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Rentabilidad del alquiler: ganancia sólida del 7% a la que le salen competidores

El rendimiento de comprar una vivienda para arrendarla supera el 7% en Tarragona y Huelva y cae al 5% en Madrid y Barcelona, ciudades en las que las oportunidades están en los municipios vecinos de la periferia 

Rentabilidad Vivienda Gráfico
Belén Trincado Aznar

La rentabilidad media que obtiene anualmente un propietario por alquilar una vivienda en las capitales de provincia españolas alcanza el 6,7% bruto (sin descontar gastos) y se mantiene en estos niveles desde hace un año, según datos del portal Fotocasa. “Este año se esperaba que la rentabilidad bruta alcanzase un nuevo máximo debido al fervor con el que ha subido el alquiler, al marcar récord histórico, pero el precio de la compra de vivienda también sigue aumentado. Si ambos mercados presentan tendencia alcista, el rendimiento de comprar una vivienda para ponerla en alquiler se equilibra”, explican desde este portal.

Los datos, en este caso de Idealista, sobre la evolución de los precios de compraventa de la vivienda y de alquiler así lo evidencian. Hasta finales del pasado mes de agosto, el valor medio de una casa en España se había incrementado un 7,2%, hasta los 2.004 euros de media el metro cuadrado, mientras que el alquiler había crecido el 9,5%, hasta los 12 euros por metro cuadrado de media al mes. Diferencias poco significativas como para modificar la rentabilidad del alquiler.

Se trata de un negocio sencillo, aparentemente fácil y con larga tradición en numerosas familias españolas y en el que también participan grandes inversores institucionales, como aseguradoras, fondos, bancos o inmobiliarias. Consiste en adquirir una vivienda para luego alquilarla y obtener una rentabilidad, que nace de la renta percibida del inquilino en relación con el precio de adquisición del inmueble. No dista, pues, de un dividendo bursátil siempre relacionado con el precio de adquisición de la acción, ni tampoco con el cupón que se percibe por una cantidad invertida en una letra del Tesoro o un bono.

El generoso dividendo bursátil –sobre todo en el sector bancario–, que coloca la rentabilidad por este concepto para el conjunto del índice Ibex 35 en el 4,5%, y la escalada de los tipos de interés, que ha llevado esta semana al bono español a 10 años al 4% (niveles no vistos desde 2013), se han convertido en una alternativa al negocio del alquiler.

Y es que la rentabilidad bruta obtenida por la vivienda se debe adelgazar con los numerosos gastos de poseer y mantener un inmueble: impuesto de bienes inmuebles (IBI), tasas de basura, repercusión en el IRPF, comunidad de propietarios con sus habituales derramas, seguros del hogar y gastos de mantenimiento que siempre corren a cargo del propietario. Descontados todos estos gastos de la renta pagada por el inquilino, la rentabilidad del alquiler ya se acerca a las acciones o los bonos. Los analistas de Bankinter recuerdan, por último, el concepto de rentabilidad real, ya que habría que sumar o restar la evolución del precio de esa vivienda alquilada en el año.

Tarragona, la más rentable

Esta ganancia bruta media del 6,7% tiene, lógicamente, sus matices. En Tarragona capital la rentabilidad del alquiler alcanza el 7,4%, mientras que Huelva, Murcia, Castellón, Alicante o Almería se mueven en el 7%. En cambio, Palma de Mallorca, Cádiz, A Coruña, Pontevedra y Pamplona, con San Sebastián a la cola (3,8%), ofrecen a los propietarios de casas ganancias anuales brutas por debajo del 5%. Según los datos de Fotocasa a principios de septiembre, Barcelona da una rentabilidad del 5,6%, que baja hasta el 5% en el caso de Madrid. Los matices son imprescindibles para contextualizar estos porcentajes.

Periferia y centro

“Por ejemplo, en la almendra central de Madrid la fuerte subida de los precios de compraventa ha reducido la rentabilidad del alquiler a niveles del 2,5% o 3,25%. Sin embargo, en poblaciones del sur de la capital como Valdemoro o Pinto el precio del alquiler ha subido mucho y las rentabilidades alcanzan el 5% o el 6%”, indica Lorenzo Colino, CEO de Renta Garantizada. Una visión que comparte con Luis Corral, CEO de Foro Consultores Inmobiliarios: “Las localidades de la corona metropolitana de Madrid como Getafe o Alcalá de Henares cuentan con gran atractivo porque tienen actividad terciaria, industrial y además universidad. Lo mismo ocurre con Barcelona, con rentabilidad en torno al 5% y con gran demanda, donde Hospitalet o Santa Coloma se han convertido en zonas muy interesantes para el negocio del alquiler”.

Fuera de las dos grandes urbes españolas, Colino destaca Valencia, donde se pueden obtener rentabilidades en torno al 7% que se elevan hasta el 9% en las zonas cercanas a la capital del Turia. “En Málaga abundan los apartamentos turísticos y de corta temporada con rentabilidades en torno al 5,5%, aunque es posible elevar esta rentabilidad en zonas más marginales, pero con mayor riesgo de impago”, añade. Por su parte Corral escoge entre las grandes capitales a Málaga, Valencia, Zaragoza o Pamplona. “El criterio de selección debe ser el empuje económico, el tirón turístico o su actividad terciaria o industrial, porque eso las hace más atractivas a la hora de arrendar, aunque cierto es que el precio de compra suele ser mayor y la rentabilidad baja un poco. Pero el que invierte para alquilar espera tener el inmueble ocupado el mayor tiempo posible”, concluye.

Menor oferta

Desde el portal Fotocasa se muestran entusiastas de este negocio del arriendo de vivienda. “El ladrillo continúa siendo el activo más seguro que existe en el mercado y el producto financiero con mayor rentabilidad, por lo que se mantiene como el foco de inversión principal para los ahorradores en momentos de incertidumbre económica”, comentan.

Ahora bien, según los expertos, se han producido dos hechos que están reduciendo la oferta de alquiler en este 2023: la aprobación en mayo de este año de la ley de vivienda y el encarecimiento de las hipotecas. Francisco Iñareta, portavoz de Idealista, se refiere a “las políticas de alquiler que han aumentado la incertidumbre y la sensación de inseguridad jurídica entre muchos inversores. El incremento del riesgo inversor es una de las razones por las que la oferta de viviendas en alquiler se sigue reduciendo y, al mismo tiempo, aumenta la presión sobre los precios y complica el acceso a la vivienda a miles de familias”, considera. Mientras que el CEO de Renta Garantizada observa que “la ley de vivienda ha provocado la estampida de inversores institucionales sobre todo en las zonas ya tensionadas. Además, ha introducido incertidumbre en los propietarios que piensan si alquilar su inmueble a largo plazo u optar por la corta estancia”.

Por último, Corral insiste en los efectos de la nueva normativa: “Inmuebles de alquiler tradicional se están desviando hacia el de temporada o directamente a la venta. Incluso algunos propietarios están alquilando las casas por habitaciones para obtener mayor rentabilidad y escapar de la limitación de precios”. Y añade que “el propietario se vuelve más exigente, busca una rentabilidad mayor y la prima de riesgo se incrementa por los impedimentos de la ley, como el tope en la subida de los alquileres, y las dificultades jurídicas en caso de impago”.

Otro de los inversores que ha desaparecido este año es el que utilizaba la financiación para adquirir el inmueble y ponerlo posteriormente al alquiler. El encarecimiento del crédito hipotecario desaconseja esta práctica. El índice euríbor, utilizado mayoritariamente en las hipotecas a tipo variable, se mueve estos días en el 4,2%, y en estas mismas fechas del pasado año se colocaba en el 2,23%. “Ahora la inversión de particulares en vivienda para alquiler se centra en aquellos que no necesitan hipotecarse para comprar el inmueble”, alega contundente Colino.

Y los datos de registradores y notarios así lo indican, ya que este año se ha alcanzado un máximo histórico de compra de vivienda a tocateja: la mitad de las operaciones se realizan sin ningún tipo de financiación. Aquí no se distinguen las adquisiciones para el propio disfrute o aquellas encaminadas a proporcionar una renta al propietario.

La escasez de la oferta de alquiler, pues, seguirá manteniendo las rentabilidades en niveles similares a los actuales. Precios de vivienda y alquiler andan de la mano e impiden bruscos movimientos al alza o la baja en las rentabilidades. Tal vez una mayor oferta de pisos de alquiler por parte de las Administraciones aliviase esta tensión de los precios o una legislación más proclive a favorecer el alquiler.

Consideraciones para tener éxito en el arrendamiento

Dónde comprar. Hay que analizar qué se compra y dónde. Los pisos en zonas con buenas comunicaciones, buenos servicios y dotaciones se alquilarán mejor que los que se encuentren en áreas aisladas o problemáticas. Igualmente, las viviendas ubicadas cerca de grandes centros de negocio, empresas y centros de formación universitaria tendrán siempre demanda. “Hablamos de vivienda para alquiler de larga duración, generalmente en ciudades o grandes localidades. Pero existe también la opción de comprar vivienda en costa y optar por un alquiler vacacional”, explica Pablo Corral.


Tipología. El tipo de vivienda también es clave para el objetivo que persigue el propietario. En pisos o casas de uno y dos dormitorios se consigue a un inquilino más temporal y con mayor rotación. La vivienda más demandada está entre dos y tres dormitorios. Asimismo, aquellas de tres y cuatro pueden atraer a un público más permanente y, por tanto, con más ocupación. Y si están bien distribuidas y cercanas a centros universitarios pueden dirigirse a estudiantes.

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