La banca pide a El Corte Inglés segregar sus 17.000 millones en ladrillo a una nueva inmobiliaria

Esta opción permite dar salida al accionista catarí hacia esa firma

Los bancos de inversión descartan una salida a Bolsa para 2020

Junta de accionistas de El Corte Inglés del pasado septiembre.
Junta de accionistas de El Corte Inglés del pasado septiembre.

Los bancos acreedores y asesores de El Corte Inglés piden al grupo de distribución un paso más en su estrategia inmobiliaria. Si este miércoles la cadena de grandes almacenes anunciaba la creación de una división denominada El Corte Inglés Real Estate para gestionar sus activos, la banca aconseja además segregar en una sociedad esas propiedades, según diversas fuentes financieras. Ese movimiento tiene un doble objetivo, tanto ofrecer una salida a su accionista el jeque catarí Hamad bin Jassim bin Jaber Al Thani (propietario del 10,3% del grupo español) a través del negocio inmobiliario, así como dejar clara la viabilidad de cada uno de los centros de retail, ya que estos deberían pagar alquileres.

La banca sabe que el gran tesoro de El Corte Inglés está en su cartera inmobiliaria. El ladrillo de la empresa que preside Marta Álvarez está valorado en 17.147 millones de euros, a cierre de febrero del año pasado, según datos de Tinsa. Por eso, las entidades aconsejan a la cúpula del grupo que lo más apropiado es segregar sus inmuebles en una sociedad aparte, para que su negocio retail sea independiente y muestre a las claras cuál es su rentabilidad real. Así, se constituirían dos sociedades: una inmobiliaria y otra de negocio retail.

Esa vía consiste en una sociedad que patrimonialice la cartera de unos 17.000 millones de euros. Eso la convertiría en la mayor inmobiliaria del país, por delante de las socimis Merlin Properties (que dispone de 12.375 millones en activos) y de Colonial (11.798 millones).

De esta forma, los bancos creen que El Corte Inglés podría dar entrada a Al Thani en el accionariado de esa sociedad o, incluso, entregarle algunos inmuebles para que el inversor catarí recupere su inversión. El jeque, que entró en el capital en 2015, tiene la opción de solicitar al consejo de El Corte Inglés que estudie la salida a Bolsa del grupo a partir de 2020. Como la posibilidad de una OPV para el año que viene actualmente se presenta remota, una sociedad que agrupe los activos vinculados al ladrillo es una de las opciones que los bancos plantean como alternativa para que el magnate recupere su inversión.

Además, la propuesta se realiza para esclarecer la rentabilidad del grupo. Las tiendas deberían pagar un alquiler de mercado a esa inmobiliaria del propio grupo, aclarándose de esta forma qué centros son rentables y cuáles no. Las fuentes consultadas indican que así el grupo podría tomar medidas sobre la parte del negocio en pérdidas, afectado por la fuerte competencia del comercio online. La propuesta esquiva la fórmula de segregar los activos en una socimi (sociedad cotizada de inversión en el mercado inmobiliario), debido a que esa vía obligatoriamente llevaría a la inmobiliaria a Bolsa.

Una de las mayores reticencias a este plan de la banca es, precisamente, la obligatoriedad de pagar un alquiler, que podría llevar al negocio retail a pérdidas, según estas fuentes, aunque en el grupo quede compensado por los ingresos de la pata inmobiliaria. Otro de los problemas de esta solución es que, en conformidad con la norma contable NIIF 16, debería apuntarse como pasivo el valor de las rentas de esos alquileres, lo que agravaría el problema de su deuda financiera neta, que a cierre de febrero ascendía a 3.353 millones. Aun así, habría una receta para soslayar esta última obligación: firmar contratos de muy corta duración, de 12 meses renovables.

La última palabra es del consejero delegado Víctor del Pozo y, por supuesto, de la presidenta. Aunque con funciones no ejecutivas, Marta Álvarez controla el grupo a través de IASA, con un 22,18% junto a su hermana Cristina, y alineadas con la Fundación Ramón Areces (37,39% del capital). Rothschild, asesor global del gigante de la distribución, será también clave en la toma de la decisión.

De momento, el primer paso ha sido crear El Corte Inglés Real Estate, en el que ha puesto al frente a Javier Catena, su responsable inmobiliario, fichado en febrero. Desde ese nuevo negocio, que es una unidad de negocio, pero no una filial, se gestionarán los activos del grupo, para rentabilizar los márgenes en caso de venta de algunas de estas propiedades. Eso significa que la compañía pone a trabajar a su división de promoción al servicio del grupo y, por ejemplo, si deciden vender tiendas u otros activos, afrontar reformas antes de vender las propiedades para ganar márgenes. Además de la gestión, esta nueva actividad agrupa a obras y construcción y a El Corte Inglés Empresas, e incluso trabajará también para terceros.

En los últimos meses, la compañía presidida por Álvarez ha concebido una estrategia de ir vendiendo activos no estratégicos para reducir deuda. Con la creación de la división, el grupo también da un giro estratégico tras el fracaso de la conocida como operación Green, la cartera de 95 activos que encargó en marzo a PwC que llevara a la venta. Esa transacción ha sido cancelada y esos activos serán gestionados por la nueva división, como el resto del gigantesco patrimonio.

La venta de Informática, antes de 2020

Desinversión. El Corte Inglés prevé cerrar antes de fin de año la venta de su división de informática, Iecisa, según fuentes financieras. Esta desinversión es un punto clave para que alcance el ansiado grado de inversión por las agencias de calificación, después de haber vendido el pasado febrero su cadena de ópticas a la holandesa Grand Vision. Tras una venta fallida al grupo mexicano en 2018 Kio Networks, volvió a lanzar este proceso en 2019, con PwC como coordinador. Las ofertas recibidas provienen tanto de empresas del sector (CGI, Gfi Informatique y Softtek), como de fondos de capital riesgo (HIG, One Equity Partners y Proa).

Acreedores. Entre los bancos a los que El Corte Inglés debe dinero aparecen Santander, Bank of America, Goldman Sachs, BBVA, Sabadell, CaixaBank, Credit Agricole, Crédit Suisse, Société Générale y Unicredir. La propuesta de segregar el negocio inmobiliario ya estuvo encima del tapete en la última refinanciación de inicios de 2018, cuando se pactó un paquete de hasta 3.650 millones y que fue completado con la supresión de un préstamo puente y su sustitución por una emisión de bonos por 690 millones. Los bancos intensifican la petición.

Cifras. Ganó el pasado ejercicio 258,2 millones, un 27,7% más, su récord en ocho años. El dividendo con cargo a esos resultados ha sido de 75 millones, el más alto desde 2011. Cuenta además con una línea de crédito revolving sin utilizar por 1.148 millones.

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