El recorte de tipos de interés mejora las expectativas de inversión inmobiliaria hasta el 20%
El mercado vuelve a ver perspectivas positivas tras dos años de dudas y parálisis. Los hoteles, por el bum turístico, y el residencial tiran de las transacciones
El ánimo en el mercado inmobiliario ha cambiado. Tras dos años de muchas incertidumbres y parálisis en las grandes transacciones, la decisión del Banco Central Europeo (BCE) en junio de recortar tipos un 0,25%, hasta el 4,25%, empieza a dar la vuelta a las sensaciones de los actores que protagonizan las compraventas. De hecho, se esperan unos últimos meses de final de año con una aceleración de movimientos, que pueden llevar las cifras de inversión hasta un 20% por encima respecto a las de 2023.
El mercado inmobiliario estuvo fuertemente afectado en 2022 y 2023 por la subida de tipos por parte del BCE, que provocó que los inversores vieran otros productos como más atractivos que el real estate y, además, se produjo una fuerte incertidumbre en el mercado por las diferencias de precio en los activos percibidas por los compradores frente a los vendedores. Adolfo Ramírez-Escudero, presidente de la consultora CBRE, resume que la incertidumbre en torno al escenario de tipos de interés durante gran parte del 2023 aumentó la cautela de los inversores, lo que se tradujo en un debilitamiento de la inversión. “En este entorno de estándares de crédito más estricto, se ha consolidado la tendencia de protagonismo del perfil inversor menos dependiente de financiación y con mayor capacidad de liquidez”, explica.
Enrique Losantos, consejero delegado de la consultora JLL, coincide en que la reducción de los tipos de interés ha sido una noticia alentadora para el sector inmobiliario, que podría redundar en unos mayores volúmenes de inversión a medio plazo, ya que los costes de financiación son ahora ligeramente menores y, aunque no significativamente, facilitan el apalancamiento de las operaciones. “Aunque aún es pronto para ver un aumento significativo en la inversión, estos factores están generando un renovado interés y una expectativa de mejora a medio plazo en el sector inmobiliario. Muchos inversores que anteriormente se encontraban en una postura de wait and see están comenzando a reconsiderar sus estrategias y explorar nuevas oportunidades de inversión”.
“Ahora parece que estamos en un escenario de mayor claridad que permitirá volver a casar las expectativas entre comprador y vendedor, fijando de nuevo las referencias de precio”, confirma, a su vez, Ramírez-Escudero.
Alejandro Campoy, director general de la consultora Savills, coincide en que la bajada de tipos, más que tener un impacto inmediato en las operaciones de inversión, “sí ha marcado el punto de inflexión en la corrección de los precios y las valoraciones a la baja, y ha hecho que el cambio de tendencia permita a los inversores estar más activos de cara al segundo semestre del año”.
No existe una cifra oficial en España de inversión en el mercado inmobiliario. Las diferentes consultoras ofrecen sus propias cifras, en las que incluyen las grandes transacciones de activos para alquiler (oficinas, hoteles, edificios de viviendas, centros y locales comerciales, logística, residencias de estudiantes o centros de datos, entre otros). Los expertos ya apuntan a unos últimos meses del año más dinámicos en esas compraventas, lo que provocará que el conjunto del año cierre en positivo. Por ejemplo, Ramírez-Escudero, de CBRE, asevera que para el conjunto de 2024, espera un crecimiento moderado de la inversión de entre el 5% y el 10%, “si bien más cerca del 10%, hasta alcanzar previsiblemente los 12.500 millones a cierre de año”.
“Estaremos en un 15% a 20%, volviendo a cifras más razonables de inversión comparado con años anteriores”, calcula, a su vez, Campoy, de Savills. Por su parte, Losantos, de JLL, modera ligeramente el volumen de las transacciones y vaticina un crecimiento entre el 6% y el 8% respecto a 2023: “Todavía es pronto para ver un impacto en las transacciones y los volúmenes de inversión. Observamos un cambio en el sentimiento de los inversores, pero los procesos estructurados de compra llevan un tiempo y no será hasta finales de año o principios del próximo cuando podamos confirmar la existencia de un incremento significativo de la actividad transaccional”.
Desde 2015, y especialmente, en años como 2019 y 2022, la inversión inmobiliaria ha sido creciente. Solo 2020 por la pandemia de Covid-19 y a partir de 2023 por los tipos, las transacciones se hundieron, hasta un 50%.
Otra de las consecuencias de la bajada de tipos de interés es la estabilización en los precios de este tipo de propiedades terciarias o destinadas al alquiler, frenando las caídas en las tasaciones, tal como avanzó CincoDías recientemente, ya que los importes habían caído fuertemente en oficinas, logística o centros comerciales en los últimos tiempos. “Estamos viendo un cambio de tendencia en las valoraciones de los activos debido al escenario de mayor certidumbre y a que los tipos de interés se han estabilizado tras la subida de los últimos 24 meses”, señala el presidente de CBRE. “El primer semestre ha estado marcado por una mayor estabilidad en los valores después de meses de correcciones a la baja. De enero a junio, incrementan su valor el suelo residencial, los hoteles, el residencial en rentabilidad y las residencias de estudiantes, mientras que los activos de oficinas y de logístico, a pesar de ajustar su valor, moderan la tendencia a la baja experimentada desde la segunda mitad de 2022″, agrega.
Qué tipo de activos interesan
En volumen de transacciones, Losantos, de JLL, opina que, por sectores, retail y residencias de estudiantes serán los más beneficiados: “La inversión en retail, de concretarse varios procesos en marcha, podría crecer hasta un 100% respecto al año anterior. Y el segmento residencial para estudiantes podría alcanzar los 500 millones de inversión frente a los 70 millones de 2023″. En el caso de los centros comerciales se está produciendo un caso curioso. Su pérdida de valor en los últimos tiempos debido a la falta de apetito de los inversores por el auge del comercio electrónico, está provocando que se estén realizando operaciones a rentabilidades muy buenas para los compradores (en torno al 8% en grandes complejos) en un tipo de propiedad que sigue dando muy buenos números de ventas en tiendas y afluencias. En este sector, se tiene que concretar en las próximas fechas la opa lanzada por el fondo Hines y la promotora Grupo Lar sobre Lar España.
Campoy, de Savills, recuerda que no solo los tipos de interés provocan un efecto positivo en el volumen de inversión. Hay otros factores. “Las perspectivas son positivas debido a que los principales indicadores macro de España son buenos, el mercado de usuarios sigue mostrándose sólido en todos los segmentos”. De hecho, las operaciones en el sector hotelero desde la salida de la pandemia de Covid-19 está en récords por el elevado tirón turístico. Este bum está impulsando reformas y nuevos establecimientos para 76.000 camas más de oferta hotelera, según datos de la consultora EY. “Hoteles, living y retail están concentrando la mayor parte de la inversión por la solidez de su comportamiento y el recorrido del mercado español. El sector logístico mantiene el interés de la demanda inversora pero hay poco producto en el mercado. Esperamos que el mercado de oficinas empiece a remontar”, asegura el director general de Savills.
Ramírez-Escudero apunta a que, al igual que está ocurriendo en el resto de Europa, los inversores seguirán apostando por los sectores de residencial, hotelero, logístico y retail. Los primeros apoyados por los buenos fundamentales del sector y el último por la resiliencia que han demostrado los que han sobrevivido al comercio online y al Covid-19, junto con unos rendimientos muy atractivos y un mercado de financiación que se ha abierto. Pero añade otro punto de vista. “En general las oportunidades aparecerán de forma transversal en todos los sectores: aquellos de mayor calidad y, sobre todo, los verdes, serán los que atraigan mayor apetito inversor”.
Por último, Losantos avanza que otro activo en el que los inversores cada vez muestran más interés son los data centers: “La creciente digitalización y el aumento en el uso de servicios en la nube hacen esenciales estos activos que ofrecen rentabilidades estables y un crecimiento continuo”. En este segmento, por ejemplo, Merlin Properties cerró a finales de julio una ampliación de capital de casi 1.000 millones para seguir expandiendo su perímetro en centros de datos, impulsados por los servicios en la nube y la inteligencia artificial.
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