Blackstone prepara la venta de su hotelera española HIP valorada en 6.500 millones
El mercado espera algún movimiento, de desinversión o de salida a Bolsa, por parte del fondo estadounidense en su inmobiliaria española en 2025. Se trata de la mayor propietaria de activos turísticos, con 71 establecimientos en España, Portugal, Grecia e Italia
A Blackstone le llega el turno de mover ficha en su inmobiliaria española HIP, dueña de 71 hoteles y valorada en unos 6.500 millones de euros. Así lo aseguran distintas fuentes del mercado inmobiliario después de que el gigante estadounidense refinanciase el pasado año la compañía, en la que lleva ocho años invertido y en la que ha destinado prácticamente la totalidad de 750 millones de su programa de inversión en reformas de los establecimientos turísticos. Las fuentes consultadas indican que la desinversión del fondo podría realizarse ya en 2025 tanto por la vía de venta como de una salida a Bolsa, en la que se espera que sea la mayor transacción inmobiliaria en España en los últimos años y aprovechando la fuerte demanda por este tipo de activos por el bum turístico.
El fondo de Nueva York entró en Hotel Investment Partners (HIP), empresa fundada por Alejandro Hernández-Puértolas (actual consejero delegado) y varios socios, cuando la adquirió al Banco Sabadell en 2017. Un año después, Blackstone lanzó una opa por casi 2.000 millones por la socimi (sociedad cotizada de inversión en el mercado inmobiliario) Hispania, la que entonces era la mayor propietaria hotelera de España, y la integró en HIP.
Desde entonces, HIP ha ido creciendo aún más, entrando también en otros mercados del sur de Europa como Portugal, Italia y Grecia. En la actualidad dispone de los citados 71 establecimientos y 22.000 habitaciones. La mayor parte de esos activos son de destinos vacacionales de playa y solo un 5% son urbanos. El 45% del portfolio se encuentra en las Islas Canarias, el 38% en la costa peninsular española, portuguesa y de Islas Baleares, y el 17% en Grecia e Italia, según recoge la propia firma en su web.
Gracias a las inversiones y la refinanciación, el mercado considera que Blackstone ya le ha puesto la guinda final a este trofeo, que puede interesar a grandes fondos. HIP ha ido renovando en todos estos años su cartera inmobiliaria, para la que dispuso un programa de capex de alrededor de 750 millones. Prácticamente ha ido renovando todos sus hoteles, aunque queda alguno de envergadura como el Guadalmina de Marbella o algunos más pequeños de las últimas adquisiciones en Grecia.
Se prevé que Blackstone elija bancos que le asesoren con la operación en los próximos meses. En principio, el gestor neoyorkino buscará el dual track, como es habitual en estas grandes operaciones de desinversión, es decir, con una potencial salida a Bolsa de HIP o a través de una venta del 65% que todavía controla de la hotelera. Desde el fondo se indica que Blackstone siempre está buscando opciones para las empresas que posee como parte del curso normal de los negocios, aunque las fuentes del sector indican que la empresa estadounidense está cómoda en esta inversión y no tiene prisa por vender en 2025, debido a que HIP está completando con éxito su plan de negocio, avanzando en el reposicionamiento de sus activos hoteleros y creciendo en mercados de enorme potencial.
La potencial venta de HIP a lo largo de 2025 coincide con la enorme pujanza del sector turístico en España y su traslado a la inversión inmobiliaria en hoteles. El pasado año, según recientes datos de Exceltur, el PIB del sector turístico en el país creció un 6,5% hasta los 207.763 millones. A su vez, la llegada de turistas extranjeros alcanzó el récord de 94 millones de visitantes. Además, el aumento de viajes después de la pandemia de Covid-19 también ha elevado el gasto turístico a 126.000 millones y las tarifas hoteleras no han dejado de crecer. Por eso, en los últimos ejercicios se ha abierto el apetito inversor por este tipo de inmuebles. El 2024, por ejemplo, esta categoría fue la que más compraventas atrajo en el sector inmobiliario, por delante de centros comerciales, edificios de oficinas, viviendas en alquiler o logística, hasta los 2.400 millones, como recogen las cifras de la consultora JLL adelantadas por este diario.
HIP es una de las grandes inmobiliarias españolas, pero no está cotizada. Merlin Properties, la mayor del Ibex 35, actualmente dispone de una capitalización de alrededor de 6.000 millones y unos activos valorados en cerca de 11.000 millones. Colonial, la otra socimi en el selectivo español, cuenta con una valoración de unos 3.300 millones y una cartera de propiedades también sobre los 11.000 millones.
GIC y fondos soberanos
Blackstone ya vendió en 2023 un 35% de HIP a GIC, el fondo soberano de Singapur, en una operación que entonces valoró a la hotelera en alrededor de 4.000 millones, aunque no se conocieron datos oficiales. Después de las inversiones en capex y la revalorización de los activos, el mercado eleva a entre 6.000 y 6.500 millones la tasación actual de la compañía. Es habitual que este tipo de grandes inversores permanezcan alrededor de siete años invertidos en una compañía antes de buscar una venta.
Sobre qué tipo de inversor puede estar interesado en una compañía de este tamaño en España, los expertos miran a los grandes fondos soberanos del mundo. Incluso también al propio GIC, que, según diversos directivos del sector inmobiliario, podría ser el primer interesado en crecer desde su 35% del capital actual en HIP. Igualmente se mira a otros poderosos Estados como los de Oriente Medio. Por ejemplo, en 2023, el fondo soberano de Abu Dabi (ADIA) protagonizó la mayor operación del año al hacerse con una cartera de 17 hoteles operados por Meliá por 600 millones.
A nivel financiero Blackstone hizo sus deberes el pasado año, al refinanciar por 1.600 millones a HIP gracias a un préstamo sindicado de Morgan Stanley, BNP Paribas, Santander, Crédit Agricole Corporate Investment Banking (CIB) y Citi. Ese crédito tiene un coste de alrededor del 3,5% y dispuso como garantía hipotecaria de 43 hoteles con 13.000 llaves. En 2023, el fondo también había refinanciado otra parte de la cartera de HIP, concretamente con un préstamo hipotecario de los hoteles procedentes de Sabadell, por un importe de 680 millones. En ese caso, el sindicado fue liderado por bancos estadounidenses y europeos, entre los que destacaron de nuevo Morgan Stanley y Crédit Agricole.
Para 2025 hay ya algunas otras operaciones en el mercado turístico a la espera de avances. Es el caso del Four Seasons de Canalejas en Madrid, transacción que tiene como inconveniente que lleva asociada la venta de la galería comercial, la zona de restaurantes y el aparcamiento de ese céntrico icono junto a la Puerta del Sol. Actualmente, Rothschild y Santander tienen encargada la búsqueda de compradores para una transacción que podría acercarse a los 900 millones.
En el mercado turístico, asimismo, se espera la salida a Bolsa de Hotelbeds, el supermercado español de camas de hotel que pretende levantar al menos 725 millones en nuevas acciones así como una oferta secundaria de existentes por parte de sus propietarios, los fondos Cinven, CPPIB y EQT.
Igualmente está en el mercado la venta de nueve hoteles Silken, por 240 millones, en una cartera propiedad de los fondos CBRE Investment Management y Pygmalion. También el fondo Apollo busca comprador para su portfolio en España, que podría estar valorado en unos 300 millones. Por su parte, la familia Casacuberta busca la venta del Kimpton Vividora, uno de los últimos hoteles estrenados en el lujo de Barcelona y que podría alcanzar un importe de 110 millones.
Adicionalmente, el mercado espera que puedan salir a la venta en 2025 hoteles y carteras de grandes propietarios que tienen forma de socimis (sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario). Es el caso de Atom, la compañía auspiciada por Bankinter para sus clientes de banca privada, que debería entrar en su etapa desinversora. Lo mismo ocurre con Millenium, controlada por Castlelake, que podría desprenderse de activos no estratégicos como el resort de Alcaidesa, de la marca Fairmont, en San Roque (Cádiz).
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