Nuda propiedad: Cómo vender la casa y seguir de inquilino de por vida

La nuda propiedad permite obtener una renta al traspasar la vivienda, mayor cuantos más años se tengan

Carlos Cortinas Cano

La vivienda es el gran patrimonio del que disponen los españoles y especialmente los de mayor edad. La casa es su bien más preciado, aquel que dejar a los herederos y también la fuente de ingresos con los que, llegado el caso, complementar la pensión pública y afrontar los gastos en dependencia que requiere la cada vez mayor esperanza de vida. El 83% de los mayores de 65 años son propietarios de su vivienda y la nuda propiedad es una de las opciones a la que pueden recurrir para obtener un capital importante con el que afrontar los gastos de la recta final de su vida. Bajo esta fórmula, el propietario puede vender su casa y seguir residiendo en ella hasta su fallecimiento, a cambio de un capital que podrá recibir bien en un solo pago o como una renta mensual mientras viva.

Para el comprador, será una opción con la que adquirir una vivienda con descuento frente al precio de mercado, una rebaja que será mayor cuanto más joven sea el propietario. Podrá por tanto comprar una casa más barata pero no podrá hacer uso de ella hasta la muerte del anterior propietario, quien conservará el derecho de usufructo de la vivienda mientras viva.

La nuda propiedad es una transacción inmobiliaria todavía muy minoritaria pero que está despertando un creciente interés, que promete ir a más a medida que se agudiza el envejecimiento de la población. Además, en un mercado inmobiliario en el que los precios han subido mucho, la nuda propiedad permite comprar con descuento, aunque haya que esperar un tiempo indefinido, imposible de precisar, para hacer uso del inmueble, y aunque no sea sencilla la financiación de la compra. El número de operaciones de nuda propiedad es aún muy reducido: no alcanzó las 1.400 en 2022, según los últimos datos facilitados por el INE, en transacciones que se concentraron especialmente en las ciudades de Madrid y Barcelona, y en la Comunidad Valenciana y Andalucía.

Más del 80% de los mayores de 65 años poseen en España su vivienda

Demanda en auge

Según explica David Paramio, director de Consultoría Inmobiliaria de Tinsa, “en el momento económico actual la nuda propiedad tiene cierto sentido, con una inflación elevada y con una pirámide poblacional cada vez más invertida donde en la tercera edad cobra mayor protagonismo por sus necesidades de capital para hacer frente a los pagos de familiares, de cuidados asistenciales, y en definitiva, de vivir en una sociedad más cara”. El comprador, más desde un punto de inversión, consigue la propiedad con un descuento importante sobre el valor de mercado. Quien necesita una casa para vivir no podrá permitirse esperar años hasta el fallecimiento del inquilino, que tiene en usufructo la vivienda.

La operación parece atractiva por tanto para el vendedor y para el inversor aunque entraña mucha más complejidad que una compraventa de vivienda al uso, lo que hace aconsejable un buen asesoramiento. Son numerosas las plataformas especializadas en operaciones inmobiliarias con las que convertir la vivienda en una renta, que aseguran además estar recibiendo numerosas peticiones de información.

En Optima Mayores, aseguran que la demanda de información sobre ese tipo de transacciones inmobiliarias se disparó el pasado año un 200%. La mayoría de ellas, según explica su presidente Ángel Cominges, fueron sobre hipoteca inversa, una opción que despierta mayor interés entre los mayores puesto que permite conservar la propiedad de la vivienda y dejarla a los hijos, aunque estos tengan luego que asumir el pago de la deuda pendiente con el banco si quieren recuperar la casa.

El cobro de una renta vitalicia mensual gana atractivo con el alza de tipos

La nuda propiedad es en cambio la fórmula que suelen elegir quienes no tienen hijos o no desean dejar su vivienda en herencia. “Lo más importante es recibir un buen asesoramiento de entrada y hacer un estudio comparativo sobre las distintas opciones con las que convertir la vivienda en una renta”, explica Cominges.

Cómo calcular el valor

Si se elige la nuda propiedad, y se asume por tanto que se pierde la propiedad de la casa, la clave es saber por cuánto dinero puede venderse. Y el cálculo de su valor no es fácil. Por un lado, se cuenta con el valor de mercado de la vivienda, como en cualquier operación de compraventa y para lo que lo recomendado es contar con una tasación independiente, como la que se emplea al pedir una hipoteca. A esa valoración habrá que restar el valor del usufructo vitalicio, lo que determinará el descuento para el comprador. Es decir, cuánto vale el tiempo de uso de esa vivienda hasta el fallecimiento del vendedor. El valor del usufructo equivale al precio anual del alquiler de la vivienda multiplicado por la esperanza de vida de quien vende la nuda propiedad. Así, cuanto más joven sea el vendedor, menos dinero recibirá: disfrutará de su casa en usufructo durante más años. “Estas operaciones se suelen realizar a partir de los 75 años, porque no hay inversores dispuestos a invertir a plazos superiores a los 15 años”, añade Cominges.

Por ejemplo, una mujer de 77 años de edad que venda una vivienda con un valor de mercado en Madrid o Barcelona de 400.000 euros, podrá establecer un precio de compra de la nuda propiedad por 240.000 euros. Su esperanza de vida para el cálculo de ese valor tomará como referencia las tablas de mortalidad de la Dirección General de Seguros, con las que trabaja el sector de los seguros, una variable que algunas compañías especializadas también combinan con las estadísticas de fallecimientos del INE.

Según explican en Grupo Retiro, otra firma especializada en operaciones de conversión de la vivienda en renta, una casa con un valor de mercado de 300.000 euros puede venderse bajo la fórmula de nuda propiedad con un descuento para el comprador del 45% si el propietario tiene 75 años, y del 25% si tiene 90.

Desde Tinsa añaden a modo de ejemplo que en una vivienda con un valor de mercado de 300.000 euros con un precio medio de alquiler mensual en la zona donde se sitúa de 1.150 euros, el descuento puede llegar a un 27% para una esperanza de vida del inquilino de seis años. El descuento puede ser considerable para el comprador pero, hay que tener en cuenta que, “se trata de una operación de muy poca liquidez, difícil de financiar, y normalmente a un plazo superior al que piensan inicialmente los inversores”, puntualizan desde Óptima Mayores. Así, la banca no concede hipotecas para este tipo de adquisiciones, en las que hay un inquilino que continúa habitando en la vivienda.

Libre de impuestos

La venta de la nuda propiedad queda libre de impuestos para el anciano siempre que se trate de su vivienda habitual. Ejecutada la venta, tiene la opción de recibir el dinero en un solo pago o como una renta mensual mientras viva. Esta última suele ser la fórmula más frecuente: por un lado el vendedor tiene cada mes el dinero que vaya a necesitar hasta su fallecimiento, sin la tentación de dedicarlo a otros fines, y el comprador puede asumir de forma más asequible la compra. Ese pago mensual no equivale en todo caso a una renta vitalicia, el producto financiero que incluye el cobro de una remuneración y que está ganando atractivo con las alzas de tipos.

Fórmulas de cobro

Según explica Paula Satrústegui, socia de asesoramiento patrimonial de Abante, las rentas vitalicias no han tenido ningún atractivo durante la larga época de tipos cero. Pero ahora están empezando a ser más interesantes como alternativa en la que depositar el dinero recibido en la venta de la nuda propiedad ya que se recibirá, además del pago mensual, una rentabilidad. El vendedor que elija recibir el dinero de la venta en pagos mensuales deberá tener en cuenta si le interesa ingresarlo a través de la contratación de una renta vitalicia –con un cobro de interés incluido– o como una simple periodificación del valor de la nuda propiedad en función de su esperanza de vida. En este segundo caso, la garantía en el pago será la del acuerdo de compraventa. Si el comprador falta a su pago mensual, perderá la nuda propiedad. Según cálculos de Abante, en el caso de un hombre de 70 años que venda la nuda propiedad de su casa por 200.000 euros, puede recibir un monto anual de 10.687,5 euros en una renta vitalicia con una rentabilidad anual del 2,4%, según ofertas actuales de mercado, y en la que se vaya consumiendo el capital. En caso de fallecimiento, los herederos recibirán las provisiones técnicas que estén sin consumir.

Gastos y comisiones

Mar Villa, directora de operaciones de Grupo Retiro, explica que la comisión para el intermediario en la nuda propiedad ronda el 3%, en línea con el resto de operaciones inmobiliarias. En cuanto a los gastos, el inquilino y anterior propietario sigue pagando los recibos de la comunidad y el nuevo propietario se hace cargo de las posibles derramas y de los impuestos municipales. “Para el comprador puede ser una inversión con bajo riesgo, pero a medio o largo plazo y con muy poca liquidez”, apuntan desde Óptima Mayores.

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