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La vivienda enfila otro ciclo dorado pero sin excesos

Los precios subirán este año entre un 3% y un 6% aunque en Madrid o Barcelona rebasarán el 10%

La prudente concesión de crédito y el perfil de la demanda alejan el fantasma de otra burbuja

Hace ahora 10 años, recién estrenado 2008, estaba a punto de estallar la mayor burbuja inmobiliaria de la democracia, y eso que no era la primera. Sin embargo, sí fue la más espectacular, no ya por el precio que llegaron a alcanzar las viviendas; sino porque todo en torno al ladrillo fue excesivo: el volumen de casas construidas, la cantidad de crédito concedido y las compraventas registradas. Y aunque hubo quien ya entonces había advertido que la burbuja estallaría y las consecuencias serían nefastas, nadie acertó cuán dramáticas fueron después.

Hoy, una década después y tras cuatro años desde que se iniciara la recuperación, el consenso de analistas apuesta por el inicio de un nuevo ciclo dorado que casi nada tendrá que ver con el que pinchó en 2008. Los más optimistas incluso vaticinan hasta cinco años de subidas estables y sostenidas de precios de las casas, aumento de las ventas y construcción de nuevos inmuebles al calor de la mejora económica global.

En los precios, los pronósticos para 2018 se mueven en una horquilla que oscila entre un prudente 3% y un 6% de media para todo el país. Si bien, sea cual sea la cifra que se proyecte para todo el territorio, en lo que todos los estudios están de acuerdo es que las casas se encarecerán este año a varias velocidades. Madrid, Barcelona (no toda Cataluña) y Baleares irán claramente por delante del resto, con revalorizaciones que superarán los dos dígitos. Y aunque culminen su quinto año consecutivo de revalorizaciones, los precios aún estarán en promedio un 27% por debajo de los máximos, recuerda Eduard Mendiluce, consejero delegado de Anticipa Real Estate.

Las previsiones para este año no van descaminadas si se tiene en cuenta que el último dato de 2017, relativo al tercer trimestre, muestra un incremento anual del precio de la vivienda del 6,7%. Buena parte de los expertos consultados si bien no se atreven a dar una cifra concreta para este ejercicio, consideran que la subida se acelerará porque las bases sobre las que se asienta son sólidas. Así lo cree el director de Residencial de Knight Frank, Carlos Zamora. “Los fundamentales económicos de España son los más potentes de la última década, con el empleo y el PIB creciendo al 3% y una importantísima mejora de la confianza del consumidor. Por eso, creemos que los precios pueden subir de forma sostenida en los próximos cinco años y este 2018 lo harán en torno al 3% en el conjunto del país y un 5% en Madrid”, explica.

Sobre las áreas que protagonizarán un mayor dinamismo, Víctor Pérez Arias, managing director del gestor internacional de fondos inmobiliarios ASG Iberia, apunta que el arco mediterráneo seguirá concentrando una mayor actividad, espoleado por el tirón de la demanda extranjera. “Las principales ciudades y sus zonas de influencia registrarán crecimientos más firmes con una consolidación de mercado más consistente, aunque también de forma irregular”, incide.

Así, en un país como España que, pese a todo lo avanzado, sigue siendo de propietarios, la mejora del empleo y unos tipos hipotecarios en mínimos son el caldo de cultivo más apropiado para que la demanda continúe al alza. El consejero delegado de Servihabitat, Julián Cabanillas, apuesta porque 2017 habrá cerrado con un volumen de transacciones de más de 470.000 y este ejercicio volverá a superarse de largo la barrera psicológica de las 500.000, algo que no ocurre precisamente desde aquel fatídico 2008.

Uno de los factores determinantes para que la compraventa de casas volviera a tasas positivas fue la reapertura del grifo del crédito. Sin embargo, el acceso a la financiación actual dista mucho de la barra libre decretada en los primeros años 2000. La concesión de una hipoteca requiere ahora de unos criterios de solvencia que obligan a los futuros endeudados a contar con ahorro previo, requisito que se obvió en el pasado en demasiadas ocasiones. Esta prudencia de la banca es una de las claves que, según los expertos, diferencia al ciclo actual del anterior y aleja el fantasma de una nueva burbuja.

De hecho, el consejero delegado de Sociedad de Tasación, Juan Fernández-Aceytuno, asegura que mientras el volumen de hipotecas concedidas se sitúe sensiblemente por debajo de las compraventas, el mercado será saludable y eso es lo que ha ocurrido en 2017. A la espera de la publicación de las cifras oficiales, todo indica que las transacciones se habrán situado en torno a las citadas 470.000 operaciones, mientras que la banca concedió no más de 320.000 hipotecas. Esta diferencia se explica por los pisos que se pagan al contado y porque ahora la banca ya no permite que se financien con préstamos hipotecarios bienes distintos a los inmuebles, como sí ocurrió en el pasado.

La crisis cogió a traspié a los promotores inmobiliarios, ya que la demanda se frenó en seco a partir de 2008 tras el estallido de la crisis financiera mundial, mientras que solo dos años antes se había batido el récord de visados de viviendas iniciadas con más de 800.000. Numerosas empresas habían iniciado proyectos sin ninguna preventa con el convencimiento de que todo se vendería rápidamente. Como una promoción tarda de 18 a 24 meses en edificarse, muchos edificios se acabaron y pasaron años hasta que fueron ocupados. Así, la producción se paró sobre todo a partir de 2009 y todavía hoy apenas se inicia el 10% del récord alcanzado doce años atrás.

Sin embargo, como en las grandes urbes y algunas zonas de la costa mediterránea la absorción del stock ha evolucionado a buen ritmo en los últimos tiempos, para los expertos parece que ha llegado el momento de volver a incrementar el ritmo de construcción. Así lo cree el director nacional de Residencial y Suelo de CBRE, Samuel Población, quien apuesta porque la oferta de vivienda nueva comenzará a aumentar a finales de este año, aunque su impacto será mayor en la segunda mitad de 2019. Esta consultora asegura que pese a ese incremento de la oferta, los precios no subirán menos del 5%-6%, con Madrid, Barcelona y buena parte de la costa como mercados más dinámicos.

Además de la nueva actitud de la banca a la hora de otorgar financiación, el otro elemento que descarta, por ahora, la burbuja es el perfil del demandante de vivienda. ¿Para qué se compran las casas? Mayoritariamente para vivir en ellas, lo que aunque pueda parecer una verdad de Perogrullo no es baladí. Y es que durante el anterior boom hubo muchas transacciones con un componente claramente especulativo, puesto que estaban motivadas por la expectativa de poder hacer negocio con los precios creciendo a tasas superiores al 10%.

Hoy eso ha desaparecido tras la evidencia de que con el ladrillo también se puede perder. No obstante, esto no quiere decir que tanto a nivel de pequeños ahorradores, como de grandes fondos e inversores internacionales España haya perdido atractivo. De hecho, Enrique Losantos, CEO de JLL España, sostiene que “las grandes aseguradoras, con costes de capital bajos y con cambios regulatorios favorables a la inversión inmobiliaria, serán uno de los grandes protagonistas del sector a lo largo de este año”.

En este marco, esta consultora prevé que las socimis sigan ejerciendo un papel fundamental en la recuperación del mercado, si bien este ejercicio probablemente entren en una etapa de consolidación y puesta en valor de sus activos, “enfocándose en la gestión de los inmuebles adquiridos en los últimos tres años”. Las operaciones de carteras inmobiliarias procedentes del sector financiero continuarán ganando protagonismo en el mercado, pues, sin duda, el gran reto del sector seguirá siendo la reducción de su exposición al ladrillo. Los analistas apuestan por más desinversiones de estas carteras en un solo bloque, en la línea de lo que hizo Santander con la cartera del Popular.

Los tres cisnes negros del sector

Situación política. Todo apunta a que los independentistas volverán a gobernar en Cataluña. Y aunque nadie cree que vuelva a apostarse por la vía unilateral, la resolución del conflicto con el Estado no parece cerca, lo que redundará en más incertidumbre, enemiga de la economía y de la inversión inmobiliaria.

Reforma hipotecaria. Las nuevas normas que marcarán las reglas del juego en el mercado hipotecario a finales del primer semestre de este año pueden suponer un encarecimiento del acceso al crédito, según los expertos.

Coste del suelo. Como es la materia prima fundamental, los promotores advierten que un encarecimiento excesivo de los solares repercutirá negativamente en el precio de las casas. Para evitarlo, reclaman la agilización de las licencias.

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