Blackstone pone en venta suelo de Popular para 18.000 viviendas

El fondo y Santander, a través de Aliseda, sacan al mercado dos millones de metros cuadrados por 500 millones

Espera las primeras ofertas en octubre y pretende cerrar la operación en diciembre

Blackstone y Popular suelo pulsa en la foto

Tras el desagüe de las carteras inmobiliarias de los bancos hacia los fondos oportunistas que las adquirieron, llega ahora el siguiente movimiento. Estos compradores van a comprobar de primera mano si existe interés entre los promotores de vivienda para adquirir suelos donde construir a lo largo de España. El primero en testar al mercado es Blackstone, que ha puesto a la venta una macrocartera de dos millones de metros cuadrados procedentes de Popular, que otorga una capacidad para levantar más de 18.000 viviendas, según apuntan fuentes del mercado.

La operación se realiza a través de Aliseda, una sociedad controlada en un 51% por Blackstone y el resto por Santander. El valor de los solares se acerca a los 500 millones de euros, como confirman fuentes de Aliseda. Esta inmobiliaria ya avanzó a inicios de septiembre el proceso de venta de lo que ha llamado Proyecto Origen, pero entonces no anunció detalles como el precio, la capacidad total de viviendas, las tipologías de suelo ni las ubicaciones.

Este suelo procede de los activos tóxicos del Popular, después de que Santander le vendiera el 51% de la cartera vinculada al ladrillo el pasado año a Blackstone por 5.100 millones. En ese portfolio había créditos dudosos y adjudicados tanto de viviendas como de terrenos vinculados a promotores. De esos activos, el 42% correspondían a suelos y obras en curso. En esa operación también se traspasó el servicer Aliseda, encargado de gestionar esos activos, cobrar los préstamos dudosos y, si no es posible, adjudicarse las propiedades y sacarlas al mercado, como ocurre en esta macrooperación.

Los detalles de la operación

Los detalles de la operación muestran una cartera gigantesca. Se trata de 2,05 millones de metros cuadrados de carácter residencial para 18.299 viviendas, unos terrenos repartidos en 43 provincias, pero que excluyen Madrid y Barcelona. En total, salen a la venta 270 activos.

Blackstone y Santander, a través del su servicer Aliseda, han dado la opción a las empresas de pujar solo por los terrenos que les interesen. La inmobiliaria ha abierto un escaparate electrónico en el que asegura que participan alrededor de 1.000 inversores interesados.

Se espera que los más interesados en estos terrenos sean los promotores locales. De hecho, Blackstone ha decidido poner en el mercado suelo en ubicaciones donde la demanda se ha reactivado más tarde, apostando así por la recuperación del sector del ladrillo en toda España. El fondo ha encargado la transacción a la consultora inmobiliaria CBRE.

La cartera se divide en cuatro categorías, según el tipo de suelo. En concreto, 158 activos (el 58%) corresponden a 888.364 m2 de suelo finalista (donde ya se puede construir) para 8.691 casas. También pone a la venta obras en curso, es decir, promociones que se quedaron sin concluir. En este caso se trata de 39 activos sobre 174.034 metros cuadrados para 1.549 viviendas.

Aliseda también comercializa 33 activos con urbanización iniciada para 4.603 viviendas y otros 42 activos sin licencias para 4.772 casas.

Respecto a las ubicaciones, Andalucía, el Levante y Galicia acogen gran parte de los activos. Las 10 provincias con más viviendas del portfolio son Murcia (14%), Málaga (12%), Castellón (7%), Valencia (5%), La Coruña (5%), Alicante (4%), Asturias (4%), Navarra (4%) y Zaragoza (3%).

Los promotores interesados en pujar por alguna de las parcelas tendrán hasta finales de este mes de octubre para hacerlo y Aliseda espera cerrar las operaciones a lo largo de diciembre.

Para comprobar el gigantesco tamaño de la cartera que comercializa Aliseda, se puede compara con los bancos de suelo de las grandes promotoras cotizadas. Solo Metrovacesa (participada por Santander y BBVA) tiene más terrenos. Dispone actualmente de parcelas para 38.000 viviendas, con un valor bruto de 2.686 millones de euros, según sus últimas cuentas. En el caso de Aedas, dispone de un banco para 14.521 casas y Neinor otras 13.500 unidades.

Recuperación del sector promotor

Está por ver ahora el apetito que los promotores muestren por estas ubicaciones fuera de Madrid y Barcelona, los mercados más activos, y si son capaces de engullir la oferta. Esta es la primera ocasión en la que se va a comprobar, a gran escala, el interés del mercado por suelos procedentes de activos bancarios.

Samuel Población, director de residencial de CBRE, calculaba hace unos meses que los grandes fondos cuentan con suelo valorado en más de 15.000 millones de euros. Junto a Blackstone, destaca el caso del también fondo estadounidense Cerberus, que se hizo con el 80% de la cartera inmobiliaria de BBVA por 4.000 millones. En ese caso maneja esos activos y otros procedentes de otras entidades a través de Haya Real Estate.

De momento, el fondo estadounidense se adelanta a la competencia. En la dirección de la estrategia de la operación se encuentra Eduard Mendiluce, consejero delegado de Anticipa, la gestora de activos de Blackstone en España, que recientemente ha pasado a ocupar la misma responsabilidad en el servicer Aliseda.

Expertos del sector inmobiliario creen que se puede producir un cuello de botella si los fondos comienzan a sacar a gran escala al mercado el suelo procedente de la banca, ya que el sector, aunque se ha recuperado, sigue a niveles de muy reducidos respecto a los niveles previos a las crisis del ladrillo. En concreto, el pasado año se otorgaron visados para 80.786 viviendas, según las estadísticas de Fomento, muy lejos de los 865.561 del máximo de 2006.

Por eso, está por comprobar cómo un sector que destruyó casi todo su tejido industrial en los últimos diez años es capaz de absorber ese suelo. Y por el otro lado, hay que comprobar si estos fondos, que normalmente tienen estrategias de inversiones a cinco o siete años, son capaces de vender todo el suelo comprado a gran escala a las entidades financieras con quitas respecto a su valor nominal en el entorno del 65% al 70%.

Entre los grandes fondos internacionales, Blackstone es prácticamente el único que no ha entrado en el negocio promotor en España. Otros han apostado por comprar o desarrollar sus propias promotoras residenciales para aprovechar el ciclo alcista y traspasar parte de los solares adquiridos.

Es el ejemplo de Lone Star con Neinor (aunque esta gestora ya abandonó el capital después de llevar la inmobiliaria a Bolsa); Värde con Vía Célere y Aelca; Castlelake mediante Aedas; Cerberus con Inmoglaciar; Bain Capital (que adquirió activos de Liberbank) busca reflotar Habitat, o Baupost al adquirir Levitt. En el caso de Sareb, el banco malo, otro de los grandes propietarios de activos procedentes de la banca, ha decidido buscar un socio promotor para dar salida a sus suelos a la vez que participa en el negocio.

Blackstone, de comprador inmobiliario a vendedor

Gigante. Blackstone se ha convertido en el mayor propietario inmobiliario de España, con activos por valor de alrededor de 20.000 millones de euros. Su último movimiento fue la adquisición del 50,01% de Testa Residencial (especializada en vivienda en alquiler) a Merlin, BBVA y Santander por 948 millones de euros, operación anunciada hace dos semanas. Este año también se ha hecho con la socimi hotelera Hispania, una transacción valorada en 1.900 millones. Su mayor operación fue la compra a Santander del 51% del negocio inmobiliario del Popular por 5.100 millones. Anteriormente se hizo con la cartera vinculada al ladrillo de la extinta CatalunyaCaixa.

Socimis. A través de Anticipa Real Estate, esta gestora de fondos de Nueva York ha lanzado varias socimis como Torbel y Albirana, donde agrupa las viviendas que pone en arrendamiento, todas ellas procedentes de adjudicados bancarios. También dispone de Fidere, que agrupa más de 6.000 casass, de las que 1.800 proceden de la compra de vivienda social al Ayuntamiento de Madrid en 2013.

Plazos. Como todas las gestoras de fondos, sus inversiones tienen un plazo estipulado, por lo que Blackstone tendrá que salir de las inversiones en España en un periodo comprendido, habitualmente, entre cinco y diez años.

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