Un país enladrillado que no se quiere desenladrillar

Historia de quién y qué propicia los ciclos alcistas del mercado de la vivienda que pueden acabar en tragedia

El deseo de comprar casa permanece muy arraigado en la sociedad española

Promociones inmobiliarias comercializadas en 1978 (la imagen inferior) y en la actualidad de Pryconsa.
Promociones inmobiliarias comercializadas en 1978 (la imagen inferior) y en la actualidad de Pryconsa.

Cuando por algún motivo especial o por simple melancolía se echa la vista atrás, se suele concluir que cómo ha cambiado casi todo. Sin embargo, al hacer balance de lo ocurrido en los últimos 40 años en el sector inmobiliario, lo cierto es que parte de sus cimientos parecen ser hoy exactamente los mismos que entonces. Algunas de las empresas que siguen operando admiten que la querencia de los españoles por el ladrillo es demasiado fuerte, “es una cuestión cultural”, advierten. Y por ello se muestran convencidos de que igual que en las últimas cuatro décadas se han sucedido las situaciones de boom con las de crisis, los ciclos alcistas y bajistas seguirán repitiéndose de forma impenitente.

En la España de 1978, comenzaban poco a poco a ser visibles las primeras consecuencias de los Pactos de la Moncloa, firmados un año antes entre todas las fuerzas parlamentarias para enderezar la caótica situación económica. España contaba hace cuatro décadas con cifras de propietarios e inquilinos que ya quisiéramos ahora, puesto que un significativo peso del alquiler hoy se considera un síntoma de salud y madurez del mercado. Apenas un 70% de los hogares era entonces propietario de la casa donde residía; mientras uno de cada cuatro (25%) vivía en régimen de arrendamiento. En la actualidad, esa proporción se sitúa en un 78%-17%, según sea la estadística que se considere porque algunas elevan el porcentaje de inquilinos al 22%, y se anhela llegar en un lustro a la media europea, de un 30,8% de inquilinos.

Comenzó a gestarse a partir de ese momento y a rebufo de la mejora económica el primer gran boom inmobiliario que proporcionó muchas más casas en propiedad a más familias de clase media. Vivir de alquiler era sinónimo de fracaso y, por ello; y espoleado por la modernización del crédito hipotecario, los españoles de entonces comenzaron a adquirir viviendas mediante hipotecas como símbolo de prosperidad y bajo el mantra de que el ladrillo no pierde nunca. Y eso que el crédito de aquella época era caro: tipos de interés de dos dígitos y plazos de amortización de no más de 10 o 15 años.

Al filo de los noventa se acuñó por primera vez el término burbuja para describir una situación que podía llegar a desmadrarse, estallar y dar como resultado la nada más absoluta. Después de los fastos de 1992, los precios de la vivienda, que a finales de los ochenta habían crecido a tasas de dos dígitos cada año, empezaron a descender como consecuencia de la virulenta crisis económica que se desató, pero apenas lo hicieron poco más de 48 meses a diferencia de lo que ocurriría 15 años más tarde.

Las exigencias de Maastricht y la entrada en el euro a continuación pusieron el dinero barato al alcance de todos y eso, unido a la ampliación de los plazos de las hipotecas, y las políticas tributarias que incentivaban la compra de pisos (llegaron a tener deducción fiscal las segundas y terceras residencias) permitió que cientos de miles de familias adquirieran casas que de otra manera hubiera sido imposible. Fue el ciclo alcista más largo que se recuerda, el que abarcó aproximadamente entre 1997 y 2008, y su final, en consonancia, fue también mucho más abrupto.

A diferencia de crisis pasadas, hace nueve años no solo comenzaron a caer promotoras inmobiliarias, algunas protagonizaron las mayores quiebras del país; como Martinsa, Nozar o Reyal Urbis y otras resistieron a base de buenas prácticas empresariales y prudencia a la hora de tomar decisiones de inversión y endeudamiento, como Pryconsa. También sucumbieron bancos y cajas enteros que a punto estuvieron de arrastrar a la economía en su conjunto. Los desahucios saltaron a los telediarios y la opinión pública aprendió a familiarizarse con términos como la dación en pago, la cláusula suelo o la hipoteca subprime. Herencia de toda aquella locura es el paisaje que se extiende por casi todos los rincones del país. Basta con acudir a las cifras del censo de viviendas para darse cuenta de hasta qué punto llegó a enladrillarse el territorio. Si en el censo de 1981 se contabilizaban en España un total de 14,7 millones de casas, la estimación que realiza el Banco de España relativa a 2016 (último dato disponible) eleva esa cifra hasta los 25,12 millones, un 70,6% más.

Desde 2014, el sector lucha por despojarse del estigma de la especulación, el elevado endeudamiento y la corrupción que también le han acompañado irremediablemente, pero si lo desean podemos apostar que aún quedan muchos boom por llegar y otras tantas crisis por salvar.

 

Normas