Los fondos captan 46.000 millones para abordar la elevada deuda inmobiliaria
En España se prevén financiaciones de alrededor de 65.000 millones por el alto número de vencimientos en los próximos tres años. Las grandes gestoras buscan robar mercado a la banca
Las grandes gestoras de fondos han pisado el acelerador en los últimos meses captando recursos para nuevos vehículos destinados a deuda inmobiliaria. Firmas como Blackstone se encuentran en proceso de levantar, en este caso para su quinto fondo, alrededor de 8.000 millones de sus clientes.
En el último año, las mayores gestoras del mundo han levantado alrededor de 50.000 millones de dólares (46.000 millones de euros), lo que supone engrosar un 19% sus carteras destinadas a fondos de deuda. En los últimos cinco años han captado 267.000 millones de dólares (245.000 millones de euros) entre las principales 50 firmas, según recoge la publicación especializada Private Equity Real Estate.
Entre esas firmas globales destacan por tamaño de sus fondos de deuda Axa IM, PGIM, Pimco o Blackstone. Esta última gestora cerró su último fondo de deuda, llamado Breds IV (Blackstone Real Estate Debt Strategies) en 2020 con 8.000 millones de dólares de recursos, siendo el mayor de la historia hasta entonces. En el Breeds V, del que la firma de Nueva York ya ha hecho un primer cierre de 1.400 millones, su objetivo es llegar a una cifra similar al IV, según comentó Jonathan Gray, presidente de Blacktone, el pasado año.
Estos fondos encuentran el dinero entre grandes inversores como aseguradoras, planes de pensiones, fondos soberanos y family offices, entre otros. Jaime Cano, socio de deuda privada de Alantra, indica que desde un punto de vista de los inversores de los fondos de deuda inmobiliaria es interesante para ellos porque pueden conseguir una rentabilidad atractiva asumiendo un riesgo moderado, ya que los préstamos que otorgan los fondos tienen garantías reales, como hipotecas, por lo que en caso de que las cosas vayan mal, esos fondos (y, por lo tanto, sus inversores) tienen más posibilidades de recuperar el dinero prestado que entrando directamente en el capital.
Atractivo
“Además, los inversores se benefician normalmente de una rentabilidad en forma de dividendo”, agrega Cano, e indica que algunos inversores que antes invertían en capital en activos inmobiliarios –es decir, comprando y vendiendo inmuebles–, “están ahora mirando en invertir en deuda inmobiliaria porque obtienen la misma rentabilidad asumiendo menores riesgos”. La propia Alantra va a lanzar su segundo fondo de deuda inmobiliaria para captar 200 millones, según informó este diario la pasada semana.
En los próximos tres años se espera un elevado importe de vencimiento de pasivo en Europa, de operaciones que se cerraron entre 2016 y 2019 cuando los tipos de interés estaban a coste cero y se produjo un nivel récord de inversión en el inmobiliario en muchos países, entre ellos en España. Un reciente informe de la consultora CBRE indica de necesidad de financiación de 176.000 millones de endeudamiento en activos comerciales (oficinas, retail, logística y vivienda en alquiler) en el mercado europeo hasta 2027.
En el caso de España, los vencimientos entre 2024 y 2026 alcanzan los 65.000 millones, según el informe The Lending Property Scope de EY, dado a conocer a finales del año pasado, especialmente en residencial, tanto en promoción para venta como en alquiler (cerca de 27.000 millones), oficinas (10.200 millones) y retail (9.558 millones).
Desde la gestora Amundi se indica que la deuda inmobiliaria se beneficia de un punto de entrada y perfil de riesgo-beneficio potencialmente atractivo, como “una demanda de financiación respaldada por el stock de deuda a refinanciar (100.000 millones de euros en la zona euro, según sus cálculos) y la creciente contribución de inversiones de capital para la transición energética. Actualmente, cuenta con un objetivo de levantar 600 millones para el segundo de estos fondos.
Sustituir a la banca
Estos fondos están entrando a sustituir parte de la deuda bancaria. Félix Villaverde, director de inmobiliario del área de estrategia y transacciones de EY, indica que los financiadores alternativos irán ganando cuota de mercado hasta estabilizarse en alrededor del 25% al 30% del negocio. “Hay aún mucha liquidez en el mercado y las oportunidades para el capital no están disponibles a los retornos exigidos”, explica sobre por qué los grandes fondos están apostando por la deuda. “Ante el poco apetito de financiadores tradicionales, los fondos han visto un nicho potente en el que pueden sacar retornos casi de equity pero con un riesgo muy inferior y con garantía directa de los activos inmobiliarios”.
El socio de Alantra coincide en que los fondos podrían alcanzar un 25% de cuota, cubriendo alrededor de 25.000 millones en estos dos próximos años en Europa. La flexibilidad y la agilidad de los fondos frente a los bancos, suponen también una ventaja. Aunque siempre esa financiación tiene un coste superior. El creciente papel de los fondos “también se explica por el proceso de concentración bancaria”, indica.
Sobre el papel de financiación alternativa de los fondos respecto al crédito bancario,Villaverde, de EY, considera que aunque suponga una pérdida de negocio para las entidades financieras, “en la mayoría de los casos será visto con buenos ojos por la banca, ya que les permitirá liberar capital de operaciones más complejas que consumen mucho capital desde la entrada en vigor de Basilea III”.
Qué grandes fondos están activos en deuda
Actualmente, la francesa AXA IM es la gestora de activos con mayor capital levantado para deuda inmobiliaria en los últimos años (más de 28.000 millones de dólares). Le siguen la estadounidense PGIM (19.000 millones), la hongkonesa PAG (14.000 millones), Pimco (10.500 millones) y Blackstone (9.500 millones). Tienen posiciones relevantes en este negocio Cerberus, Berkshire Residential Investments (de Warren Buffett), M&G, Goldman Sachs AM, Oaktree, Brookfield, ICG, la canadiense PCCP o BentallGreenOak.
Diferentes publicaciones y fuentes consultadas recogen algunos de los fondos que actualmente están activos en levantar capital, como el citado caso de Blackstone. Destaca, por ejemplo, Ares (11.000 millones), Cheyne Capital (con 7.500 millones), Mubadala (junto a Aldar y Ares, por 5.000 millones), AEW (3.500 millones), Oaktree (3.000 millones), Pimco (3.000 millones), Arrow (2.750 millones), AllianceBernstein (1.000 millones), Abrdn (1.000 millones) y Generali (1.000 millones).
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