La inversión inmobiliaria irá al alza en 2025 con el foco en hoteles y en la promoción de viviendas
La bajada de tipos de interés y el diferencial con el bono alemán volverá a atraer el capital hacia el ladrillo. La demanda residencial, el turismo y los centros de datos abren también el apetito inversor
Los expertos del mercado inmobiliario apuntan unánimemente a un 2025 con mayor inversión que en 2024. Ese alza del capital destinado puede llegar al 20%, según las previsiones recogidas. ¿Y qué tipo de activos son los que más interesan? Cinco Días ha elaborado un ranking con las puntuación de una docena de consultoras del sector y en el que hoteles, promoción de viviendas, residencias de estudiantes y centros de datos son el tipo de propiedades que más apetito van a despertar entre los compradores.
Para esta clasificación han respondido expertos de las consultoras CBRE, Deloitte, Catella, Savills, BNP Paribas Real Estate, KPMG, JLL, Cushman & Wakefield, Colliers, EY, Knight Frank y PwC. Cada uno de ellos ha otorgado una puntuación de cero a diez en diferentes categorías, con el resultado de mayor a menor atractivo por este orden: hoteles, promoción de viviendas, residencias de estudiantes, centros de datos, logística, flex living (alquileres a medio plazo), vivienda en alquiler ya en funcionamiento, activos relacionados con la salud y ciencia, residencias de mayores, parques comerciales, centros comerciales, locales, inversión en construcción de casas para arrendamiento (build to rent, en inglés y en la jerga del sector) y, por último como menos interesante, los edificios de oficinas (ver gráfico).
La primera conclusión de los directivos consultados es el optimismo en el crecimiento de la inversión. Si 2024 habrá cerrado con una alza ligera respecto a 2023 (JLL calcula 10.200 millones de inversión, un 2% más, según publicó Cinco Días la pasada semana), para 2025 el crecimiento vaticinado se espera entre un 10% y un 20% más. Por ejemplo, BNP Paribas Real Estate calcula un 20% de crecimiento; desde Colliers se sitúa entre el 15% y el 20%; en JLL barajan una subida de entre el 10% y el 15%; en EY entre el 10% y el 20%, y en Knight Frank entre el 10% y el 15%.
Sergio Fernandes, director de mercado de capitales de JLL, afirma que la estabilización y potencial reducción de los tipos de interés facilitará el cierre de operaciones que requieran financiación, especialmente en grandes carteras. “Además, la menor rentabilidad de la renta fija debido a la relajación de tipos probablemente incremente el capital destinado al sector inmobiliario, que ofrece retornos atractivos en relación al riesgo”, añade.
“En 2025 los volúmenes se incrementarán significativamente con las operaciones corporativas en hotelero, living [todo tipo de residencial] y promotores inmobiliarios, que elevarían la estimación de volúmenes de inversión a 14.000 millones de euros”, vaticina Alberto Valls, socio responsable de inmobiliario en Deloitte.
“La previsión de inversión en 2025 es superior a la del 2024. La bajada y estabilización de los tipos de interés ha reactivado el mercado en la última parte de 2024 y, sin duda, derivará en una mayor actividad en 2025″, asegura Jorge Roa, managing director en Alantra, quien recuerda, a su vez, que el arbitraje de bonos entre EEUU y Europa es favorable para el mercado inmobiliario europeo, ya que invitará a los inversores que quieran apostar por Europa a reducir su exposición a bonos y buscar oportunidades de inversión con mayor rentabilidad, como por ejemplo el inmobiliario.
En el caso del mercado local, además, suma los mejores fundamentales que el resto de Europa, según Yasser-Harbi Mustafa Tomás, socio de inmobiliario de Uría Menéndez. “En el caso particular de España, el consenso es además optimista en términos de crecimiento económico, superando las tasas de otros países del entorno que compiten con nosotros como foco de atracción de la inversión inmobiliaria”, destaca. Además, incorpora otros puntos que pueden dinamizar más la inversión: “Parece existir una voluntad decidida desde todas las administraciones públicas para facilitar el aumento de oferta disponible de usos residenciales, la regeneración de enclaves urbanos y el desarrollo de grandes proyectos e infraestructuras que, seguro, contribuirán a dinamizar el mercado”.
Previsiones
Para Paloma Relinque, responsable de mercado de capitales de CBRE, el retorno del capital internacional, la reducción de los costes de financiación y el atractivo de la divisa europea frente al dólar serán los principales factores dinamizadores de la inversión, tanto a nivel nacional como en Europa. “Sin embargo, 2025 no estará exento de desafíos relacionados con el entorno geopolítico y la consecuente volatilidad económica”, asevera.
“La bajada de tipos impulsará el consumo y el turismo, posicionando al retail, los hoteles y la logística como sectores clave”, avanza Alberto Díaz, responsable de mercado de capitales en Colliers. “Las transacciones de alquiler residencial volverán al mercado, con protagonismo del modelo flex y la colaboración público-privada en vivienda asequible. El lujo residencial mantendrá inversiones de 500 millones en Madrid, mientras que el health care, las residencias de estudiantes y los centros de datos serán los grandes protagonistas de 2025″, resume.
Por su parte, Javier García-Mateo, socio responsable de inmobiliario de EY, considera que el logístico y el hotelero son las categorías más interesantes para los inversores, debido a que existe un exceso de demanda no satisfecha que derivará en un aumento de los ingresos de sus propietarios. “La banca está apoyando la financiación de estos activos tanto en explotación como en desarrollo”.
Ignacio Martínez-Avial, consejero delegado de BNP Paribas Real Estate, cuenta con una visión similar sobre por qué mejorará la inversión: “Los motivos fundamentales: las bajadas de tipos de interés, el mejor comportamiento económico de España frente a los principales países europeos y las expectativas positivas de la demanda en los diferentes activos, tanto residenciales como en los vinculados al turismo así como aquellos más influenciados por el consumo como el retail y el logístico”.
Qué interesa
Valls, de Deloitte, cree que en 2025 seguirán impulsando las tendencias que marcan la transformación del sector inmobiliario como son el turismo, la demografía, la vivienda asequible, el conocido como flex living, la digitalización y los criterios ESG (entorno, social y gobernanza). Para este directivo, estas tendencias aumentarán el interés por los segmentos de vivienda asequible, data centers, regeneración urbana (cambios de uso y edificabilidad remanente), la promoción de viviendas, residencias de estudiantes, flex living, hoteles y, en menor medida, logístico y retail.
Miren Tellería, responsable del sector inmobiliario en PwC, revela que los activos más atractivos para los inversores están vinculados a tendencias demográficas y a los grandes cambios tecnológicos. “Por un lado, los activos relacionados con la demografía, como las diferentes tipologías de living -como residencias para estudiantes, mayores y coliving- y aquellos ligados al sector salud, muestran sólidos fundamentos debido al desajuste estructural entre oferta y demanda. Por otro lado, la transformación tecnológica está impulsando la necesidad de activos altamente especializados, como los centros de datos, cuya oferta actual en España es significativamente limitada en comparación con la creciente demanda”, apunta. “Además, el sector hotelero en España sigue mostrando un rendimiento excepcional, mientras que el retail está experimentando una recuperación notable, apoyado por un consumo muy fuerte y la innovación en los formatos comerciales”, añade.
En el ranking elaborado con la votación de las consultoras, el hotelero es el sector que más interesará a los inversores inmobiliarios en 2025, igual que ha ocurrido en años anteriores. De hecho, este sector se ha convertido en el que más capital atrae, superando a otros tradicionalmente más relevantes como los edificios de oficinas y el retail. “Esto está provocado por varios factores como la entrada de grandes marcas internacionales interesadas en nuestro mercado, el continuo crecimiento de la llegada de turistas a nuestro país y el atractivo de nuestras grandes ciudades y zonas costeras”, enumera Carlos López, consejero delegado de Catella. En la clasificación recopilada por este medio, este segmento recibe un 8,1 sobre 10.
La fuerte demanda de vivienda, en el que existirá un déficit de 2,7 millones de casas en 15 años según un reciente estudio de la patronal de los promotores APCE y Colliers por la falta de oferta, también atrae al capital. “El living en todas sus modalidades seguirá siendo la clase de activo más demandada porque el desequilibrio entre la oferta y la demanda de vivienda es cada vez mayor. En ese sentido el suelo finalista en las principales ciudades de España será también un tipo de activo muy demandado”, destaca López, de Catella.
Respecto a la vivienda, Humphrey White, consejero delegado de Knight Frank, señala que para 2025 prevé que será uno de los sectores que seguirá atrayendo a los inversores. “La creación de hogares será superior al número de viviendas nuevas entregas en el corto y medio plazo con la consecuente presión al alza sobre el precio de la vivienda. También el residencial prime, que especialmente en Madrid se encuentra en un momento muy dinámico, continuará con el buen comportamiento de los años recientes impulsado por una alta demanda nacional e internacional”.
Dudas en oficinas
Un año más, los expertos creen que los edificios de oficinas es el segmento menos atractivo para los inversores, y, de hecho, es la única categoría con un suspenso (4,6 sobre 10). Díaz, de Colliers, asegura que la inversión en oficinas mostrará una menor fortaleza en comparación con la media registrada durante los últimos cinco años. “No obstante, esto se compensará con la inversión destinada a la reconversión de edificios de oficinas hacia otros usos alternativos”, revela.
Tellería, de PwC, expone que los activos más expuestos a las incertidumbres económicas y a dinámicas macroeconómicas son los que presentan mayores retos en términos de inversión. “Las oficinas y ciertos segmentos del retail enfrentan transformaciones estructurales, que en muchos casos requieren importantes procesos de reconversión. Su recuperación estará directamente vinculada a una mayor estabilidad económica y a la capacidad de adaptarse a las nuevas demandas de los usuarios e inversores. En el caso de las oficinas, factores como el teletrabajo y la flexibilidad han transformado la demanda tradicional. Mientras tanto, el retail en formatos menos resilientes tendrá que centrarse en la renovación de conceptos para alinearse con las nuevas tendencias de consumo”.
López, de Catella, advierte de que no hay que olvidar que los activos inmobiliarios, de cualquier tipo, que no cumplen con los estándares de sostenibilidad y eficiencia energética son menos atractivos para los inversores. Pero reconoce que las oficinas en ubicaciones secundarias, fuera de las grandes zonas de negocios de Madrid y Barcelona, seguirán siendo los que menos apetito despiertan. “Por ejemplo, fuera de la M-30 hay proyectos que no se venderán salvo que se permita un cambio de uso y puedan convertirse en residencial, ya sea para vivienda o de uso turístico”, ejemplifica. “A los centros y locales comerciales les ocurre algo parecido, los locales que no están en high street [ejes comerciales] o los centros que no ocupan una posición dominante o que están anclados en una oferta obsoleta, podrían quedarse fuera del interés de los inversores”, añade.
Gonzalo Ladrón de Guevara, director ejecutivo de mercado de capitales en Savills, es de la misma opinión: “Oficinas y centro comerciales van teniendo una mejor percepción por parte de los inversores institucionales pero todavía son menos demandados que los anteriores segmentos. Si bien la presencialidad en la oficina va mejorando, en EE UU y Reino Unido el impacto del teletrabajo ha generado más dudas sobre el futuro de este tipo de activo en localizaciones más descentralizadas”. Aunque afirma que el capital más core (estable) puede volver en 2025 a la compra de centros comerciales, que han demostrado “un gran comportamiento” en los últimos años, tanto en ventas como en afluencias.
García-Mateo, de EY, señala también al build to rent (viviendas que se construyen para alquilar) como categoría que atraerá poca inversión: “Por la incertidumbre regulatoria y por la dificultad de cumplir los planes de negocio vendidos por sus operadores a las entidades financieras, quienes sobrevaloraron muchos de los proyectos impactando la credibilidad general sobre este sector”.
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