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De 150.000 a 310.000 euros por piso en ocho años: los precios en El Cañaveral, Los Berrocales y Los Ahijones, lejos de obrar un milagro en Madrid

Expertos del sector advierten del impacto limitado que estos nuevos barrios tendrán a la hora de abaratar la vivienda en la capital. En Los Berrocales, el precio medio de una vivienda de dos habitaciones ya ronda los 280.000 euros según Foro Consultores Inmobiliarios

Los Berrocales, Ahijones, Cañaveral precios Gráfico
Belén Trincado Aznar
Fernando Belinchón

Los desarrollos de la denominada Estrategia del sureste de Madrid, el nombre por el que se conoce en el sector inmobiliario a una serie de nuevos barrios que se construirán a lo largo de los próximos años, son la gran apuesta ante una escasez de vivienda que ha catapultado los precios de la obra nueva en la capital un 60,85% entre el cuarto trimestre de 2014 y el último de 2023, según datos de Sociedad de Tasación. No en vano, se prevé que 121.217 nuevas viviendas se levantarán en El Cañaveral, Los Berrocales, Los Ahijones, Los Cerros y Valdecarros. Los primeros datos muestran que, aún siendo efectivamente una pieza clave para afrontar la escasez de vivienda, su impacto a la hora de encauzar el coste de un piso en Madrid será limitado. Y es que más que cambiar los precios de la ciudad, los precios de la ciudad les están cambiando a ellos.

Todas estas zonas estén englobadas dentro de la citada estrategia de ampliación de Madrid, pero cada una va a su propio ritmo. El Cañaveral es la más desarrollada con vecinos viviendo allí y un 85% de las 14.000 viviendas proyectadas terminadas o en proceso avanzado, según Idealista. El segundo con más velocidad en estos momentos es Los Berrocales, con las grúas llegando este año y con previsión de entregar las primeras viviendas en 2027. Le sigue con algo más de retraso Los Ahijones, mientras que Los Cerros y Valdecarros, van todavía más lentos que sus pares.

Comprobando los precios de los pocos pisos que actualmente se encuentran a la venta en tres de los que más “avanzados” están -El Cañaveral, Los Berrocales y Los Ahijones-, es posible hacerse una idea de hasta qué punto los desarrollos del sureste serán ese esperado bálsamo para la espiral de precios o no. La buena noticia es que la construcción de vivienda de protección oficial en ellos dará oportunidades de adquirir un hogar a precios más asequibles a personas que normalmente no podrían comprarlas. La mala es que, según diferentes fuentes del sector consultadas para este artículo, hay una opinión unánime de que, en términos generales, el efecto que tendrán será el de evitar un todavía mayor descontrol de precios más que otra cosa.

Y es que el encarecimiento del metro cuadrado también ha llegado a ellos, incluso -en algunos- antes que las grúas, y lo ha hecho de forma más exacerbada que en el conjunto de Madrid. En el caso de El Cañaveral, según las cifras de Foro Consultores Inmobiliarios, en 2015 el metro cuadrado construido rondaba los 1.265 euros de media. Esto se traducía en que una vivienda tenía un precio de alrededor de 152.828 euros. Hoy, en base a sus datos más actualizados correspondientes a 2023, esa misma hipotética vivienda media vale 310.808 euros, es decir, un 103% más. Este notable incremento se parece al que se desprende de los datos proporcionados por la promotora Aurquia. Hace seis años, en este barrio vendían viviendas a unos 2.000 euros el metro cuadrado construido, en la actualidad, “en Cañaveral ya te estás moviendo en unos 3.700 euros”, dice Ignacio Moreno, fundador y consejero delegado de Aurquia.

De esta forma, los expertos esperan que, a pesar de la inyección de nueva vivienda que supondrán estos desarrollos, no van a ser un milagro para los precios en Madrid. La dificultad para muchas personas acceder a un piso en la capital es fruto de un cúmulo de factores, aseguran los expertos. De un lado, una actividad económica capitalina que atrae a gente de dentro y fuera de las fronteras españolas a vivir a ella. De otro, un incremento en el coste de la obra por la espiral inflacionista que se ha duplicado en una década hasta rondar 1.278 euros por metro según Sociedad de Tasación. Por último, pero no menos importante, los lodos de la crisis del ladrillo. Pese a la espiral de precios, el sector no se ha recuperado del todo y acusa una escasez de trabajadores que le está atando de pies y manos.

Juan José Perucho, presidente de la Asociación de Gestoras de Viviendas y director general y vicepresidente del Grupo Ibosa, una gestora de cooperativas que participó en el pasado en proyectos de Valdebebas, Vallecas y que ahora cuenta con presencia en Los Berrocales, asevera que aunque la industria construye a toda máquina, es simplemente incapaz de producir más por la falta de una mano de obra que huyó de esta actividad para no volver tras el colapso. “Con toda la euforia que hay, se hacen 100.000 viviendas al año en España. En aquella época, se hacían 800.000, eso fue un sinsentido. Al año siguiente de la explosión, se construyeron unas 30.000, eso tampoco tuvo sentido”. En palabras del directivo, una ciudad viva en la que no decrece la población va necesitando más vivienda. Todo lo que se haga por debajo de lo que se necesita, va generando demanda embolsada y esa demanda insatisfecha es el caldo de cultivo de los aumentos de precios.

Sobre esa demanda embalsada. Rubén Cózar, director de residencial de Foro Consultores Inmobiliarios, alude a cifras de la Asociación Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima). “En Madrid se están formando unos 40.000 hogares al año. Estamos visando obra nueva en torno a 15.000 unidades. Hay un déficit importante. Si a eso le sumas que tenemos más de 200.000 personas de más de 25 años que trabajan y todavía viven con sus padres, pues tenemos ahí una demanda embalsada de vivienda potente. ¿Con todo lo que saldrá de los desarrollos va a hacer que los precios mejore? Pues no. Porque Berrocales la primera fase son 4.000 viviendas y Ahijones, unas 3.000″, sostiene.

Moreno coincide con esta visión. “A mí me gustaría decirte que estos desarrollos van a provocar una relajación, pero la realidad es que estamos generando mucha menos vivienda que la que necesita Madrid. Esto se detecta en el aumento de la edad de emancipación y en la edad de los compradores, cada vez mayor. Lo que creo que va a conseguir es que no suba, o por lo menos, se mantenga más tiempo y la subida vaya más despacio”.

Precios en los nuevos desarrollos

En Los Berrocales, en un estudio que Foro Consultores Inmobiliarios realizó el pasado mes de febrero, detectaron que el precio medio de una vivienda de dos habitaciones está vendiéndose a 284.935 euros. Una de tres cuesta 356.134 euros, mientras que las de cuatro escalan hasta 430.860 euros. En Los Ahijones, según una prospección que efectuaron en octubre de 2023, dos dormitorios cuestan alrededor de 254.286 euros y tres 314.474 euros. Si bien “mucho” o “poco” es una valoración relativa, no faltan voces del sector que advierten de lo lejanos que quedan estos precios de los bolsillos de muchas personas potencialmente interesadas. “Si miras las nóminas netas de los jóvenes que están intentando comprar, pues no les da”, señala Perucho.

Con todo, los precios medios son precisamente eso. Una media, y, como tal, en ocasiones pueden no reflejar del todo las distintas tonalidades que componen la realidad. Comprobando los precios que aparecen en Idealista de futuras promociones situadas en estos tres desarrollos, se obtiene una foto aproximada, pero más detallada, de cómo es exactamente la situación actual.


Tras comprobar una selección de viviendas del citado portal, los precios de venta medios si se hace un redondeo oscilan, efectivamente, alrededor de los 3.300 euros por metro cuadrado construido, una cifra muy cercana a las proporcionadas por Foro Inmobiliario Consultores. Además, se extrae una conclusión importante. Los inmuebles más baratos de estos tres desarrollos comparten tres características comunes. Son viviendas con alguna clase de protección oficial, están en Los Berrocales y se construyen en régimen de cooperativa. El precio de una de estas viviendas de dos dormitorios es de unos 200.000 euros, mientras que la de tres, está en alrededor de 225.000 euros, si bien, cabe hacer puntualizaciones.

La vivienda protegida implica una serie de obligaciones que aparecen detalladas en la página oficial de la Comunidad de Madrid. Entre ellas, destacan el que tienen que convertirse en la vivienda habitual del aspirante a comprador y que hay limitaciones tanto en el precio que se puede pedir luego a la hora de venderlas, como en los plazos que hay que esperar para ponerlas en el mercado. Para poder acceder a una, es necesario apuntarse en un registro de solicitantes. Una revalorización de los precios máximos al que pueden venderse las casas protegidas tras 15 años parados, sumada a la llegada de nuevo suelo destinado a ellas, han sido los factores que han sacado de un largo letargo a este tipo de construcción.

Perucho, el directivo de Ibosa, cuenta que durante casi nueve años la firma no construyó ni una sola de estas viviendas porque, sencillamente, hacerlo les hubiera supuesto perder dinero. El hecho de que sean en régimen de cooperativa también es un factor importante. El experto insiste en que ni mucho menos es una operación exenta de riesgos, ya que el cooperativista se convierte en un promotor y, como tal, puede tener que afrontar gastos imprevistos ya sea por las características del terreno, por retrasos, o bien, por el coste que ofrezca la constructora a cambio de sus servicios.

Atendiendo a la unánime visión expresada tanto por Cózar, Moreno como Perucho, los desarrollos no van a ser una panacea, pero sin ellos, la situación podría degenerar mucho más. “El milagro es que los precios no hayan subido más con este déficit que tenemos. Por qué no han subido más. Pues porque la gente llega hasta donde llega. Con los sueldos que tenemos, el euríbor como se está poniendo y las cuotas a las que pueden hacer frente las familias los precios se están conteniendo en cierto modo”, concluye Cózar. Así, según se desprende de las consideraciones de los distintos expertos consultados, el bolsillo ha sido la verdadera razón que ha evitado más subidas hasta el momento. Los nuevos desarrollos, llegando a cuentagotas y con precios no tan asequibles, aspiran ya no a ser una solución, sino una barrera de contención para los próximos años.

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Sobre la firma

Fernando Belinchón
Madrid. 1994. Máster en periodismo económico por la Universidad Rey Juan Carlos. Redactor de la Mesa Web de CincoDías. En el periódico desde 2016.
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