El emblemático complejo de Canalejas, en el punto de mira de Oriente Próximo por 900 millones
El hotel Four Seasons puede ser un imán para posibles compradores, pero el elevado importe, la galería comercial y los conflictos entre los socios lastran una posible venta
En el mercado inmobiliario español es muy poco habitual una operación que ronde los 1.000 millones por un solo activo. Pero dos empresas persiguen ese hito. OHLA y Mohari, dueños del complejo hotelero y comercial de Canalejas en Madrid, van a intentar el traspaso de esta emblemática propiedad por una cifra de 800 a 1.000 millones. Para ello, miran a los poderosos inversores de Oriente Próximo, que puedan protagonizar una “compra emocional” atraídos por el lujo, según fuentes del mercado de inversión inmobiliaria. El imán de esa operación es el hotel Four Seasons, inaugurado en 2020. Pero en la balanza también pesa un elevado importe que restringe el número de potenciales compradores, una galería comercial y de restaurantes que no acaba de funcionar bien e, incluso, el choque judicial entre los dos socios.
OHLA y Mohari comparten al 50% la sociedad Centro Canalejas Madrid, propietaria del edificio que alberga el Four Seasons, una galería comercial con marcas de lujo, una zona de restaurantes y un aparcamiento de 400 plazas. Los socios han encargado a los bancos Rothschild y Santander que encuentren un comprador. Las fuentes consultadas señalan a los fondos soberanos como objetivo. Precisamente, la elección de Rothschild se debería a que es capaz de llegar a inversores internacionales menos conocidos en el mercado español.
El foco está sobre los fondos de Emiratos y de Arabia Saudí, incluso se apunta a grandes fortunas familiares de esas nacionalidades, según los expertos consultados. Dubai Holding se ha hecho recientemente con el hotel parisino Westin, en la plaza Vêndome, símbolo del alto poder adquisitivo de la capital francesa, por cerca de 650 millones. Más allá de inversores árabes, los expertos creen que este “activo trofeo” podría, igualmente, interesar a potenciales compradores de Asia y de Latinoamérica. Ven, sin embargo, más difícil el interés de un inversor nacional, europeo e incluso de los grandes fondos norteamericanos.
Este proyecto, conocido inicialmente como Operación Canalejas, arrancó en 2012 con la compra a Santander por 215 millones, por parte de OHL y Grupo Villar Mir, del suelo de siete inmuebles correspondientes a antiguas sedes bancarias junto a la Puerta del Sol. Villar Mir acabó saliendo de la operación, vendiendo su participación a su participada OHL (ahora OHLA). Y, a su vez, Mark Scheinberg, fundador de la casa de apuestas online PokerStars (de la que ya no es accionista) compró el 50% de la sociedad por 225 millones en 2017, a través de Mohari. El inmueble, con diseño de Estudio Lamela, comprendía también de una veintena de apartamentos de lujo con servicios del Four Seasons, vendidos por hasta 11 millones. Con retrasos por modificaciones y por la pandemia, en junio de 2020 se inauguró el Four Seasons y más tarde la galería comercial y la zona de restauración conocida como food hall.
Tal como publicó Cinco Días en octubre, el hotel ha batido su récord de tarifas, convirtiéndose en uno de los más caros de la ciudad. La cadena canadiense alcanzó el pasado año el hito de una tarifa media por noche de 934,9 euros (un 30% más en un año) en Canalejas y para 2023 esperaba alcanzar los 961,6 euros (3% más), según las cuentas de 2022 de Centro Canalejas Madrid. Aun así, hay margen de mejora todavía en la ocupación. En el cuaderno de venta se explica que la competencia con otros proyectos hoteleros en el área de Alcalá-Gran Vía ha de consolidar a esa zona de la ciudad como la milla de oro para el turismo y el retail. Allí conviven el Mandarín Ritz, The Madrid Edition o el Four Seasons, y se suman el JW Marriot, Zorrilla 19, el Nobu Madrid o el Brach que abrirá tras el verano, además de la próxima entrada de Nômade en el actual Iberostar Las Letras de Gran Vía.
Para los socios, Canalejas ha supuesto un importante desembolso. En las cuentas de la sociedad Centro Canalejas de 2022 se habla de una inversión proyectada de alrededor de 585 millones. A eso se suman 176 millones de crédito bancario a largo plazo, fundamentalmente con Santander, con vencimiento principal en 2025.
OHLA tiene en el desarrollo de Canalejas la inversión más importante entre sus participadas, con una valoración de 127,6 millones por el 50%. Para la constructora es vital esta venta, en la medida que tiene vencimientos de bonos por 200 millones en 2025 y por otro tanto en 2026. El presidente, Luis Amodio, ha declarado en prensa su intención de abrir la refinanciación de la deuda antes del verano. Encauzar la desinversión en Canalejas ayudaría a convencer a bancos y bonistas.
Una galería que no funciona
El mayor problema del activo es la zona comercial, de 15.000 metros cuadrados, distribuida en tres plantas. La planta cero, a nivel de la calle con entrada por Alcalá y Carrera de San Jerónimo, alberga boutiques de lujo y es la que mejor funciona. Sin embargo, en la planta primera se pueden ver locales aún vacíos. Allí conviven marcas como Louis Vuitton, Dior, Jimmy Choo, Saint Laurent, Omega, Rolex, Cartier, Valentino y Zegna, entre otros. Como mayor inconveniente, las promotoras han tenido que crear un polo del retail de lujo desde cero, ya que en Madrid el principal eje para estas marcas se encuentra entre Serrano y Ortega y Gasset.
Igualmente, la zona de food hall, de 4.000 metros cuadrados, está lejos de convertirse en un caso de éxito. La ubicación, en la planta sótano, hace que sea menos apetecible a turistas y vecinos de Madrid. “Hace falta un trabajo de reposición del food hall”, asegura un experto. La propia empresa Centro Canalejas Madrid ha recibido la presión de los operadores para reducir los alquileres por una menor rentabilidad de lo esperado, según estas fuentes. Incluso uno de los restaurantes, la hamburguesería The Eight, ha sido víctima de un cierre.
En OHLA se considera que hasta 2026 este proyecto no estará consolidado y a pleno rendimiento. Ante un activo todavía con aspectos de mejora, está por ver que los socios consigan entre 800 y 1.000 millones. “Creemos que puede haber interés, pero a un precio menor”, indican fuentes del sector inmobiliario.
El lastre legal
El desarrollo de Canalejas también se ha visto marcado por las diferencias entre accionistas. OHLA y el fundador de PokerStars fueron en julio del año pasado a un arbitraje ante la Corte Internacional de París en el que la constructora discrepa de la interpretación que realiza la otra parte de un pacto de socios que cumple ya seis años. La cuantía en discusión, de 10 millones, es poco material frente al valor del activo. Pero OHLA mantiene que Mohari ha buscado un enriquecimiento injusto que ha perjudicado la marcha del proyecto. Fue la compañía de Scheinberg quien instó a este arbitraje.
El conflicto se ha enconado después de que OHLA haya tomado la vía de los tribunales. El juzgado número 15 de lo Mercantil de Madrid tramita una denuncia de la sociedad de los Amodio en la que se vuelve a poner de manifiesto una supuesta posición de abuso por parte de Mohari. En este último caso, la constructora pide la nulidad de la sociedad holding Proyecto Canalejas Madrid, distinta a la operadora del desarrollo comercial y hotelero, denominada Centro Canalejas SL, que no se vería afectada.
La compañía de los Amodio se queja de que la propietaria del otro 50% de Canalejas impuso cláusulas abusivas para su entrada en el proyecto. Con ello, se quedó con la ventura, pero no con el riesgo, que fue íntegramente al grupo constructor. Entre las cláusulas que OHLA denuncia como abusivas se encuentran la de la rentabilidad garantizada y la garantía de ingresos mínimos.
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