. Fuera de estas, es la alternativa menos rentable”. Un estudio comparativo de Alquiler Seguro revela que la rentabilidad neta (descontados los gastos) es más favorable en el alquiler a largo plazo de vivienda habitual.

El alquiler sigue apareciendo como una opción deseada por los inversores, fruto de una oferta escasa frente a la creciente demanda. Una realidad económica que tropieza con los graves problemas que supone el acceso a la vivienda como propietario y también como inquilino.


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