10 años de estos vehículos

Las socimis engordan sus carteras y se acercan a los 54.000 millones en propiedades

En el último año, estas sociedades acumulan un 3,3% más en valor de activos. Las socimis del Ibex disponen de inmuebles por más de 25.000 millones

El modelo de las socimis ha sido un éxito para atraer inversiones y grandes patrimonios. Estos vehículos acumulan ya en sus carteras 53.670 millones de euros en propiedades a cierre de 2021, un 3,3% más que el año anterior. En pocos años, estas sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario, a semejanza de los REIT internacionales, se han convertido en los principales patrimonialistas del país en segmentos como las oficinas, residencial en alquiler, activos comerciales, logística u hoteles.

Estos datos han sido recogidos por Cinco Días de las cuentas anuales de las empresas, se analizan 81 socimis cotizadas en la Bolsa española (Ibex 35, mercado continuo y BME Growth) y se descartan otras inmobiliarias nacionales cotizadas en mercados como Euronext de París.

A finales de 2022 se cumplirán 10 años de la modificación realizada por el departamento de Hacienda entonces encabezado por Cristóbal Montoro (PP) sobre la norma previa del Gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero (PSOE) y que disparó el interés para constituir este tipo de vehículos. Las socimis se rigen por un régimen fiscal propio por el que estas inmobiliarias tributan al 0% en el impuesto de Sociedades a cambio de varios requisitos como distribuir el 80% de su beneficio entre accionistas (que sí pagan al fisco por los dividendos). Están dedicadas al arrendamiento urbano de propiedades.

Fue a partir de 2014 y 2015 cuando estas compañías comenzaron a proliferar. En principio, atrajeron al capital internacional interesado en un mercado inmobiliario español en recuperación donde todavía había grandes gangas tras años de parón en las transacciones. Merlin Properties (la mayor de todas ellas), Axiare e Hispania (ya desaparecidas tras ser compradas) y Lar España fueron el mejor ejemplo de un crecimiento rápido a base de grandes adquisiciones. A la vez, se han convertido en socimis otras sociedades patrimoniales familiares (con poca actividad), atraídas por las ventajas fiscales.

En la actualidad, Merlin es la mayor, con una cartera de más de 13.000 millones de euros (ver gráfico), pero por poco tiempo. La firma encabezada por Ismael Clemente como consejero delegado ha llegado a un acuerdo para revender a BBVA 662 sucursales por 1.987 millones. Esta inmobiliaria controla oficinas, centros comerciales, naves logísticas y tiene una decidida apuesta por los centros de datos, en los que invertirá 600 millones en los próximos años, además de ser socio minoritario de Crea Madrid Nuevo Norte (antigua DCN), la promotora impulsora de la Operación Chamartín.

Cuando se cierre el acuerdo de BBVA y Merlin –previsto en las próximas semanas– será la histórica Inmobiliaria Colonial la que sume más propiedades, tasadas en más de 12.400 millones. Esta empresa catalana, cuyo CEO es Pere Viñolas, se reconvirtió en socimi en 2017 y su patrimonio se basa en oficinas prime en Madrid, Barcelona y, a través de su filial francesa SFL, en París. Estas dos socimis son las únicas en el Ibex y conjuntamente suman 25.477 millones.

En el mercado continuo cotizan Lar España, gestionada por Grupo Lar y especializada en centros comerciales, y Árima, la socimi de los fundadores de Axiare (compañía absorbida por Colonial) con Luis Alfonso de Herrera Oria al frente. Entre las dos suman 1.767 millones (1.424 corresponden a Lar).

Las 77 de BME Growth

El grupo más numeroso de socimis es el de BME Growth, donde cotizan 77 sociedades en este mercado alternativo y que acaban de actualizar sus tasaciones del ejercicio de 2021. En este caso, existe muy poca negociación de sus acciones, ya que suelen corresponder a accionistas que las controlan prácticamente en su totalidad o a grupos familiares con poco interés en vender sus títulos. En conjunto, controlan propiedades por más de 26.000 millones.

La mayor de ellas es Testa (2.965 millones), dedicada a la vivienda en alquiler y cuyo propietario es el fondo Blackstone. Esta empresa vendió recientemente 740 viviendas de su cartera a la aseguradora Axa por 285 millones. Fidere, dedicada a la misma actividad y también propiedad de Blackstone, es otra de las mayores (1.171 millones). Igualmente, Albirana (487 millones), pertenece al fondo y se encuentra en un momento de desinversión.

General de Galerías Comerciales (2.600 millones) es otro de los gigantes, dedicada al retail y es propiedad del empresario Tomás Olivo. Otra familiar, de los Montoro Alemán, es GMP Property –fuerte en edificios prime de oficinas en Madrid–, aunque cuenta con el fondo soberano de Singapur (GIC) como socio minoritario.

Entre las mayores también destaca URO, controlada por Santander y que cuenta con oficinas bancarias en su portfolio (1.830 millones). También destaca Castellana Properties (976 millones), especializada en centros comerciales y que, a su vez, es socio minoritario en su rival Lar España. Castellana es una de las empresas que se prevé que más crezcan, ya que busca engordar su cartera y dar el salto al mercado continuo. En ese caso también se encuentra la socimi hotelera Millenium, que cuenta con una participación relevante del fondo Castlelake.

Mejora tras la pandemia

Las tasaciones de los activos de las socimis han mejorado en el último año tras algunas correcciones –sobre todo en activos comerciales– por la pandemia de Covid-19. Pero las mayores variaciones se dan por ventas o adquisiciones de propiedades. Es el caso de Árima, Vivenio (residencial), P3 Logistic Parks (de GIC), Elix (Allianz), All Iron o Inversa, entre las que más crecen. En el lado contrario, las desinversiones reducen el patrimonio de Albirana o Trajano.

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