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La inversión inmobiliaria en compra de hoteles alcanzará máximos en 2025 gracias al imán del turismo

Los expertos esperan al menos 3.000 millones en adquisiciones, pero podría llegar a 4.000 millones si salen a la venta grandes carteras

El hotel Four Seasons de Madrid, el pasado 9 de diciembre.
El hotel Four Seasons de Madrid, el pasado 9 de diciembre.Europa Press News (Europa Press via Getty Images)
Alfonso Simón

Las cifras récord de turistas y de tarifas por habitación están atrayendo como nunca a inversores inmobiliarios en la compra de hoteles. Ha sucedido en los últimos tres años y volverá a ocurrir en 2025, según los expertos consultados, que cifran la inversión en adquisiciones de estos inmuebles para el año que viene en 3.000 millones de euros o incluso en máximos de 4.000 millones si salen a la venta algunos de los esperados grandes portfolios del país.

“Se pueden alcanzar niveles similares a los 3.000 millones de este año, aunque, si aparecen en el mercado grandes carteras, podemos ver como la cifra se dispare por encima de los 4.000 millones”, vaticina Bruno Hallé, socio y codirector de Cushman & Wakefield Hospitality.

Álvaro Monreal, sénior manager de inmobiliario de la consultora EY, coincide en que se prevé una actividad intensa que se alineará con la de 2021 y 2022, años en los que se superó la barrera de los 3.000 millones. Y señala dos claros motivos: “Los fundamentales del negocio siguen robustos y la progresiva baja de los tipos de interés puede acelerar la actividad inversora”.

Alcanzar los 4.000 millones sería llegar al máximo en inversión inmobiliaria hotelera de 2023, que tuvo una actividad por encima de lo habitual impulsada por grandes operaciones como la venta de una cartera de establecimientos operados por Meliá al fondo Adia de Abu Dabi o la adquisición, por parte del fondo soberano GIC (de Singapur), de un 35% a Blackstone de la inmobiliaria hotelera HIP.

El sector turístico en España se recuperó mucho más rápido de lo esperado tras las restricciones por la pandemia de Covid-19 en 2020 y 2021. Desde entonces, las tarifas no han dejado de subir ni tampoco la llegada de turistas. “Se espera que 2024 cierre con aproximadamente 94 millones de visitantes, rompiendo el récord absoluto de 2023 de 85 millones de visitantes, lo que representa un aumento del 11%”, recuerda el experto de EY, quien señala, no obstante, que aunque las previsiones de precios por habitación siguen siendo positivas, es difícil que se mantenga el nivel de crecimiento de los últimos años.

“El hecho de que este ejercicio el sector haya registrado máximos históricos hace que la previsión apunte a una moderación del crecimiento”, afirma Hallé. “La ocupación se prevé estable lo que es decir muy buena, mientras que el precio medio o los ingresos por habitación disponible pueden seguir subiendo, pero sin llegar a incrementos de dos dígitos como ha sucedido en 2024″, agrega.

El experto de Cushman & Wakefield, por su parte, indica que la actividad inversora puede situarse en niveles similares a los de este 2024, ya que España sigue en el foco inversor con una actividad importante en segmentos y ubicaciones por todos conocidos como grandes ciudades y destinos vacacionales. “Como tendencia por las condiciones del mercado, los inversores también están analizando operaciones en lugares no tan habituales como ciudades medianas o ubicaciones en zonas periféricas”, añade. Incluso añade segmentos como la hotelería exprés, hasta ahora fuera del foco de los inversores, como una actividad adicional donde podrían entrar nuevos inversores en operaciones de diversificación.

Para 2025 hay ya algunas operaciones en el mercado a la espera de avances. Es el caso del Four Seasons de Canalejas en Madrid, transacción que tiene como inconveniente que lleva asociada la venta de la galería comercial, la zona de restaurantes y el aparcamiento de ese céntrico icono junto a la Puerta del Sol. Actualmente, Rothschild y Santander tienen encargada la búsqueda de compradores para una transacción que podría acercarse a los 900 millones. “El lujo sigue despertando mucho interés”, apunta Hallé sobre este tipo de operaciones.

Igualmente está en el mercado la venta de nueve hoteles Silken, por 240 millones, en una cartera propiedad de los fondos CBRE Investment Management y Pygmalion. También el fondo Apollo busca comprador para su portfolio en España, que podría estar valorado en unos 300 millones. Por su parte, la familia Casacuberta busca la venta del Kimpton Vividora, uno de los últimos hoteles estrenados en el lujo de Barcelona y que podría alcanzar un importe de 110 millones.

Adicionalmente, el mercado espera que puedan salir a la venta en 2025 hoteles y carteras de grandes propietarios que tienen forma de socimis (sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario). Es el caso de Atom, la compañía auspiciada por Bankinter para sus clientes de banca privada, que el próximo año debería entrar en su etapa desinversora. De hecho, en la pasada semana ya se desprendió del Labranda Suites Costa Adeje (Tenerife) por 110 millones.

Lo mismo ocurre con Millenium, controlada por Castlelake, que podría desprenderse de activos no estratégicos como el resort de Alcaidesa, de la marca Fairmont, en San Roque (Cádiz). El sector también mira a lo que Blackstone pueda hacer con la gran cartera de HIP, donde tiene como socio al fondo soberano de Singapur GIC.

Como operaciones relevantes en el último tramo de 2024 ha destacado la venta por 205 millones del Miguel Ángel, tradicional establecimiento de cinco estrellas de Madrid, que ha sido adquirido por una alianza entre la firma canaria Lopesán y por el fondo Stoneweg. Con esta transacción, se prevé que a final de este ejercicio la inversión inmobiliaria en hoteles se acerque a los 3.000 millones.

En cualquier caso, como señala el responsable de EY, este año ha estado marcado por la ausencia de transacciones de grandes portfolios, lo que ha reducido el volumen de inversión frente a 2023, cuando la cifra se acercó a los 4.000 millones. Así que 2025 estará marcado por la posible salida de las citadas carteras u otras.

Sobre el tipo de inversores que han estado activos en este sector, Monreal, de EY, explica que la caja acumulada de los operadores hoteleros tras un 2023 y 2024 récord en ingresos ha propiciado un año donde estas empresas se han consolidado como los principales inversores en el sector, capitalizando más del 40% del volumen total transaccionado. “Por el contrario, los fondos de inversión y private equities, ante el aumento de precios del mercado y la expectativa de una bajada de tipos a final de año, han relajado su inversión”, añade. Y para 2025, vaticina algo similar: “Esperamos que los operadores sigan siendo un actor relevante con una recuperación de la actividad de los fondos de inversión y private equities, al calor de las bajadas de los costes de financiación”.

Sobre posibles nuevos inversores, el directivo de EY, indica que habrá que ver si los fondos soberanos como GIC (Singapur) o ADIA (Abu Dabi) “puedan seguir aumentado su exposición al sector hotelero en España como hicieron en 2023, sujeto a grandes operaciones de carteras y corporativas”.

Sobre la firma

Alfonso Simón
Graduado en Economía y máster de Periodismo UAM / EL País. En Cinco Días desde 2007. Redactor especializado en información empresarial, especialmente sobre el mercado inmobiliario, operaciones urbanísticas y, también, sobre la industria farmacéutica y compañías sanitarias.
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