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El exCEO de Vía Célere lanza un fondo para financiar compra de suelo por 1.000 millones

José Ignacio Morales, junto a dos socios, pone en marcha la gestora Terrano Capital

Alfonso Simón Ruiz
Isabel Moro y José Ignacio Morales, socios de Terrano Capital.
Isabel Moro y José Ignacio Morales, socios de Terrano Capital.Pablo Monge

En los últimos meses, José Ignacio Morales, exconsejero delegado de Vía Célere, quien salió por sorpresa de esa promotora, ha estado preparando una aventura empresarial propia. Junto a dos socios, ha creado la gestora de fondos Terrano Capital, una firma de financiación alternativa que ya está en el mercado con munición para prestar a promotores 1.000 millones de euros en compra de suelo.

“El pequeño y mediano promotor tiene unas dificultades brutales para encontrar financiación”, asegura Morales en un encuentro con este medio. “La regulación, lo que está haciendo, es expulsar a la banca del negocio inmobiliario. La banca se ha vuelto mucho más restrictiva en las condiciones, con niveles de preventas del 50% al 70%, lo que hace muy difícil que las empresas sean capaces de encontrar financiación”, agrega.

Terrano Capital nace como una gestora con base en Luxemburgo. Acaba de lanzar su primer fondo llamado Iberian Oportunity Fund, con una capacidad para financiar operaciones de compra de parcelas por los citados 1.000 millones, suelos que podrían albergar alrededor de 10.000 viviendas. En breve, para el segundo o tercer trimestre, esta firma pondrá en el mercado otro vehículo, en este caso de préstamo promotor (para las obras de edificación) por otros 1.000 millones.

Desde la crisis del ladrillo de 2008, la banca ha sido reacia a financiar suelo, por lo que el sector ha necesitado utilizar capital propio. Únicamente en el caso de las grandes promotoras, las entidades financieras han prestado para comprar solares. Iberian Oportunity Fund de Terrano Capital llega para ofrecer esa financiación alternativa a la banca. Con el segundo fondo, completará el ciclo otorgando préstamo promotor. Morales cree que la regulación de Basilea II y Basilea III está expulsando a la banca de la financiación al pequeño y mediano promotor, por eso asevera que es necesaria la financiación alternativa, ya que cree que la necesidad de vivienda en España es estructural. Terrano Capital apuesta por financiar en el segmento de vivienda asequible, ya que este directivo explica que hay un déficit de construcción de casas respecto a la formación de hogares. “Es un negocio que lo sujeta la propia demografía, más allá de baches coyunturales”.

Morales se asocia en esta aventura con Isabel Moro, responsable del fondo inmobiliario Welz, y con Xavier Deu, experto en fondos. Welz ofrece ayuda en la gestión para Terrano y ejerce también de inversor. Los tres socios, como novedad para este tipo de vehículos, garantizan a sus inversores con su patrimonio el primer 5% de una posible pérdida. “Lo cubrimos nosotros”, asegura el exdirectivo de Vía Célere.

Los inversores que ponen dinero en el primer fondo de Terrano son institucionales (planes de pensiones y aseguradoras) y family offices, que participan con inversiones a partir de un millón de euros. Actualmente, la gestora cuenta con más de estos 100 grandes de estos inversores, que buscan un retorno que puede acercarse al 10%.

En el lado del cliente, Terrano espera poder llegar a pequeñas y medianas promotoras, gestoras de cooperativas, pero también grandes inmobiliarias que busquen diversificar sus fuentes de financiación. El coste de los créditos de la nueva gestora puede situarse entre el 14% y el 16%, en tiques que pueden ir de cinco a 50 millones. Las inmobiliarias utilizan habitualmente este tipo de financiación alternativa, más costosa que la bancaria, como crédito puente hasta que consiguen que entre la financiación bancaria tradicional. En este sector han aparecido firmas como Stronghold, Stoneweg, Xenia, Frux, Engel & Volkers Capital, Incus o Cheyne, entre otros.

Con Iberian Oportunity Fund, Terrano ya ha financiado suelo para 300 viviendas desde su lanzamiento en enero. Morales explica que también entrarán directamente en la compra de suelo allá donde los promotores tengan necesidad, para posteriormente traspasarlo y financiarlo a esas inmobiliarias. La gestora desembarcará, por ejemplo, en compras de grandes bolsas de suelo en lugares como la Estrategia del Sureste de Madrid (barrio de Los Berrocales, Valdecarros, Los Cerros y Los Ahijones).

Los responsables de Iberian Oportunity Fund calculan que sus préstamos tendrán una vida de alrededor de 12 meses. Durante tres años, la gestora reciclará esa capital y lo volverá a invertir.

Salida de Vía Célere

Morales dimitió como consejero delegado de Vía Célere en septiembre de 2023. En noviembre fue sustituido por Héctor Serrat, directivo en la órbita Värde Partners, el accionista principal de esa promotora madrileña. El exconsejero delegado de la inmobiliaria asegura que salió de la compañía, precisamente, para montar la gestora. “Este proyecto empieza a cocerse hace más de un año”, afirma.

En el mercado se especuló que la dimisión de Morales tenía que ver con la decisión de la promotora de ir liquidando los activos según se fuesen construyendo viviendas tras dejar de comprar suelo, lo que ha provocado en los últimos tiempos una alta rotación de personal por la falta de futuro de la empresa. “No lo centraría solo en Vía Célere, sino más bien en la situación de las promotoras. Si estás en una empresa que fabrica mesas y los propietarios de fábrica han decidido no comprar más madera, pues en algún momento vas a dejar de producir. No es una cuestión de Vía Célere, es una cuestión del sector”, explica respecto a que otras grandes inmobiliarias han dejado de comprar terrenos.

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Sobre la firma

Alfonso Simón Ruiz
Graduado en Economía y máster de Periodismo UAM / EL País. En Cinco Días desde 2007. Redactor especializado en información empresarial, especialmente sobre el mercado inmobiliario, operaciones urbanísticas y, también, sobre la industria farmacéutica y compañías sanitarias.
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