Todas las vías para convertir la casa en una renta para la vejez
La fórmula del anticipo de alquileres permite obtener ingresos elevados cada mes sin renunciar a la propiedad
El envejecimiento de la población española es una tendencia imparable y un enorme desafío en materia de dependencia. Las ayudas sociales no llegan a cubrir toda la demanda y la vivienda surge en muchos casos como la aliada con la que sufragar el gasto asistencial asociado a la vejez. Casi un 90% de la población mayor de 65 años tiene una vivienda en propiedad en España. Y ese ladrillo puede convertirse en la recta final de la vida en una valiosa fuente de ingresos con la que financiar el coste de los cuidados necesarios. Sin tener que perder la propiedad de la vivienda y sin necesidad de contar con una casa con un valor especialmente elevado.
Las fórmulas de la hipoteca inversa o la nuda propiedad permiten la obtención de una renta con la que complementar la jubilación y seguir habitando en la casa de siempre. Hay otra opción sin embargo que se adapta a aquellas situaciones en que el anciano en situación de dependencia requiere irse a una residencia y no dispone del dinero necesario para pagar la mensualidad. Puede poner en alquiler su vivienda, sin renunciar a su propiedad, y con ese dinero y un adelanto adicional asumir el coste. Es la vía del anticipo de alquileres que proponen en Pensium, una startup lanzada en 2017, que gestiona ya el alquiler de 400 viviendas en España y que adelanta a los clientes pagos por hasta el doble del precio del alquiler de la vivienda. Según explican en la firma, la primera en desarrollar esta idea en España, “Pensium entrega desembolsos semestrales y por anticipado para que las familias puedan pagar la residencia sin esperar a la llegada de las ayudas públicas ni gastar sus ahorros o vender la casa”.
Por ejemplo, en el caso de una anciana que cobre una pensión de viudedad de 800 euros y alquile su casa a través de esta empresa por 720 euros al mes, podrá recibir mensualidades por el doble de ese importe, por un total de 1.440 euros. Con ese dinero, más el de su pensión pública, podrá afrontar el coste medio de una residencia, por unos 2.100 euros al mes. El requisito es estar en situación de dependencia –aunque no esté reconocida aún de forma oficial, un trabajador social de Pensium deberá acreditarlo– y firmar un contrato ante notario, como si se tratara de un préstamo hipotecario. Así, Pensium va a adelantar las cuantías del pago futuro del alquiler, sobre las que se aplicará un tipo de interés fijo, equivalente a un punto por debajo del tipo medio de los préstamos personales a cinco años. Más caro por tanto que una hipoteca tradicional.
Los ingresos del alquiler servirán para ir saldando la deuda que se contrae. “Los contratos se suelen hacer por un plazo de 10 años, con entregas de dinero cada semestre. Aunque lo habitual es que al cabo de los cinco años ya se haya obtenido plaza en una residencia pública”, explican fuentes de Pensium. El alquiler de la vivienda se mantendrá hasta que termine de saldarse toda la deuda pendiente por el dinero adelantado, mientras se ha estado pagando una plaza privada en una residencia. Y si el propietario falleciera antes de recibir esa plaza pública, el alquiler seguiría sirviendo igualmente para saldar la deuda. “La propiedad no se pierde en ningún momento, actuamos como bisagra con las ayudas públicas”, añaden desde Pensium. Al igual que haría una aseguradora, esta firma hace una estimación interna de en cuánto tiempo podría recuperar el dinero adelantado en concepto de ingresos por alquiler, una variable en la que entra en juego la esperanza de vida del propietario.
La ventaja de esta fórmula frente a otras como la hipoteca inversa –en la que no se pierde la propiedad– es que se ajusta a todo tipo de inmuebles. Para que la hipoteca inversa arroje un capital aceptable es conveniente que se aplique sobre una vivienda con una valoración más bien elevada, que resulte en una tasación atractiva. La fórmula de Pensium se adapta en cambio al común de las viviendas, solo habrá que acondicionar el inmueble para facilitar su oferta en alquiler. Y en ciudades como Madrid o Barcelona, la demanda está asegurada. “En Madrid se alquila todo”, reconocen en Pensium. Así, el coste de la reforma necesaria se financiará con los ingresos por alquileres. Eso sí, la comisión de apertura por la firma del contrato será superior, de unos 1.700 euros, en caso de ser necesaria la reforma de la vivienda. El propietario será quien siga asumiendo los costes de comunidad del inmueble, incluidas las derramas.
Para facilitar que las personas en situación de dependencia puedan recurrir a su vivienda como vía para pagar sus gastos asistenciales, el Gobierno incluyó una novedad en los Presupuestos de 2023. Quienes formalicen un crédito inmobiliario con entregas periódicas que se amortiza únicamente con el alquiler, como el que propone Pensium, tienen ciertas ventajas fiscales. En concreto, quedan exentos del impuesto sobre transmisiones y actos jurídicos documentados y tienen bonificaciones en los aranceles notariales y los gastos registrales.
En Pensium, que cuenta entre sus accionistas con Banco Sabadell, Mutual Médica, Mutualidad de la Abogacía o Arquia Bank, aspiran a alcanzar las 1.000 operaciones anuales, después de estar creciendo a un ritmo del 30% en el último año. Madrid y Cataluña, y en menor medida Aragón, son sus principales áreas de actuación.
Hipoteca inversa: ingresos, propiedad, y la deuda para los herederos
Es posiblemente la fórmula más conocida con la que capitalizar la vivienda llegada la vejez, aunque no por ello sea la que asegura los mayores ingresos. Se trata de un crédito que el propietario de la vivienda contrae con un banco o aseguradora, que tiene como garantía ese inmueble, y con el que el anciano recibirá un dinero como complemento a la jubilación. Permite por tanto seguir residiendo en la casa y obtener liquidez sin renunciar a la propiedad. Eso sí, la devolución del crédito, que va generando intereses superiores a los de una hipoteca tradicional, no se exige hasta el fallecimiento del propietario y serán los herederos quienes deberán decidir si asumen o no el pago de esa deuda para conservar la casa familiar.
Según explican en Óptima Mayores, una de las firmas especializadas en dar asesoramiento sobre este producto, los bancos o aseguradoras prestan poco más del 40% del valor de tasación de la casa, de modo que solo un inmueble bien cotizado podrá arrojar notables ingresos. “Tras el fallecimiento del titular o titulares, se les da un año a los herederos para que decidan cómo quieren devolver lo prestado a sus padres, y lo más usual es que la vendan, devuelvan lo prestado al banco y se queden con la diferencia”, añaden.
La esperanza de vida del propietario va a ser determinante a la hora de concretar la cantidad de dinero que recibirá del banco. Para una persona de 65 años, aún con décadas de vida por delante, el capital recibido podría rondar apenas el 25% de la tasación, mientras que para alguien de más de 85 años ya puede acercarse al 45%.
Nuda propiedad: derecho al uso y disfrute de por vida
En la nuda propiedad, la persona mayor va a recibir ingresos por transferir la titularidad de su vivienda pero se va a reservar el derecho a hacer uso de ella y a disfrutarla hasta el final de su vida. También podrá alquilarla a un tercero si así lo desea.
Como explican los economistas Juan Ángel Lafuente y Pedro Serrano en su libro Cómo complementar la pensión utilizando la vivienda en propiedad, la cuantía recibida por el usufructurario siempre será inferior al valor de mercado del inmueble, ya que el derecho a seguir disfrutando de la casa tiene un valor. Y va a recibir menos dinero si su esperanza de vida es mayor –puesto que el comprador de la nuda propiedad tardará más tiempo en ejercer el pleno dominio– o si reside en una zona de alquileres altos, lo que eleva el valor del uso y disfrute de la vivienda. “El mayor inconveniente de la nuda propiedad es que resulta un producto caro en caso de muerte prematura o inesperada”, señalan los expertos. No habrá tampoco opción de legar la propiedad a los herederos.
El dinero que recibirá el anciano de la venta de la nuda propiedad será el resultado de restar al precio de mercado de la vivienda el valor del usufructo, un concepto impreciso, que va a depender de la esperanza de vida y de la zona del inmueble y ante lo que es aconsejable un buen asesoramiento y la comparativa de ofertas. Una viuda de 80 años con una casa a precio de mercado de 450.000 euros podría recibir un capital de entre 140.000 y 260.000 euros, según un análisis de Abante. Cuantía superior en todo caso a la de la hipoteca inversa.
Vivienda inversa : seguir en la casa pero como inquilino
La fórmula de la vivienda inversa, o también conocida como alquiler inverso, permite seguir residiendo en la propia casa aunque como inquilino. Esta opción supone la venta del inmueble a cambio de poder habitarlo de por vida, mediante el pago de un alquiler. En el precio de la transacción, que va a rondar entre el 50% y el 80% del valor de mercado del inmueble, se incluye un pago en metálico –que podrá destinarse si se desea a constituir una renta vitalicia– más una cuantía con la que sufragar el coste del pago del alquiler cada mes hasta el fallecimiento, la denominada bolsa de alquiler. El residente pierde la propiedad de la vivienda pero puede seguir ocupándola gracias a la firma de un contrato alquiler vitalicio.
En el caso de agotar la bolsa de alquiler porque el inquilino –antiguo propietario– ha superado la esperanza de vida que se estimó en el contrato, este no tendrá que abandonar la vivienda ni seguir pagando tampoco alquiler alguno. Y en caso de que falleciera antes, la parte de la bolsa de alquiler que no llegara a consumir será para sus herederos. También le corresponderá la parte de esa bolsa del alquiler no consumida si pasado un tiempo decide irse a vivir a una residencia, a la casa del pueblo o a la de sus hijos.
La vivienda inversa permite esa flexibilidad aunque, una vez abandonada la casa, el comprador ya dispondrá plenamente de ella. Con el alquiler inverso, o vivienda inversa, se puede llegar a recibir más dinero que con la nuda propiedad, donde el usufructuario tiene el derecho real de uso de la casa hasta su muerte. Además, si se marchara a una residencia podría alquilarla.
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