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La banca ahoga al sector promotor con financiación en mínimos

Las entidades prestan 9.700 millones al año, insuficiente para cubrir las necesidades de medianas y pequeñas inmobiliarias. La financiación alternativa de fondos, más cara, gana espacio

Financiación de la banca a la construcción y promoción inmobiliaria Gráfico
Belén Trincado Aznar

El sector promotor de vivienda nueva lleva años explicando que la oferta que se produce es insuficiente para cubrir la demanda de creación de hogares. Las razones son varias, como la falta de la tramitación ágil del suelo (que puede conllevar décadas de desarrollo), pero hay otro factor: la escasez del conocido como préstamo promotor, que afecta sobre todo a las medianas y pequeñas inmobiliarias en un sector muy granular.

Las expectativas de financiación anual de la banca a este sector se sitúa en alrededor de 9.700 millones de euros, según información recopilada por este medio de fuentes inmobiliarias y financieras, lo que es claramente insuficiente para las necesidades de construcción residencial. Con este volumen, en el sector se calcula que se pueden edificar algo más de 50.000 casas solo con el conocido como préstamo promotor, el que financia las obras. El pasado año se pidieron visados de obra nueva para 107.934 viviendas, según los datos de los colegios de arquitectos técnicos, aunque se terminaron alrededor de 88.000 viviendas, según datos de la patronal de los promotores APCEspaña.

Desde 50.000 unidades a 90.000 unidades, ¿cómo se financia esa brecha? Con recursos propios de las empresas; con financiación alternativa; mediante el crowdfunding; también en el mercado de capitales con bonos (para las grandes empresas), o directamente seguirá bajando el número de casas de obra nueva, según explican fuentes del sector inmobiliario. “La actividad inmobiliaria es, como cualquier otra actividad intensiva en capital, tremendamente dependiente de la financiación, si reduces la financiación, reduces automáticamente la actividad del mismo”, apunta José Ignacio Morales, director general de la gestora de fondos Terrano Capital y exconsejero delegado de la promotora Vía Célere. “El problema no es que la reducción de la actividad sea una decisión de la banca, sino que viene impuesta por la propia regulación del sector bancario”, cada vez más restrictivo respecto a la exposición inmobiliaria.

El presupuesto anual de la banca

Los principales bancos tienen un presupuesto anual de los citados 9.700 millones para prestar al sector. Las dos entidades con más volumen de negocio de préstamo promotor son CaixaBank, con 2.500 millones, y Santander, con la misma cifra, según las fuentes consultadas. Les siguen Sabadell (1.500 millones), BBVA (1.500 millones), Ibercaja (800 millones), Unicaja (500 millones) y Kutxabank (400 millones). Aunque desde la patronal APCEspaña se calcula que el volumen conjunto de esos créditos puede ser incluso menor, de entre 8.000 y 9.000 millones. Salvo excepciones, las entidades financieras solo están financiando obras y no la compra de suelo. Que no haya crédito a la compra de terrenos es una máxima desde la anterior crisis del ladrillo de 2008, por lo que deja fuera a pymes que no cuentan con recursos propios o que tienen que buscar opciones en la conocida como financiación alternativa de gestoras de fondos y de deuda.

El saldo vivo de los bancos cotizados respecto a la construcción y promoción inmobiliaria se sitúa en 12.224 millones, un 4,32% menos que el año anterior, marcando un nuevo mínimo, tal como se recoge en las cuentas de las propias entidades. Desde 2018, esta deuda a las promotoras se ha reducido un 24,1%. CaixaBank es la que más contribuye a esta actividad, con 4.388 millones (9,1% menos). Las promotoras adeudan a Sabadell 2.208 millones (12,6% menos); a Santander otros 2.433 millones (que incrementa en un año sus préstamos un 4,1%); a BBVA 2.105 millones (la que más crece en esta actividad, un 13,1% más); a Unicaja otros 723 millones (25,9% inferior) y a Bankinter 367 millones (11,2% más).

Uno de los aspectos clave sobre la reducción del préstamo promotor es la propia reducción del número de entidades tras la fusión bancaria iniciada en 2008 y la desaparición de múltiples cajas de ahorro.

El gran problema para los medianos y pequeños promotores, la mayor parte del sector, proviene del endurecimiento de las condiciones de la banca para el acceso al crédito con el que financiar las obras. Las entidades solicitan a estas empresas un elevado número de preventas (ventas sobre plano), en una horquilla del 50% al 70% de los pisos que vayan a construir. Y, además, el encarecimiento de la financiación por el alza de tipos está afectando tanto a los compradores en la solicitud de hipotecas como a la viabilidad de los proyectos de las propias compañías.

Esta falta de financiación no se está produciendo en el caso de las grandes promotoras, que son buenos clientes para los bancos, y que, además, han salido por primera vez en los últimos años al mercado de capitales con la emisión de bonos, diversificando sus fuentes de capital. Un capital que también les sirve para abordar la compra de suelo.

“Un promotor sin financiación bancaria tiene tres alternativas en la vida real: no hacer el proyecto por falta de medios; hacerla con fondos propios, lo cual reduce significativamente el número de promociones que puede llevar a cabo, o disponer de líneas de financiación alternativa”, afirma Morales.

Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de APCEspaña, sin embargo, asevera que no se está produciendo una restricción al crédito promotor. Y liga la falta de flujo bancario a otros problemas que están sufriendo los promotores. “Se está produciendo una reducción de los proyectos debido a dos elementos: el encarecimiento de esa financiación y la inseguridad jurídica respecto a los plazos en la gestión del suelo y la concesión de licencias y todo el entramado burocrático ligado a la promoción de una vivienda”, apunta.

¿Qué otras fórmulas de financiación hay?

El uso del mercado de capitales, como la emisión de bonos, es un coto cerrado solo para grandes promotoras. ¿Qué otras opciones tienen las inmobiliarias más pequeñas para afrontar la construcción? Lo que está surgiendo en el mercado con fuerza es la financiación alternativa, prestada por fondos, que normalmente sirve como un préstamo puente hasta recibir el crédito promotor (y que incluso se puede utilizar para comprar suelo).

Esta financiación alternativa, más cara que la bancaria, puede tener un coste de alrededor del 12% al 14% y las promotoras la utilizan durante el lanzamiento del proyecto y hasta que tienen las preventas necesarias antes de recibir los recursos de los bancos.

“La financiación alternativa ya ha llegado y existen diversas plataformas que ofrecen este tipo de financiación, pero todavía es minoritaria por los altos tipos de interés que tienen”, afirma el presidente de la patronal. “Se están empezando a estudiar diversas alternativas muy novedosas todavía, pero con la aplicación de la inteligencia artificial se llevarán a cabo, como por ejemplo la tokenización de activos inmobiliarios o el crowdfunding, que cada vez está más presente en los proyectos”.

El exconsejero delegado de Vía Célere, por su parte, indica que la financiación alternativa es una realidad en cuanto que está ya disponible en el mercado para las promotoras. “La han utilizado las grandes promotoras, Aedas la ha utilizado para la financiación de su build to rent, y la utilizan a diario las pequeñas y medianas promotoras, así como las gestoras de cooperativas”, señala. Además de Terrano Capital, que acaba de lanzar un fondo para financiar compras de suelo por 1.000 millones, han aparecido otras firmas como Stronghold, Stoneweg, Xenia, Frux, Engel & Volkers Finance, Incus o Cheyne, entre otros.

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