La bajada de tipos de interés anima las transacciones inmobiliarias
La decisión del BCE cambia la tendencia, de parálisis, de los últimos meses en el mercado de inversión
Una cifra de 0,25 puntos no es mucho, pero sí lo suficiente para cambiar el ánimo de los inversores. La bajada de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) la pasada semana del 4,5% al 4,25% puede revivir el mercado de grandes transacciones inmobiliarias, aunque el descenso haya sido tímido, porque enseña un camino de futuros recortes y anima a los compradores a mejorar sus ofertas. El sector espera que la decisión de Fráncfort acorte el gap existente en los últimos meses entre compradores y vendedores que ha paralizado las compraventas en España y en toda Europa.
Miguel Martínez, director responsable de asesoramiento de deuda en Colliers, avanza que la bajada de tipos prevista debiera afectar positivamente al volumen de transacciones inmobiliarias. “En 2023 se produjo una reducción del 40% del volumen de inversión en España afectado por el gap existente entre oferta y demanda como consecuencia de que los compradores han ajustado a la baja sus valoraciones tras la subida de tipos, mientras que los vendedores no han ajustado sus expectativas de precio, o lo han hecho mínimamente”.
Este tipo de inversión se refiere a compras de activos patrimoniales, dedicados al alquiler, como edificios de oficinas, hoteles, centros comerciales, vivienda en alquiler, residencias de estudiantes o naves logísticas, entre otros. No hay una cifra oficial del volumen de transacciones y son las propias consultoras las que ofrecen sus datos. Por ejemplo, el pasado año, la consultora Savills recogía una caída del 46%, hasta los 9.440 millones, en el mercado.
Sergio Fernandes, director de mercado de capitales de JLL, opina que donde mayor impacto puede tener esta reducción de los tipos es “en el sentimiento de los inversores” y que una tendencia bajista de los tipos sostenida en el tiempo incrementaría el diferencial del retorno de la inversión inmobiliaria respecto a la renta fija. “Sin embargo, una reducción de 25 puntos básicos, si no viene acompañada de futuras bajadas en los próximos meses, no tendrá un gran impacto por si sola en la actividad transaccional”, aclara.
Benjamín Gómez, director ejecutivo de mercado de capitales en BNP Paribas Real Estate, cree que no cabe duda de que la confirmación de este primer recorte del BCE supone un cambio de tendencia muy esperado entre los inversores que les otorga una mayor visibilidad y criterio a la hora de definir sus estrategias de inversión. “Este primer ajuste de los tipos no solo va a animar a los compradores, sino que también se está observando un incremento en el número de procesos de venta que están saliendo al mercado”.
Coincide Salva Pastor, socio de deuda en Cushman & Wakefield, en que los agentes del sector llevaban descontando esta bajada desde hace algún tiempo, y lo que sí puede es “animar el mercado el mercado transaccional es, por un lado, la reducción de incertidumbre, ya que hace un año el mercado financiero estaba sometido a una volatilidad mucho mayor que la actual, y por otro lado la reducción del gap entre las expectativas de precio entre compradores y vendedores”.
Reducir el ‘gap’
Martínez, de Colliers, recuerda que la previsión es que la bajada de tipos sea progresiva y dilatada en el tiempo. “En este contexto, el inicio de la bajada de tipos anunciada la semana pasada debería ayudar a acortar el gap entre oferta y demanda y favorecer así la conformación de las nuevas referencias de precios en el mercado inmobiliario”.
Esta diferencia entre compradores y vendedores ha sido especialmente relevante en España, un mercado donde los vendedores tardan en reconocer que sus propiedades valen menos cuando suben los tipos, lo que ha frenado potenciales acuerdos con inversores. Pastor, de Cushman & Wakefield, afirma que en la medida que se cierren algunas de las operaciones que están negociándose, se reducirá la incertidumbre sobre precios. “Creemos que aún queda algo de recorrido a la baja en precios”, asevera.
En la actualidad, hay grandes operaciones pendientes, como la venta del 50% del centro comercial Xanadú de Arroyomolinos (Madrid) que está en manos de Intu o el complejo Canalejas de la capital por parte de OHLA y Mohari.
“Los actores que crean que los precios van a bajar y, como consecuencia las rentabilidades se compriman, optarán por invertir en ese momento de mercado”, vaticina Fernandes, de JLL. Para este experto, una bajada de solo 25 puntos básicos es prematuro para anticipar el impacto sobre precios y cree que únicamente tendrá impacto si el recorte de tipos es continuado y persistente para tener reflejo en los productos core (los de mejor calidad).
Gómez, de BNP Paribas Real Estate, piensa que lo que ocurra con los precios dependerá de sectores, ubicaciones y estado contractual y de conservación de los activos. “No obstante, la estabilización de las rentabilidades nos invita a pensar en una estabilidad en los precios a corto plazo”, destaca, e incluso en ligeros incrementos para 2025. “Las reglas del juego empiezan a ser más claras, sobre todo para los inversores que ya están realizando ofertas mucho más interesantes para los vendedores y las posturas comienzan a acercarse”, agrega. Además, cree que en este 2024 parece que el mercado se está acercando a la esperada certidumbre. “Si a esto le unimos una estabilización o incluso un ajuste en los tipos de alrededor de 150 puntos básicos para los próximos 18 a 24 meses, la perspectiva es todavía mayor para los inversores”.
Leve repunte
Para Gómez, de BNP, 2024 se va a caracterizar más por ser un ejercicio de transición y opina que posiblemente marcará el inicio de un nuevo ciclo en el que los tipos de interés y la inflación converjan a niveles más moderados. “¿Que este cambio de ciclo se refleje en un incremento significativo de la inversión? Probablemente no. Previsiblemente el incremento sea más notable en el periodo 2025″.
Fernandes, de JLL, explica que el mercado de transacciones está muy activo en productos value add (con descuentos porque necesiten mejoras) y oportunistas con rentabilidades altas.
“Será en la segunda mitad del año cuando veremos más actividad y podremos ver un volumen que posiblemente registrará un crecimiento moderado, comparado con el cierre de 2023, pero que estará sobre el 10% en 2024″, calcula, por su parte, Pastor, de Cushman & Wakefield.
Opina de forma similar Miguel Martínez, de Colliers, ya que considera que se debería observar un incremento del volumen de transacciones en la segunda mitad del año, “ya que la ruptura de la tendencia alcista de los tipos de interés acentuará el retorno de capital al sector inmobiliario”. Por eso, espera que el volumen de transacciones de 2024 cierre en la media de la última década.
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