El ladrillo que hundió la economía sale a flote

La banca traspasa 213.850 millones de activos tóxicos desde 2008. Socimis, fondos, Sareb y un sector promotor más pequeño, nuevos protagonistas

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Una década después del rescate a España, el sector inmobiliario poco tiene que ver con el que indigestó a las entidades bancarias. Nuevos actores como socimis, Sareb, fondos, servicers, un sector promotor de viviendas más pequeño y un crédito mucho más limitado han llevado al ladrillo a salir a flote.

El círculo vicioso que se llevó por delante al sector inmobiliario y a parte de la banca era claro. Las entidades concedían alegremente hipotecas a las familias y financiación a promotores para comprar suelo y construir. Cuando llegó el crack de Lehman Brothers en 2008 y la economía se paró, el castillo de naipes se derrumbó. Las valoraciones de los activos se desplomaron, las inmobiliarias no podían devolver los préstamos y comenzaron las quiebras, los particulares no podrían afrontar sus deudas y sus viviendas pasaban a manos de los bancos. Los activos fallidos llenaron los balances de las entidades financieras, que a su vez, se vieron sin recursos para capitalizar toda esa morosidad.

Desde 2008, la banca ha desaguado carteras de activos tóxicos por valor de 213.580 millones de euros, vendidas a fondos que los han ido comprando con fuertes descuentos, según recoge el último informe de la consultora Axis Corporate con datos hasta 2021.

Axis contempla que en manos de los bancos sigue habiendo activos tóxicos por 80.200 millones y un ratio de NPL de un 4,5% en el sector bancario, por encima de la media de la zona euro.

Esa limpieza de los balances ha traslado gran parte de los préstamos fallidos (NPL) y activos adjudicados (REO) a los fondos. Santander se ha desprendido de 38.845 millones desde 2015; Caixabank y Bankia otros 32.045; Sabadell 23.800, y BBVA otros 22.028.

Por el lado comprador destacan Blackstone (con la gran operación llamada Quasar de compra a Santander) con 32.440 millones, Cerberus con 26.813 millones (gran parte adquirida a BBVA) y Lone Star con 17.070 (relevante la adquisición a Caixa). Otros nombres como Oaktree, Intrum, Bain o CCPIB también destacan entre los grandes compradores de este tipo de portfolios.

Desde entonces, son estos fondos los encargados de desaguar –más lentamente de lo esperado– esos activos en venta a particulares, a otros fondos o a promotoras. Gran parte de ese trabajo lo realizan otros actores surgidos en esos años, los llamados servicers, como Aliseda, Anticipa, Haya, Solvia, Hipoges, Altamira, Servihabitat o Lindorf, que se encargan de la gestión de préstamos fallidos y venta de activos.

En 2012, el año del rescate, también aparecieron otros dos actores cruciales en el cambio del sector inmobiliario. Por un lado, se creó Sareb, el banco malo al que se traspasaron 50.000 millones en activos de las entidades rescatadas. Una década después, ha reducido en un 43% esas propiedades y en casi un 34% su pasivo (que computa como deuda pública).

El otro nuevo protagonista nacido en 2012 fue la figura fiscal de las socimis. Estas sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario nacieron a semejanza de los REIT internacionales y están destinados al arrendamiento de inmuebles urbanos. Disponen la ventaja fiscal de pagar el 0% en el impuesto de Sociedades, pero a cambio de repartir el 80% del beneficio en dividendos (que sí tributan). Estas sociedades con un gran éxito en captar capital atrajeron a inicialmente a fondos con un perfil más oportunista –hay que recordar el escaso interés en inversiones en aquellos años en España– y últimamente cuentan un perfil más conservador de inversiones patrimonialistas a largo plazo.

Entre estas compañías destacan las dos mayores que cotizan en el Ibex, Merlin Properties (en la que Santander entró aportando activos de Metrovacesa) y Colonial (histórica inmobiliaria catalana reconvertida en socimi). En conjunto, las 81 cotizadas cuentan con carteras por un valor cercano a los 54.000 millones, según datos recogidos por este diario.

Un nuevo sector promotor

La crisis inmobiliaria fue como una bomba nuclear para el sector promotor altamente endeudado. Martinsa-Fadesa (7.200 millones de pasivo) y Reyal Urbis (3.600 millones) fueron el símbolo de la debacle, protagonizando los mayores concursos de acreedores de la historia y después como las grandes liquidaciones. Desapareció gran parte del empleo y del tejido productivo y la construcción se redujo al mínimo. Si en 2006 (máximo) se solicitaron más de 865.000 visados de viviendas de obra nueva, el pasado año llegaron únicamente a las 108.318 casas, con un mínimo 2013 y 2014 con apenas 34.000 visados, según datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma).

“El sector promotor ha cambiado bastante. Ha cambiado el accionista, que ha dejado de ser una familia, ya que ahora hay fondos de inversión”, explica Daniel Cuervo, secretario general de APCEspaña, la patronal de los promotores. “Podemos verlo en cómo las entidades cotizadas, que al final son las compañías más relevantes del sector por producción, por tamaño y por cuota de mercado, como ya son propiedad de fondos de inversión, de bancos y de otros accionistas”, agrega.

Prácticamente todos los actuales grandes promotores son nombres nuevos. Entre las mayores, destacan las cotizadas Aedas Homes (controlada por el fondo Castlelake); Neinor (actualmente con accionistas relevantes como los fondos Stoneshield, Adar y Orion), y la histórica Metrovacesa (controlada por Santander y BBVA, que la recapitizaron aportando suelo).

La lista de nuevos actores es larga: Vía Célere (Värde Partners); Hábitat (antigua empresa familiar en concurso y rescatada por Bain Capital); ASG Homes (de Activum SG), Culmia (de Oaktree), Árqura (de Sareb, gestionada por Aelca, de Värde) o Kronos. Entre las empresas familiares resistieron Amenabar, Pryconsa y la apareció Avantespacia (de la familia Jove, antiguos dueños de la extinta Fadesa).

En el año 2009, llegó a acumularse un stock de viviendas sin vender de 650.000 unidades, que se ha reducido en 200.000 casas hasta el año 2020, según datos del Mitma, aunque desde la patronal de los promotores se rebaja esa cifra, ya que en gran parte han pasado al alquiler. Precisamente, una de las novedades que Cuervo señala en el sector es la construcción para arrendamiento o build to rent, una salida para las empresas debido a la alta demanda del alquiler.

La compraventa de viviendas también se ha recuperado. El año pasado fue de 565.000 casas, según el INE, casi un 35% más interanual y un máximo desde 2007. Aunque en el mix de operaciones, la obra nueva pesa mucho menos que hace una década, ya que se transaccionaron alrededor de 115.000 unidades.

Otra de las diferencias actuales es que las promotoras ya no se endeudan en un 65% al 80% del valor de sus activos. Por ejemplo, en las cotizadas es mucho menor, rondando el 20% o menos. “Ahora la banca exige tener comprado el suelo con fondos propios. Los parámetros de la banca te exigen tener menos apalancamiento”, destaca Cuervo, “y el cliente también tiene limitaciones”.

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