Las promotoras de vivienda aguardan la venta a gran escala de suelo de Blackstone y Cerberus

Los fondos comenzarán a vender carteras los próximos meses

Estas firmas controlan hasta 15.000 millones en terrenos

Viviendas en construcción en Madrid.
Viviendas en construcción en Madrid.

El mercado residencial va a sufrir en los próximos meses una auténtica sacudida. A partir de este verano los promotores de vivienda esperan que los mayores bancos de suelo atesorados por los principales fondos de inversión, provenientes de las grandes compras a la banca, salgan al mercado, aliviando la escasez de parcelas donde construir en algunas de las zonas donde se ha reactivado la actividad. En juego están miles de millones de euros en inversiones.

Concretamente los grandes protagonistas serán Blackstone, que se hizo con el control de cartera de ladrillo tóxico del Popular, y Cerberus, en el caso de los activos de BBVA. Aunque también jugarán un papel relevante gestoras como Bain Capital, con propiedades procedentes de Liberbank.

El otro gran actor que protagonizará este mercado en los próximos meses es Sareb, que prepara su mayor transacción de suelo con una nueva fórmula. Busca un aliado entre las grandes promotoras para aportar 800 millones en terrenos e integrar su negocio residencial a cambio de entrar en el capital de una compañía que debería estar en Bolsa a medio plazo. Los grandes fondos, de hecho, llegan para competir con el banco malo en la oferta de suelo.

“Las promotoras esperan el suelo de grandes fondos debido a que cuentan con una materia prima, ahora escasa y necesaria para producir viviendas ante una demanda de dicho producto superior a la oferta”, confirma Samuel Población, director de residencial y suelo de la consultora CBRE.

“Hay una alta expectación”, coincide Pablo Méndez, director de mercado de capitales en la consultora Savills Aguirre Newman. “Esperamos que estos fondos saquen producto a lo largo del año. Querrán maximizar el valor del suelo, por lo que irán vendiendo caso a caso, sin grandes carteras sobre todo en Madrid, Cataluña y Levante”, explica. “Creo que en otras zonas que empiezan a reactivarse y que son de interés para las inmobiliarias como Galicia, Asturias, Santander, Burgos, Tarragona y otras grandes urbes sí saldrán carteras”, añade.

La actividad de construcción en vivienda se ha reactivado tímidamente en España, con 80.000 viviendas iniciadas el pasado año y con un objetivo del sector de llegar a alrededor de 150.000 casas de obra nueva como velocidad de crucero saneada. Nuevas compañías como las cotizadas Neinor y Aedas, junto a otras como Aelca, Vía Célere, ASG, Amenabar o Metrovacesa (que regresó a Bolsa este mes) han dinamizado la actividad. Pero se han encontrado escasez de suelo finalista (con permisos) en las grandes ciudades, sobre todo en Madrid y Barcelona.

Simultáneamente, los bancos se han visto obligados a desaguar de sus balances el ladrillo, presionados por las normativas del Banco Central Europeo, como ya hicieron en 2012 las entidades que recibieron ayudas públicas al incluir esos activos tóxicos en la Sareb. La banca ha encontrado en los grandes fondos sus mejores socios para quitarse esas propiedades para comenzar a ponerlas en el mercado.

Se espera que en marzo se cierre el acuerdo de Blackstone con Santander. A partir de esa fecha, Aliseda podrá vender

 

“Estimamos que los grandes fondos cuentan con suelo valorado en más de 15.000 millones de euros”, calcula Población.

Blackstone se convertirá en los próximos meses en uno de los actores claves. El fondo estadounidense compró a Santander el 51% de la cartera del Popular valorada en 10.000 millones. De esos, el 42% corresponde a suelos. Hasta marzo no se espera que se cierre definitivamente el acuerdo. A partir de entonces, será Aliseda la que comience a vender ese suelo. El nuevo consejero delegado de este servicer es Eduard Mendiluce, que sigue ejerciendo a la vez como responsable de Anticipa, la sociedad con la que Blackstone gestiona las carteras de viviendas.

Por su parte, Cerberus se hizo con el 80% de la cartera inmobiliaria de BBVA por 4.000 millones. A su vez, de esos activos, cerca del 80% corresponde a suelo. En este caso no se espera que la adquisición se materialice hasta junio, fecha a partir de la que comenzará a sacar carteras a la venta, una tarea que recaerá en Haya Real Estate, el servicer que Cerberus quiere llevar a Bolsa. Este fondo también adquirió una participación mayoritaria de la promotora de viviendas Inmoglaciar, a la que se espera que aporte una pequeña parte de esos terrenos para hacerla crecer y convertirla en uno de los nuevos protagonistas del sector.

Por último, Bain Capital, a menor escala, adquirió alrededor de 144 millones de suelo a Liberbank, a la vez que se ha hecho con la promotora catalana Habitat.

“El mejor suelo del que dispongan estos fondos lo van a vender rápido. Pero las promotoras van a ser muy selectivas con lo que se venda en el mercado. No les va a servir cualquier cosa porque tienen inversores que analizan muy en profundidad cada adquisición”, asegura Alberto Prieto, director general de inmobiliario en BDO.

Las claves del mercado

Escasez. Las promotoras se han quejado en los últimos tiempo de la falta de suelos finalista en las grandes urbes como Madrid y Barcelona. La pasada semana, la inmobiliaria con mayor actividad, Neinor Homes, ya anunció que está a punto de cerrar opciones de compra por 200 millones de euros en parcelas sin permisos urbanísticos para garantizarse la materia prima para el futuro. Por su parte, el consejero delegado de Aedas, David Martínez, lamentó recientemente que las Administraciones hayan “satanizado” la gestión de suelo, que limita la oferta para nuevos desarrollos en este ciclo alcista.

Año de operaciones. “2018 va a ser un año de compras de carteras de suelo”, asegura Alberto Prieto, de BDO. “Vamos a ver compras de promotoras y fusiones entre empresas”, añade, con el objetivo de engordar los bancos de terrenos. También apunta a que será clave para las ventas de estos fondos el relanzamiento de empresas locales, hasta ahora con un negocio menor por la propia crisis del ladrillo y la falta de negocio.

Sareb. Los expertos señalan que el banco malo ya ha sacado gran parte de sus mejores terrenos disponibles, que ha ido vendiendo a fondos desde 2012. El mercado aguarda el movimiento sobre qué empresa puede ser su socio accionarial en la promoción de viviendas y qué perímetro de activos aporta a la transacción.

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