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El sector inmobiliario teme que la fusión entre BBVA y Sabadell reduzca aún más el crédito promotor

La suma de lo que destinan ambas entidades como préstamos para la construcción llega a los 3.000 millones. Pero los expertos creen que la integración rebajará el volumen

Financiación de la banca a la construcción y promoción inmobiliaria Gráfico
Belén Trincado Aznar
Alfonso Simón

El sector promotor teme que se repita la historia. Las empresas inmobiliarias creen que la futura fusión de BBVA y Sabadell, anunciada la pasada semana, vuelva a reducir el conocido como crédito promotor (el que financia las obras de edificación), tal como ha venido sucediendo con la concentración bancaria de los últimos 15 años.

En la actualidad, ambas entidades financian con 1.500 millones de euros al año de crédito promotor, tal como se estima en la previsión de financiación recogida de fuentes financieras por CincoDías. La suma otorgaría una capacidad conjunta de 3.000 millones, lo que el futuro BBVA-Sabadell se convertiría en el mayor financiador de la construcción de vivienda residencial.

Pero el sector sospecha que, como ha sucedido en otros casos anteriores, la entidad resultante aproveche para reducir su exposición al ladrillo. Un experto de financiación al sector promotor explica que pasó lo mismo en la fusión CaixaBank y Bankia, ya que indica que en estos casos, uno más uno nunca son dos. “Nunca se recuperó el 100% del crédito promotor y de hecho mientras ocurrió la fusión, durante seis meses, las dos entidades estuvieron, sobre todo Caixa, sin aprobar una operación ante el temor de que cuando se fusionaran los dos balances se encontraran sobreexpuestos”, afirma.

Sabadell, de hecho, tiene una posición en inmobiliario superior a lo que su tamaño real le corresponde en comparación con otros bancos mayores (ver gráfico). La división de negocio inmobiliario, dirigida por César López, se ha convertido en un actor muy relevante para las promotoras con esos citados 1.500 millones en recursos presupuestados. Según la previsión de financiación al sector, Caixabank aporta alrededor de 2.500 millones y Santander otros 2.500 millones. A mucho menor nivel se encuentran Ibercaja (800 millones), Unicaja (500 millones) y Kutxabank (400 millones).

Otras voces vinculadas a la patronal de los promotores indican que no tiene por qué reducirse la financiación si otras entidades cubren ese hueco.

Juan Velayos, exconsejero delegado de Neinor Homes y fundador de la gestora JV20, señala que en principio, la concentración bancaria no es una buena noticia para el crédito promotor porque implica por definición una entidad menos con la que financiarse y en consecuencia mayor concentración de riesgo con un mismo banco que, a su vez, también tendrá un límite de riesgo máximo por cliente. “Dicho eso, la entidad resultante es más grande y solvente y quizá con más capacidad para aumentar el riesgo inmobiliario. La pregunta clave es si, para el riesgo inmobiliario uno más uno serán más de dos (bueno), dos (neutro) o menos de dos (malo). No tengo la respuesta, pero si tengo que apostar, estará entre neutro y malo”.

Jaime Cano, socio en Alantra como responsable de deuda privada, cree también que la fusión reducirá el mercado: “Obviamente más concentración bancaria reduce el crédito a las empresas en general y en particular el crédito promotor, donde además el Banco Sabadell era un banco bastante activo en contraste con el BBVA, que es o ha sido hasta ahora bastante más conservador”.

La financiación actual

Tanto Sabadell como BBVA han ido reduciendo en los últimos años la financiación a la construcción y promoción inmobiliaria, según se desprende de las cuentas de las entidades de 2023. La firma presidida por Josep Oliu tiene una mayor actividad, con un saldo vivo de 2.208 millones, aunque inferior a los 3.493 millones de saldo en 2018. En el caso del grupo presidido por Carlos Torres, el saldo vivo de deuda era de 2.105 millones el pasado ejercicio, frente a los 3.183 millones de 2018.

Sumados los dos saldos vivos, el futuro BBVA-Sabadell será la segunda entidad más relevante para el sector, con 4.318 millones, casi la misma cantidad de CaixaBank, que cuenta con 4.388 millones otorgados a la empresas inmobiliarias. El saldo vivo conjunto de los bancos cotizados para la construcción y promoción inmobiliaria se sitúa en 12.224 millones, un 4,32% menos que el año anterior, marcando un nuevo mínimo.

Este tipo de crédito promotor suele tener una vigencia relativamente corta, ya que las inmobiliarias lo utilizan para sufragar la edificación, una obra que suele extenderse hasta un plazo habitual de 24 meses. Después de ese periodo, la promotora devuelve el préstamo y los bancos intentan que los compradores se subroguen a ese crédito original mediante hipotecas.

Financiación alternativa

Max Gosch, director de inversiones de la gestora de capital Landfair, coincide con que la fusión BBVA-Sabadell puede rebajar el crédito que destine al inmobiliario: “En un entorno regulado por Basilea III, la fusión de estos bancos podría devolver al banco resultante a la lista de entidades globalmente sistémicas (G-SIBs), dado su tamaño y capitalización. Si bien esta entidad resultante debería ser más sólida y eficiente a la hora de cumplir con las regulaciones vigentes, su clasificación como G-SIB implicaría enfrentarse normativas más estrictas, incluidas mayores exigencias de capital y rigurosas normas de liquidez. Desde Landfair, consideramos que esta fusión intensificara la ya tendencia de retracción bancaria que comenzó tras la crisis, donde los prestamistas alternativos continúan ganando terreno a la banca tradicional”.

En este contexto de reducción del crédito por parte de la banca, cada vez es más frecuente que sean los fondos de deuda los que estén concediendo recursos a las promotoras.

En el último año, las mayores gestoras del mundo han levantado alrededor de 50.000 millones de dólares (46.000 millones de euros), lo que supone engrosar un 19% sus carteras destinadas a fondos de deuda. En los últimos cinco años han captado 267.000 millones de dólares (245.000 millones de euros) entre las principales 50 firmas, según recoge la publicación especializada Private Equity Real Estate. Grandes firmas globales como Axa IM, PGIM, Pimco, Blackstone, Cerberus, Berkshire Residential Investments (de Warren Buffett), M&G, Goldman Sachs AM, Oaktree, Brookfield, ICG, la canadiense PCCP o BentallGreenOak han entrado en el negocio.

En el mercado español han aparecido prestamistas como Xenia, Stronghold, Terrano Capital, Stoneweg, Frux, Engel & Volkers Capital, Incus o Cheyne.

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Sobre la firma

Alfonso Simón
Graduado en Economía y máster de Periodismo UAM / EL País. En Cinco Días desde 2007. Redactor especializado en información empresarial, especialmente sobre el mercado inmobiliario, operaciones urbanísticas y, también, sobre la industria farmacéutica y compañías sanitarias.
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